北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、苏某芬、周某英向本院提出诉讼请求：
1、判令两被告将位于北京市海淀区一号的房屋（以下简称一号房屋）过户给周某英；
2、诉讼费由两被告承担。
事实和理由：周某文与苏某芬是夫妻关系，周某英系两人之女，我方与陈某斌系亲属关系，苏某芬的哥哥苏先生系陈某斌的女婿。2007年，陈某斌在原单位取得一购房指标，而我方恰好想在北京购买一套房子自住，我方通过苏先生与陈某斌达成一致，陈某斌同意我方以其名义购买房屋，购房款由我方承担，房屋所有权证颁发后陈某斌配合我方办理房产过户手续。
2007年8月7日，我方以陈某斌的名义与北京H公司（以下简称H公司）签署了北京市商品房预售合同（草签稿），同年9月14日，我方又以陈某斌的名义与H公司签署了正式的北京市商品房预售合同，购买了一号房屋，合同约定总房款为1003068元，一次性付款。合同签署后，我方如约支付了购房款，并向H公司支付购房契税、公共维修基金、产权证印花税、产权代办费等。
2008年5月31日，我方以陈某斌的名义与北京某物业公司（以下简称某物业公司）签署了北京市物业服务合同，于当日与某物业公司办理了房屋入住手续。之后，我方委托苏先生对涉案房屋进行装修，并于2008年年底正式入住涉案房屋，一直居住至今。2010年9月29日，涉案房屋的房屋所有权证颁发，我方通过陈某斌领取了该房屋所有权证，并—直持有至今。
之后，我方曾多次要求陈某斌按约定配合办理房屋产权转移登记手续，但其迟迟不予配合。2017年4月，我方通过陈某斌及海淀区不动产登记中心得知，陈某斌通过挂失原房屋所有权证的方式，重新办理了涉案房屋的房屋产权证，并随后将涉案房屋出售并过户给了兰某刚。二被告之间的房屋买卖存在多处疑点，明显系恶意串通，且严重侵害了我方的合法权益，故我方曾起诉两被告，诉请确认两被告之间签署的房屋买卖合同无效。
该案件再审期间，兰某刚提交意见称，其与陈某斌已经达成解除房屋买卖合同协议。但鉴于目前涉案房屋的所有权仍登记在兰某刚名下，故我方诉至贵院，要求两被告共同配合将涉案房屋所有权转移登记至周某英名下。
被告辩称
陈某斌辩称，不同意原告方的诉讼请求。借名买房不仅不成立，且也无法律依据。借名买房就是违法行为，不管是公开的、隐蔽的都是无效的，应按照无效行为处理，借名人不享有房屋所有权。综上所述，本案所争议的一号房屋归陈某斌享所有，并行使所有权人的全部权利，请求驳回原告方的诉讼请求。
兰某刚辩称，不同意原告方的诉讼请求。我和陈某斌之间的商品房买卖合同合法有效，依法应予保护，原告方起诉我和陈某斌要求确认房屋买卖合同无效的案件，经海淀法院、一中院、北京高院裁决，合同有效，各方应当予以遵守。因为原告方经陈某斌同意居住在涉案房屋中，导致我不能行使所有权，不能入住，并卷入持久诉讼，给我生活造成巨大不便，我已经和陈某斌解除商品房买卖合同，因为房屋被原告方查封无法办理转移过户给陈某斌的手续。
两被告之间的合同有效，签订合同的时候房屋登记在陈某斌名下，房屋是基于陈某斌的身份才能购买的政策性住房，借名买房的名不可能出借。现在陈某斌没有全部退款，导致我还没有给陈某斌办理房产过户。原告方于2017年6月1日申请查封房屋，不允许变更所有权。
法院查明
三原告曾于2017年5月以要求确认两被告就一号房屋签署的房屋买卖合同无效为由将两被告诉至法院，本院出具判决书。
