北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰、赵某亮向本院提出诉讼请求：
1、依法判令张某玉与崔某兰签订的关于北京市西城区一号房屋的名为买卖实为赠与的买卖合同无效；
2、请求被告崔某兰、赵某霞、赵某芬协助原告赵某杰、赵某亮将位于北京市西城区一号房屋变更登记为赵某杰、赵某亮、赵某霞、赵某芬按份共有，4人各享有25%的份额；
3、本案诉讼费由被告崔某兰和赵某芬承担。
事实和理由：张某玉与赵某鹏系夫妻、先后育有赵某亮、赵某霞、赵某芬、赵某杰四个子女。二人婚后承租位于北京市西城区一号房屋，赵某鹏于1978年7月8日去世。1998年房改时，张某玉购买诉争房屋，折合了赵某鹏的工龄，产权登记在张某玉名下，后张某玉一直在房屋居住至今。2018年10月，二原告与张某玉聊天时，得知其曾被崔某兰（赵某芬之女）和赵某芬带至房管局并签字，但具体情况说不清楚。
后经二原告到房管局查询，发现张某玉和崔某兰于2016年9月27日签署房屋买卖合同，以94万元的价格出售给崔某兰，并于2016年9月30日将诉争房屋过户至崔某兰名下。经与张某玉核实，崔某兰未支付任何房款。原告认为，诉争房屋系赵某鹏与张某玉承租公房，房改时折合了赵某鹏的工龄，系夫妻共同财产。因赵某鹏已去世，该房产中属于赵某鹏的份额系遗产尚未分割，属于张某玉和赵某鹏的继承人的共同共有财产。张某玉未经其他共有人同意，擅自将诉争房屋过户给崔某兰，系无权处分行为，赵某芬和崔某兰，作为张某玉的女儿和外孙女，明知该房屋系张某玉和其子女的共同共有财产，却故意隐瞒其他共有人，与89岁高龄的张某玉签署合同，侵犯了其他共有权人的合法利益，且崔某兰未支付购房款，购买诉争房屋明显系恶意。
而且，张某玉已经法院确认为无民事行为能力人，所以张某玉于2016年9月27日签署涉案协议时可能也是无民事行为能力人的。此外，涉案协议名为买卖实为赠与，赠与应以完成登记为准，但根据崔某兰出示的四方协议，张某玉本意是将房屋赠与赵某芬，赠与并未完成，且侵害了张某玉及其他继承人和共有人的利益，从法律上来讲，房屋仍然是张某玉和赵某鹏的夫妻共同财产。
基于上述理由，我们请求法院判决确认诉争协议无效，因张某玉在诉讼过程中死亡，故请求法院在确认协议无效后，判决将房屋份额分别过户到各自继承人名下。
被告辩称
崔某兰辩称，不同意赵某杰、赵某亮的全部诉讼请求，而且赵某杰、赵某亮不应将继承纠纷和合同纠纷混同处理。
理由如下：一、我母亲赵某芬与我姥姥张某玉共同生活近二十年，我母亲多年没有再婚也没有找工作，尤其是2003年我姥姥得脑梗后，都是我母亲独自照顾伺候。而反观我的两个舅舅和姨从没有实质性的赡养和照顾；
第二，我姥姥最初是想把房子赠与我母亲，但因为我母亲不是北京户口，我姥姥最后决定以买卖形式将房屋过户给我，但我不能进行任何处分，因为是赠与，所以我也不用支付购房款。
第三，我姥姥三次亲自去西城不动产交易大厅办理过户事宜，包括签字、拍照、录像，面对登记人员的询问她能够清晰对答，这是她的真实意思，她当时有相应的民事行为能力。
第四，我姥姥去世后继承开始，但继承问题不应在本案中处理。
赵某霞辩称，同意赵某杰、赵某亮的全部诉讼请求。诉争房屋购买时折合了父亲赵某鹏的工龄，有子女的继承份额，是我父母的共同财产。我母亲从未说过要把房屋赠与子女，更不会赠给外孙女，她一直在诉争房屋中住着，她没有用钱的地方也不会卖房。我母张某玉自2004年后表达不清楚，尤其是最近几年时而清楚时而糊涂。
赵某芬辩称，不同意赵某杰、赵某亮的全部诉讼请求。母亲张某玉这么多年一是由我照顾伺候的，直到2018年10月份，我腿摔骨折后，才让他们帮着照顾一下，后来他们三个商量要把张某玉送到养老院他们就解脱了，我没同意，他们把我从诉争房屋中赶出来了。母亲张某玉本来是想将房屋赠给我，因为我没有购房资格，赠给了我女儿崔某兰。
法院查明
张某玉与赵某鹏系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：赵某亮、赵某杰、赵某霞、赵某芬。崔某兰系赵某芬之女。赵某鹏于1978年8月5日因死亡注销户口。
2019年5月28日，本院作出判决书，判决宣告张某玉为无民事行为能力人。2019年10月28日，本院判决指定赵某霞、赵某芬为张某玉的监护人。张某玉于2019年12月21日死亡。
