北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某杰、吴某聪、吴某英向一审法院起诉请求：1.判决确认吴某强与赵某芬将一号房屋所有权由吴某强变更为赵某芬的民事行为无效；2.案件受理费由吴某强、赵某芬负担。
吴某强、赵某芬上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回吴某杰、吴某聪、吴某英的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由吴某杰、吴某聪、吴某英承担。
事实和理由：1.一审法院认定北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）为吴某强与孙某丽的夫妻共同财产是错误的，应在二审中予以纠正。第一，一号房屋并非取得于吴某强与孙某丽婚姻关系存续期间，吴某强取得一号房屋时孙某丽已经去世多年，该房屋不是二人的夫妻共同财产。
第二，一审法院认为一号房屋是吴某强、孙某丽在夫妻关系存续期间承租、居住，吴某强用来购买房屋的住房补贴是夫妻共同财产，并由此推断一号房屋是二人的夫妻共同财产，没有任何法律依据，且与人民法院生效判例相违背。2.吴某强与赵某芬之间关于一号房屋的赠与行为合法有效，是吴某强对个人财产的合法处置。3.承租人对公房不享有所有权，无权处置，吴某杰一方提交的《家事安排如下》《情况说明》等证据不具有证明效力，无法支持其诉讼请求，一审法院认定错误。
被告辩称
吴某杰、吴某聪、吴某英辩称，同意一审判决，不同意吴某强、赵某芬的上诉请求和理由。1.吴某强、赵某芬在本案多次庭审及上诉中的核心观点是以物权凭证取得时间及住房补贴的领取对象确定一号房屋的权利人，该观点是不成立的。2.一号房屋原为公房后因房改购买，是夫妻共有财产。3.从法院审理过程可以明确看到赵某芬不但恶意侵害精神病人利益，更有操控吴某强之嫌。
4.从赵某芬保姆身份到有计划结婚有计划过户房屋的行为过程看，我方认为赵某芬存在不法目的。5.吴某强作为法定监护人将一号房屋赠与给他人的行为是损害限制民事行为人权益的无效行为。
法院查明
吴某强与孙某丽于1954年5月结婚，婚后育有三子吴某杰、吴某英、吴某聪。2007年2月27日，孙某丽死亡。2012年8月27日，吴某强与赵某芬登记结婚。
一号房屋原系吴某强和孙某丽婚姻关系存续期间的承租房，孙某丽生前即与吴某强在此居住，并共同交纳房租。该住房自2000年房改。购房前的《军队离休退休干部家庭住房情况调查表》中填写了吴某强及孙某丽的信息，且吴某强、孙某丽的单位均在该调查表上盖章。《军队离休退休干部购房资格审批表》中，亦填写了吴某强与孙某丽的信息。
2009年12月18日，孙某丽所在单位出具《职工房改证明》，载明：“孙某丽系我所正式职工，在我所工作期间未享受实物分房”。2010年12月31日，吴某强与离退休干部安置办公室签订《军队离休退休干部专项住房出售协议书》，约定：离退休干部安置办公室将一号房屋出售给吴某强；住房实际售价为260634.18元；吴某强付清购房款后，拥有所购住房全部产权，离退休干部安置办公室负责办理吴某强所购住房的房屋所有权证等相关手续等内容。
2013年8月7日，吴某强取得一号房屋不动产权证书，登记的房屋所有权人为吴某强。2017年5月12日，吴某强将一号房屋过户至赵某芬名下，赵某芬取得一号房屋的不动产权属证书，登记的房屋所有权人为赵某芬。
另查，吴某强的工龄从1949年起算，其于1953年入伍。吴某强住房补贴共计415468.85元。
为证明吴某聪系精神残疾二级，孙某丽生前与吴某强签署《协议》将一号房屋赠与吴某聪，吴某强无权撤销案涉房屋处分部分的赠与协议，吴某杰、吴某英、吴某聪提交了孙某丽手写的《家里事安排如下》《情况说明》《残疾人证》。《情况说明》载明：“我已故妻子孙某丽所写的遗嘱中，写明将我们的夫妻共同财产住房归三儿子吴某聪所有，作为吴某聪生活费、医疗费支出的决定，是我俩协商后一致决定的，我完全认同，没有意见。特此证明”。
