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非集体成员购买集体成员房屋出售人起诉合同无效纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-10-19


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

邹某洁向本院提出诉讼请求:1.请求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效;2.判令被告承担本案诉讼费。

事实与理由:1997922日,邹某洁与周某峰签订《房屋买卖协议书》,约定邹某洁将位于北京市通州区A号院内房屋10间及两侧院墙内树木水电等设施以人民币一万元的价格售与周某峰。但周某峰为城镇户口且并非R村村民,为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。

 

被告辩称

周某峰答辩称,不认可邹某洁的诉讼请求,双方没有买卖关系,周某峰因需要场地办公,借用邹某洁名义购买林某慧的房子,陈某文与原被告之间曾经签订借名买房协议,现在已经找不到了,房屋实际为周某峰购买,之后周某峰借用邹某洁的名字将房屋出租,租客又将房屋转租,涉案房屋现在在出租,双方没有买卖协议,借名买房应属无效,所以邹某洁与陈某文之间的买卖协议无效。周某峰已经对房屋进行加建、改造。

 

法院查明

1997922日,邹某洁(甲方)与周某峰(乙方)签订《房屋买卖协议书》,约定甲方将自己闲置的住房十间卖给乙方,其中前院五间,后院五间及现有两侧围墙院内树木、水电等设施,一并随房卖给乙方,乙方付给甲方购房款一万元整。协议还约定了院落四至等其他内容。

上述协议签订后,邹某洁称已经钱款两清并将房屋交付给了周某峰,所出售房屋位于北京市通州区A号。双方均称,涉案房屋及院落原宅基地使用权人为林某慧。邹某洁称,涉案房屋及院落是其自林某慧处购买。

庭审中,周某峰提交了一份1997915日邹某洁与陈某文签订的《房屋买卖协议书》,该协议书的内容与邹某洁与周某峰签订的《房屋买卖协议书》基本一致,周某峰称通过该协议可以判断其与邹某洁间实际是借名买房的关系,邹某洁对于其与陈某文签订的《房屋买卖协议书》的真实性予以认可,但不认可其与周某峰间系借名买房的关系。

周某峰称涉案房屋已经出租给他人。

周某峰为北京市通州区居民户口,不是R村村民。

 

裁判结果

确认邹某洁与周某峰于1997922日签订《房屋买卖协议》无效。

 

房产律师靳双权点评

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村宅基地为农民集体所有。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据本案查明的事实,邹某洁与周某峰于1997922日签订《房屋买卖协议》,内容是买卖位于北京市通州区宋庄镇R村的房屋及院落,根据地随房走的法律原则,农民私有房屋转让必然涉及宅基地使用权的移转,因此农民私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行,非同一集体经济组织成员间的转移是无效的,所以邹某洁与周某峰于1997922日签订《房屋买卖协议》系无效协议,法院对于邹某洁该项诉讼请求予以支持。

对于周某峰辩称的双方系借名买房关系的问题,因该问题成立与否并不能否认双方成立了《房屋买卖协议》,更不影响双方所签订的《房屋买卖协议》系无效协议这一结论,因此对于周某峰之意见,法院不予采纳。



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