北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向一审法院起诉请求：1.请求法院确认朱某江、朱某辉、朱某涛签订的《合同》无效。
赵某文上诉请求：1.请求撤销之前民事判决书，依法改判确认朱某江、朱某辉、朱某涛签订的《合同》无效。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：一、本案基本事实朱某江、朱某辉、朱某涛是朱某泉和林某玲之子，吴某芬、吴某洁、吴某霞是林某玲在与前夫生育的女儿。三兄弟和三姊妹同母异父。赵某文与朱某辉是夫妻。A号平房是朱某泉1979年承租的公房，1984.12.29朱某泉去世。后来承租人变为林某玲，2008.12.1林某玲去世。林某玲在1992年与徐某德再婚，1995年将户口迁走。2000.6.22朱某辉将户口迁入平房，并和妻子儿子一直在此居住至拆迁；2006年左右，朱某涛因为购买朝阳区的经济适用房将户口迁出平房；
朱某江户口早就迁出，在石景山有房。吴某芬、吴某洁、吴某霞户口和人一直在山东。2013年7、8月份，赵某文与朱某辉居住的前述A号房屋进行腾退。2013.8.28兄弟三人签署《协议书》（文本长矿物业提供），写明“房屋的承租权转让给乙方朱某辉并由乙方享有安置项目中的相关权益，并承担相关义务”。2013.9.8朱某辉签署《腾退安置协议》。2013.11.4朱某辉签署《腾退安置购房合同》，购买了位于房山区一号的房屋一套，交纳房款差价1199元。
2013年12月22日，在赵某文完全不知情的情况下，兄弟三人签订《合同》（文本朱某江提前准备好），私自将前述楼房约定为父母遗产，并进行了分割。2019年该房屋取得房产证书。登记在朱某辉名下。
二、本案争议焦点是讼争房屋是否属于遗产，是否属于夫妻共同财产，朱某辉是否有权私自处分。1.遗产是法定的，不能约定。《民法典》第1122条规定“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产”。其中三个要素：死亡、个人财产、合法。前述，朱某泉、林某玲均已去世。A号平房合法。重点是，该平房是公房，并非朱某泉、林某玲个人财产，而且拆迁时也没有使用二人工龄购买（政策早已不允许），因此不可能属于二人遗产。因此《合同》第一条约定：“三方一致同意安置房屋属于父母遗产”这个说法完全错误。
同时，《腾退安置政策》第9条写的很清楚：“安置对象是腾退改造范围内依法确立的公房承租人”，《协议书》已经明确承租人是朱某辉，所以和其他人没有任何关系。另外，《安置协议》第一条的补偿项目，都是针对承租人的，和《安置政策》里面第19条，第20条、第21条一一对应，和平房没有任何关系。因此腾退安置不是针对房屋，而是针对公房承租人（居住、户口在房屋里的人），所以只能是朱某辉一家。
2.涉案房屋是赵某文与朱某辉的夫妻共同财产，朱某辉无权处分。第一，讼争安置房屋是在赵某文与朱某辉婚姻关系存续期间取得。第二，朱某辉作为承租人的A号平房，赵某文是共居人，通过腾退安置所获得的补偿款（详见《腾退安置协议》和《腾退安置政策》），是夫妻共同财产，安置房屋是用此补偿款购买。购买房屋差价款1199元，也是用夫妻共同财产支付。第三，朱某辉签署《合同》，私自处分夫妻共同财产，赵某文不知情，也不同意，属于无效。一审法院未与查明讼争房产腾退安置转化的事实，规避案件主要矛盾，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被告辩称
朱某江、朱某涛辩称，同意一审判决，不同意上诉人赵某文的上诉请求和理由。赵某文与本案无任何利害关系，本案遗产是朱某江、朱某涛等人父母的遗产，与赵某文无关。赵某文和朱某辉均非矿场的职工，二人承租案涉房屋是没有事实依据的，自始至终的承租人均是林某玲和朱某泉，并非说住在案涉房屋中就是承租人，因林某玲和朱某泉去世后进行拆迁，因签署合同需要代理人，实际上朱某江、朱某涛与朱某辉协商是让朱某辉作为代理人办理的，
赵某文、朱某辉并未对案涉房屋出资一分钱，其出资的1199元实际上是垫付的，应属债权。2013年8月朱某江、朱某涛与朱某辉签订的协议实际上是共同对房产的属性进行认定，因此赵某文作为朱某辉的配偶起诉要求确认无效，于法无据，应予驳回。
朱某辉辩称，不同意一审判决但未上诉，同意上诉人赵某文的上诉请求和理由。诉争房屋并非遗产，属于朱某辉与赵某文的夫妻共同财产。我方认为合同无效的原因是朱某江和朱某涛对朱某辉进行了欺骗，欺骗朱某辉签署诉争合同，我提交了2015年4月2日与朱某涛的电话录音，录音中二人明确签署合同的原因是案涉房屋是赵某文和朱某辉的夫妻共同财产。
吴某芬、吴某洁、吴某霞辩称，同意一审判决，不同意上诉人赵某文的上诉请求和理由。