上述判决书查明如下事实：周某文与苏某芬系夫妻关系，周某英系二人之女，苏某芬与苏先生系兄妹关系，苏先生系陈某斌之女婿。2007年9月14日陈某斌（买受人）与H公司（出卖人）签订北京市商品房预售合同，约定陈某斌购买一号房屋，房屋总价款1003068元。
周某文、苏某芬、周某英称购房款由其支付，提交了：1、银行明细，记载苏先生于2007年8月7日向H公司汇款310420.8元；2、汇款单据，记载周某文于2007年8月15日向H公司汇款70万元；3、H公司房款收据及发票。
陈某斌对上述证据真实性认可，但称不清楚为何用周某文名义支付诉争房屋房款。就购房款，陈某斌称系通过出售A号房屋支付。
周某文、苏某芬、周某英对此不予认可，申请证人苏先生、刘某、孙某出庭作证。苏先生证言证明陈某斌告知其法院给分配了购房指标，让其购买房子，其和陈某斌商量让苏某芬女儿用该指标购买房屋，陈某斌同意了。其就让周某文选房，交房款的时候其给周某文打电话让周某文付款，周某文将35万元现金交给其，其交房款的时候因为对方不收现金故将钱存在卡里支付了31万元，剩余的钱，周某文让其支付契税等费用。第二笔房款系周某文自己支付。
房产证下来后，其拿着陈某斌的身份证领取了房产证后交给了苏某芬。所有的购房手续都是其办理的，陈某斌的名字也都是其签署的，收房后苏某芬夫妻让其盯着装修，后苏某芬一家入住。除房款外，苏某芬一家没有给陈某斌差价购房款。S号房屋于2009年出售，售房款是用于偿还医院的费用或还账，与诉争房屋的购房款无关。
刘某证言证明陈某斌告知其爱人苏先生单位分配了指标房屋，让他们购房，但因为其夫妇没有能力就商量让苏某芬购买，陈某斌同意并让苏先生办理购房事宜。S号房屋系2009年出售。
陈某斌对上述证人证言均不认可，称因为其出售房屋，苏先生夫妻面临不能获得房屋，钱也没有给他们，存在利害关系。
该案庭审过程中，陈某斌另称购房款系其向原部队下属郭某借款支付，申请证人郭某出庭作证。周某文、苏某芬、周某英对该证人证言不认可。
周某文、苏某芬、周某英称其自2009年1月起一直居住在诉争房屋内，提交了装修票据、物业服务合同、入住签收单、交接书、物业费收据、供暖费发票、水电费票据。陈某斌认可，其并没有在诉争房屋内居住，称购房后苏先生说苏某芬没有房屋居住，能否让苏某芬居住，基于双方关系其就同意了。
陈某斌于2010年9月29日取得诉争房屋所有权证，并与兰某刚于2017年1月2日签订存量房屋买卖合同，约定陈某斌将一号房屋出售给兰某刚，出售价格为800万元。该房屋于2017年2月13日过户至兰某刚名下。兰某刚称其已经将全部房款支付给陈某斌，提交了502万元银行汇款凭证及300万元收条。陈某斌对上述证据认可。周某文、苏某芬、周某英对收条不认可。
周某文、苏某芬、周某英另称陈某斌与兰某刚向房管局提交的合同与庭审时提交的合同不一致，提交了其向不动产登记事务中心查询的陈某斌与兰某刚签订的存量房屋买卖合同，合同记载房屋成交价格为300万元。兰某刚对该合同真实性认可，但称房屋真实售价系800万元。兰某刚另称因当时想购买婚房故通过其父亲与陈某斌最高院的朋友介绍买了陈某斌的房子。周某文、苏某芬、周某英主张陈某斌与兰某刚签订的房屋买卖合同无效，称系二人恶意串通，买卖不真实，损害了第三人利益，但未提交相关证据。