以上内容均为打印。吴某强在该《情况说明》下写有“以上内容我看过同意！”。赵某芬、吴某强认为孙某丽生前无权处分案涉房屋，其赠与行为无效。审理中，双方均不申请对吴某聪的行为能力进行鉴定。
法院认为，双方争议的一号房屋原系吴某强与孙某丽夫妻关系存续期间取得的承租房，自取得时起即由吴某强、孙某丽一家居住。该房屋虽在孙某丽死亡后由吴某强按房改政策购买，但购买房屋的钱款全部由吴某强的住房补贴支付，因夫妻关系存续期间取得的住房补贴为夫妻共同财产，且在购买一号房屋时，考虑了孙某丽单位未分配其住房等因素。故一号房屋应为吴某强与孙某丽的夫妻共同财产。
又因孙某丽书写《家里事安排如下》中对一号房屋进行了处理，吴某强亦在《情况说明》中予以确认。因此，吴某强在明知孙某丽死亡后，其继承人未对一号房屋进行协商处理一致的情况下，擅自将一号房屋过户至赵某芬名下，侵犯了其他权利人的合法权益。而赵某芬并无善意取得的证据。故对吴某杰、吴某英、吴某聪作为孙某丽的继承人主张吴某强与赵某芬将一号房屋所有权由吴某强变更为赵某芬的民事行为无效的诉讼请求，法院应予支持。
本院二审期间，吴某强、赵某芬向本院提交：《军队离休退休干部专项住房出售协议书》，该政策颁布及购买一号房屋时，孙某丽已经去世，该房屋不属于吴某强与孙某丽的夫妻共同财产，该房屋产权的取得是基于吴某强军队离休正师级干部身份，是吴某强用住房补贴专款专户专用购得，系吴某强的个人财产。
经质证，吴某杰、吴某聪、吴某英对前述证据真实性均认可，证明目的均不认可，认为购买一号房屋时对夫妻双方进行了审核，基于军队房改文件享有购买资格，权益基础是孙某丽在工作期间没有享受过福利分房，购房补贴也是吴某强与孙某丽婚姻关系存续期间取得，该房屋属于二人的夫妻共同财产。
裁判结果
确认吴某强与赵某芬将登记在北京市丰台区一号房屋所有权由吴某强变更为赵某芬的民事行为无效。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为法院认定一号房屋为吴某强与孙某丽的夫妻共同财产是否具有相关事实及法律依据。
吴某强、赵某芬上诉主张吴某强购买一号房屋时孙某丽已经去世，该房屋系吴某强的个人财产，吴某强将房屋赠与赵某芬的行为合法有效，并提交了相关政策文件等佐证其上诉主张。对此法院认为，依据查明的事实一号房屋原系吴某强与孙某丽婚姻关系存续期间的承租房，孙某丽生前即与吴某强在该房屋居住并共同交纳房租。一号房屋在2000年作为第四批房改房,启动房改时孙某丽仍在世，且购房前的《军队离休退休干部家庭住房情况调查表》及《军队离休退休干部购房资格审批表》中均填写了吴某强及孙某丽的信息。
该房屋虽在孙某丽去世后由吴某强按房改政策购买，但购房考虑了孙某丽在工作期间未享受单位福利分房的情况，购房款亦全部由吴某强的住房补贴支付，且该住房补贴属于夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产。故综合考量本案实际情况，法院认定一号房屋为吴某强与孙某丽的夫妻共同财产具有相关依据，吴某强、赵某芬主张一号房屋为吴某强的个人财产不能成立。
吴某强在孙某丽死后，继承人未对一号房屋协商一致的情况下，擅自将一号房屋过户至赵某芬名下，该行为侵犯了其他权利人的合法权益，且赵某芬亦未提交证据证明一号房屋过户至其名下系基于善意取得。结合吴某杰一方提交的《家里事安排如下》及《情况说明》，孙某丽生前曾对一号房屋进行处理，吴某强亦予以确认，故吴某强在之后将房屋过户至赵某芬名下的行为亦有违诚实信用原则。结合前述事实，法院确认吴某强与赵某芬将一号房屋所有权由吴某强变更为赵某芬的民事行为无效并无不当。