北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系北京市宣武区房屋土地管理局的公房。1998年6月27日，北京市宣武区房屋土地管理局与张某玉签订《出售直管公有住宅楼房协议书》，以成本价将诉争房屋出售给张某玉，房价款为26498元，公共维修基金990元。根据房管部门的房屋档案记载，此次购房使用了赵某鹏27年的工龄。1999年10月20日，张某玉取得了诉争房屋的所有权证书。
2016年9月27日，张某玉作为出卖人与崔某兰作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》约定张某玉将西城区一号房屋出售给崔某兰，约定成交价格为940000元。2016年9月30日，张某玉和崔某兰到不动产登记部门现场办理转移登记手续并确认签字。2016年10月8日，崔某兰取得了诉争房屋的不动产权证书。庭审中，崔某兰表示其与张某玉系赠与关系，双方只是以买卖的形式办理过户，崔某兰未支付购房款。
崔某兰另向本院提交了其与张某玉、赵某芬、任某涛签订的《房屋转让协议书》，证明张某玉本意是将诉争房屋赠与赵某芬，因赵某芬没有购房资格，故赠与给崔某兰，这是张某玉的真实意思表示，崔某兰不需要支付购房款。赵某芬认可该证据的真实性和证明目的。赵某杰、赵某亮、赵某霞对该证据的真实性不予认可。赵某杰、赵某亮另表示该协议签订于存量房屋买卖合同之后逻辑矛盾，且协议载明张某玉已立有将诉争房屋留给赵某芬的遗嘱，又以房屋买卖过户给崔某兰多此一举，而且崔某兰并未出示该份遗嘱。赵某杰申请对房屋转让协议书中张某玉的签字捺印的真实性进行鉴定，后撤回上述鉴定申请。
裁判结果
驳回赵某杰、赵某亮的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋原系北京市宣武区房屋土地管理局所有，后经房改售房，张某玉于1998年6月27日与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同，并于1999年10月20日取得诉争房屋的产权。赵某杰、赵某亮主张诉争房屋应为张某玉和赵某鹏的夫妻共同财产，但夫妻共同财产的前提是夫妻关系处于存续期间，对于一方死亡的，夫妻关系自然终止。
自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。赵某鹏在张某玉与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同及取得诉争房屋产权之前已去世，虽然张某玉在房改购房时使用了赵某鹏的工龄，但因赵某鹏当时已死亡，丧失民事权利能力，不能再行取得财产，虽然赵某鹏工龄所对应的财产价值可以作为赵某鹏的遗产予以继承，但该财产价值所指并非诉争房屋的物权。因此，诉争房屋物权应属于张某玉个人所有，张某玉与崔某兰签订诉争协议并完成过户登记系对个人财产的有权处分，无须他人同意。
赵某杰、赵某亮基于张某玉无权处分及张某玉与崔某兰存在恶意串通所提出的要求确认张某玉与崔某兰签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，法院不予支持。
根据崔某兰提交的房屋转让协议书，结合各方当事人陈述，可知张某玉将诉争房屋以买卖形式赠与给崔某兰，崔某兰不需要向张某玉支付购房款，因此，诉争存量房屋买卖合同实为张某玉和崔某兰为履行赠与行为办理房屋过户，在有关房屋行政主管部门进行的签约备案，崔某兰依据该合同办理了过户登记。
赵某杰、赵某亮基于张某玉和崔某兰以合法行为掩盖非法目的、赠予行为并未完成且侵害了张某玉利益等理由要求确认张某玉与崔某兰签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，法院不予支持。
张某玉虽在2019年5月28日被鉴定为无民事行为能力人，但法院不能据此推断出张某玉在2016年9月27日与崔某兰签订房屋买卖合同时不具备相应的民事行为能力的结论，因此，赵某杰、赵某亮主张张某玉与崔某兰签订诉争房屋买卖合同时可能属于限制行为能力，缺乏充分证据证明，法院难以采信，对于其以此为由要求认合同无效的诉讼请求亦不予支持。