上述判决书认定：诉争房屋原系最高人民法院分配给陈某斌的住房，陈某斌与H公司签订的北京市商品房预售合同系双方真实意思表示，应属有效。现陈某斌就购房款支付情况陈述前后矛盾亦未提供其他证据，故就购房款本院根据庭审情况认定系周某文支付了全部购房款。陈某斌取得房屋所有权证后与兰某刚签订了房屋买卖合同收取了购房款并已将房屋过户至兰某刚名下。
周某文、苏某芬、周某英虽与陈某斌就诉争房屋的所有权存在争议，但诉争房屋登记在陈某斌名下，兰某刚基于房屋所有权证的记载与陈某斌签订买卖合同符合常理，且陈某斌与兰某刚约定的购房金额亦未明显低于市场价格，现有证据不足以证明陈某斌与兰某刚之间存在恶意串通损害第三人利益的情形，故对于周某文、苏某芬、周某英确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。最终驳回周某文、苏某芬、周某英的全部诉讼请求。
周某文、苏某芬、周某英不服上述判决向北京市第一中级人民法院提出上诉，该院对于一审法院查明的事实予以确认，认定：当事人对恶意串通事实的证明，应达到排除合理怀疑的程度。本案中，周某文、苏某芬、周某英虽就陈某斌与兰某刚之间的房屋买卖合同提出多处疑点，但对二人存在恶意串通事实的证明尚未达到法定排除合理怀疑标准，法院不能认定陈某斌与兰某刚之间恶意串通以损害周某文、苏某芬、周某英利益的事实存在，故对于周某文、苏某芬、周某英确认合同无效的诉求一审不予支持正确，本院予以维持。
至于周某文、苏某芬、周某英与陈某斌之间是否存在借名买房关系，与陈某斌与兰某刚之间房屋买卖合同的效力没有必然联系，本案不予处理。最终维持原判，驳回上诉。
周某文、苏某芬、周某英不服向北京市高级人民法院申请再审，该院认定：当事人对恶意串通事实的证明，应达到排除合理怀疑的程度。本案中，周某文、苏某芬、周某英虽就陈某斌与兰某刚之间的房屋买卖合同提出多处疑点，但对二人存在恶意串通事实的证明尚未达到法定排除合理怀疑标准，法院不能认定陈某斌与兰某刚之间恶意串通以损害周某文、苏某芬、周某英利益的事实存在，故对于周某文、苏某芬、周某英确认合同无效的诉求两审法院未予支持，并无不当。
至于周某文、苏某芬、周某英与陈某斌之间是否存在借名买房关系，与陈某斌与兰某刚之间房屋买卖合同的效力没有必然联系，两审法院就此问题在本案中不予处理正确。陈某斌与兰某刚之间的房屋买卖合同履行情况及双方房屋买卖合同所发生的变化并不能否定房屋买卖合同的效力。故周某文、苏某芬、周某英申请再审提交的新证据不足以推翻原判决的认定，本院不予采纳。最终驳回周某文、苏某芬、周某英的再审申请。
另，2018年10月，兰某刚与陈某斌签订解除存量房屋买卖合同协议书，约定：解除双方于2017年1月2日就一号房屋签订的存量房屋买卖合同，兰某刚放弃其名下一号房屋所有权，并将房屋产权证书交由陈某斌保管，兰某刚同意在陈某斌出售该房屋办理产权过户时，给予积极配合，兰某刚在受陈某斌委托办理相关手续及聘请律师期间支付的168万余元费用，由陈某斌酌情解决等等。
兰某刚称其与陈某斌存在真实的房屋买卖合同关系，其因结婚而购买婚房，但因该房屋存在纠纷及诉讼，故一直无法实现合同目的，无法居住房屋，故解除双方之间的房屋买卖合同，购房款共计807万元，已退还700余万元，剩余尚未退还，协议中写明的168万元也没有履行。陈某斌代理人表示其与兰某刚签订的房屋买卖合同效力已经生效判决确认，上述解除协议尚未履行完毕，代理人表示不清楚该协议的履行情况。