法院查明
朱某泉、林某玲生育三个子女，即朱某江、朱某涛、朱某辉，吴某芬、吴某洁、吴某霞系吴某峰与林某玲之子女。赵某文、朱某辉系夫妻关系。朱某泉于1984年12月29日病逝，林某玲于2008年12月1日病逝。
朱某泉、林某玲生前租赁并居住北京市房山区A号房屋，该房屋系单位所属公房。朱某泉病逝后林某玲继续租赁该房屋居住至病逝。2012年7月16日，朱某辉以林某玲委托代理人的名义与单位签订自管公房住宅租赁合同，租赁房屋仍是北京市房山区A号房屋，租赁期限至2017年6月30日。
2013年8月28日，朱某江、朱某涛作为甲方与朱某辉（乙方）签订了《协议书》，协议载明“以上双方三人，是承租人林某玲的所有第一顺序继承人，我们一致同意将房山区A号房屋承租权转让给乙方朱某辉，并由乙方享有腾退安置项目中的相关权益，并承担相关义务”。
2013年9月8日，朱某辉（乙方）与Y公司（甲方）签订了《腾退安置协议》，该协议约定，乙方购买位于房山区二居室一套，乙方按照政策享受补助及奖励以上合计337278元，乙方将坐落于房山区A号的承租公房及不能移动的附属物腾退后移交甲方处置。2013年10月19日，朱某辉在《房款结算通知单》签字确认，该通知单载明安置房房号为一号，合计总价款338477元，享受腾退补助及奖励合计337278元，应补交房款1199元。2013年11月4日，朱某辉与H公司签订《Y公司腾退安置购房合同》，购买了位于房山区一号住房，房价款合计338477元，取得了安置房屋一套。后赵某文、朱某辉居住至今。
上述安置房在2019年取得房产证书，登记在朱某辉名下。
2013年12月22日，朱某江、朱某涛、朱某辉三人签订《合同》，该合同载明“甲乙丙三方系同袍兄弟关系，父亲朱某泉于1984年死亡，母亲于2010年死亡。北京市房山区单位A号房屋系父亲朱某泉承租的公房，上述房屋已经拆迁，获得‘北京市房山区房屋一套。甲乙丙三方一致同意登记在乙方（朱某辉）名下。甲乙丙三方一致同意‘北京市房山区一号’房屋系父亲、母亲遗产。甲乙丙三方一致同意将上述房屋登记在乙方名下，鉴于目前乙方未有其他房屋居住，三方同意乙方拥有上述房屋的使用权，非经甲乙丙三方一致同意乙方不得将上述房屋过户到任何人名下。
甲乙丙三方任何一方违反本合同‘第二条’规定，自动放弃继承上述遗产的份额。甲乙丙三方协商一致同意，随时可以分割‘北京市房山区一号房屋’”等内容。
朱某江、朱某涛、吴某霞、吴某洁、吴某芬曾起诉朱某辉法定继承纠纷一案，要求朱某辉支付房屋折价款60万元，因上述房屋未办理房产登记，驳回了朱某江等原告的诉讼请求。
2021年7月7日，赵某文起诉朱某江、朱某涛、朱某辉确认合同无效纠纷，要求确认朱某江、朱某辉、朱某涛于2013年12月22日签订的《合同》无效，一审法院依法追加吴某芬、吴某洁、吴某霞为被告参加诉讼。
法院认为，位于房山区一号房屋系朱某泉、林某玲生前租赁居住的北京市房山区A号房屋因工矿改造定向安置房项目的安置住房，朱某辉在林某玲去世后仍以林某玲的名义继续与公房出租方签订房屋租赁合同，而非以朱某辉自己的名义签订房屋租赁合同，安置房取得与朱某泉、林某玲承租矿区公有住房有不可分割的密切联系。
该一号房屋的房价款除朱某辉支付1199元外，全部来源于上述A号房屋的腾退补偿所得，现有证据无法认定该腾退补偿所得属于朱某辉、赵某文共同所得财产，故赵某文主张房山区一号房屋为夫妻共同财产，朱某江、朱某涛、朱某辉签署合同侵害其合法权益，要求确认朱某江、朱某涛、朱某辉于2013年12月22日签订的《合同》无效的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赵某文上诉称诉争一号房屋系其与朱某辉的夫妻共同财产，朱某江、朱某辉、朱某涛于2013年12月22日所签订的《合同》侵犯其合法权益，故要求确认该《合同》无效。经审理查明，案涉一号房屋系朱某泉、林某玲生前承租的北京市房山区A号房屋因定向安置房项目的安置住房，朱某辉在其父母去世后仍然以林某玲的名义承租案涉A号公有住房，而非以其自己的名义承租。
根据单位《腾退安置政策》第九条，安置对象是腾退改造范围内的公房承租人，故朱某辉取得诉争1903房屋与其父母承租矿区公有住房有着不可分割的渊源，诉争房屋的价款除朱某辉支付的1199元外，其余价款均是来源于公房腾退补偿所得，且朱某江、朱某辉、朱某涛对案涉房屋签订有分割协议，现有证据无法认定该腾退补偿所得均属于朱某辉、赵某文的夫妻共同财产，故赵某文主张诉争一号房屋为夫妻共同财产并据此要求确认朱某江、朱某涛、朱某辉签订的《合同》无效缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