此外，兰某刚曾于2017年7月4日以要求交付一号房屋为由将陈某斌诉至本院，本院判令陈某斌将一号房屋交付兰某刚。该判决已生效。
本案审理期间，原告方为证明其以陈某斌名义购买了一号房屋，系实际购房人，提交以下证据佐证：房屋所有权证、北京市商品房预售合同（草签稿）及补充合同、北京市商品房预售合同及补充合同、银行单据、收据、发票、缴费通知单、税收缴款书、北京市物业服务合同、消防协议书、入住签收单、入住交接书、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、工程预算书、供用热协议、购置装修材料及家具家电等合同、有线电视申请表及登记表、录音、证人证言等证据佐证。
其中，证人苏先生（陈某斌的女婿、苏某芬之兄）、刘某（陈某斌之女）、孙某到庭佐证，苏先生、刘某证明一号房屋系陈某斌单位福利分房，原告方以陈某斌名义出资购买该房屋，房屋产权登记在陈某斌名下，产权证由原告方保管。孙某称听陈某斌说有个房子让苏某芬买。
本案庭审中，陈某斌代理人称当时是委托陈某斌女婿办理相关购房事宜，不清楚为何由原告方部分出资，称陈某斌自始至终不同意将一号房屋出售或者过户给原告方，双方之间没有书面或口头协议，不认可借名买房的事实，不存在买房后把房屋过户给原告方的情况。
经查，一号房屋产权登记在兰某刚名下，该房屋由三原告实际居住使用。另，三原告称周某英具有购房资格，故要求将一号房屋过户至其名下。
裁判结果
陈某斌、兰某刚于本判决生效后10日内将位于北京市海淀区一号房屋过户至周某英名下。
房产律师靳双权点评
原告方曾以要求确认陈某斌与兰某刚签订的房屋买卖合同无效为由提起诉讼，后被法院判决予以驳回，原告方不服申请再审，再审期间，陈某斌与兰某刚签订书面协议解除了房屋买卖合同，根据双方陈述，该份解除协议尚在履行过程中，但无论解除协议履行状况如何，兰某刚均不再购买已经过户至其名下的一号房屋，兰某刚对于一号房屋已不再主张权利。
现原告方主张一号房屋存在借陈某斌之名购房的事实，原告方才为真实的购房人，其应享有该房屋的所有权，陈某斌对此不予认可，就此争议焦点，本案是否存在借名买房之事实，应从房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关合同、证件、票据的持有等情况以及对于借名买房有无合理解释进行分析。
首先，根据生效判决确认，一号房屋的全部购房款由原告方出资，且原告方能够提供购买一号房屋的相关合同、票据及房屋产权证等材料，陈某斌并未就其存在出资情况提交证据证明；
其次，原告方能够提供该房屋入住、装修以及使用过程中所产生的物业、供暖、有线、电费、燃气费、网费等合同或票据，可以证明原告方长期实际居住使用一号房屋；
最后，根据到庭证人陈述可知，陈某斌单位进行福利分房，因双方存在亲属关系，原告方以陈某斌名义出资购买房屋的事实。综上，根据查明事实可知，原告方出资购买了一号房屋，实际居住使用该房屋，并持有购买、使用房屋的相关资料，且对于借陈某斌之名购买房屋可作出合理解释，因此，原告方与陈某斌之间确存在借名买房之事实，故对于原告方要求陈某斌将一号房屋过户至具有购房资格的周某英名下之请求，法院予以支持。
因该房屋产权尚在兰某刚名下，故法院判令兰某刚负担房屋过户义务。至于兰某刚与陈某斌之间解除房屋买卖合同协议的履行情况，属于其两人之间的合同关系，与本案中原告方要求过户的请求无关，可另行解决，法院不在本案中予以审理。
