北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某硕向一审法院起诉请求：1.判令徐某文配合赵某硕办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续，登记到赵某硕名下；2.本案诉讼费、保全费5000元由徐某文承担。
徐某文向一审法院反诉请求：1.请求确认赵某硕、徐某文2003年10月11日签订的《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除；2.判令赵某硕立即腾退一号房屋，并将该房屋返还给徐某文；3.判令本案的诉讼费用由赵某硕承担。
徐某文上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认徐某文与赵某硕2003年签订的《房屋转让协议书》已于2005年解除；2、改判赵某硕立即腾退北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），并将该房屋返还给徐某文；3、改判驳回赵某硕原审全部诉讼请求；4、本案一、二审的案件受理费、保全费均由赵某硕负担。
事实与理由：徐某文于2005年12月6日已提出解除合同，双方未能就超标款的承担达成一致意见构成合同履行障碍，且房屋买卖未经徐某文配偶林某娟同意；解除通知已向赵某硕主张，故合同解除已经发生法律效力；原审法院认为购房款没有退还，房屋由赵某硕使用，进而认为合同未解除的论证明显错误；现在涉案交易依然存在诸多障碍，上市交易仍需林某娟原单位H公司协助办理相关手续，故涉案交易仍存在事实上的履行障碍。原审判决结果对徐某文非常不公平，综上，提起上诉。
被告辩称
赵某硕辩称，同意原审判决结果，不同意徐某文的上诉请求、事实及理由。原审判决结果认定案件事实清楚，证据充分，审理结果正确。赵某硕与徐某文之间签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应遵守履行；2005年12月6日，是徐某文委托其长子徐某浩代表其对涉案房屋进行协商，并非主张解除房屋买卖合同；签订协议是在徐某文家中签订，当时其配偶林某娟就在场，不存在其不同意的事实；现在房屋可以正常交易，不存在任何履行障碍。
法院查明
一审法院认定事实：1994年4月11日，单位（甲方）与徐某文（乙方）签订《房屋买卖契约》，合同约定：一、甲方座落丰台区一号房屋，出售给乙方。……三、甲乙双方议定乙方一次付清房价款。……
1994年6月23日徐某文取得一号房屋的房产所有证，产别为私产，此房为成本价出售住宅。
2003年10月11日，卖方徐某文与买方赵某硕经证明人高某介绍见证，双方签订《房屋转让协议书》，该协议书载明：卖方有一套成本价住宅出售，位于北京市丰台区一号，由于客观原因，目前不能办理房屋产权过户手续，现由双方友好协商，达成共识后签订协议如下：1.此房屋成交价为人民币23万元整。2.买方首付款20万元，余款3万元在正式办理完房屋产权过户手续时全部付清。3.当卖方拿到卖房证明时，即办理房屋产权过户手续。
4.办理房屋产权过户手续所需的各种费用由买卖双方均摊。5.买方在交付首付款后，即可正式入住。7.本协议经买方、卖方及证明人签字盖章后即可生效。赵某硕于当日向徐某文支付购房首付款20万元，后入住一号房屋。
2005年9月21日徐某文向赵某硕提供面积超标费计算单，计算单载明：超标34.29平方米，需补交69068元。
2005年12月6日徐某文出具委托书，委托长子徐某浩全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋一事，并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜。
徐某文与林某娟（于2008年1月24日去世）系夫妻关系，两人婚后育有三个儿子。
证人高某出庭作证称：我口头告诉赵某硕，说徐某文要终止买卖，委托其大儿子办理终止事宜，我把徐某浩电话给赵某硕让他们下一步面谈，我就退出了。当时赵某硕没说超标费一人一半。在徐某文家签协议时徐某文的妻子不在场。
赵某硕对高某的证言质证意见为：在徐某文家签协议时我见过徐某文妻子林某娟，证人说话不实，鉴于高某与徐某文有亲属关系，对证言真实性质疑，高某与徐某文存在利害关系。
经询问，赵某硕同意支付徐某文尾款3万元的同时办理过户手续，如果法院支持赵某硕要求过户的请求，出于解决问题的目的，全部超标费赵某硕自己承担；过户税费赵某硕出一半，另一半同意替徐某文垫付，以后再向徐某文主张；如果需要结清物业费、供暖费等应由徐某文承担的赵某硕都可以垫付，以后主张；《房屋转让协议书》第四条约定的办理房屋产权过户手续所需的各种费用赵某硕承担一半，另一半同意替徐某文垫付，以后主张。房屋性质是成本价出售公房，如果需要交费的话，赵某硕承担一半，另一半同意替徐某文垫付，以后主张。
经法院向单位调查，该院答复：我单位为一号房屋的原产权单位，徐某文已于1994年4月与单位签订买卖契约，于1994年6月获得房屋所有权。如产权人或其委托人向在京中央和国家机关住房交易办公室申请该房产的产权变更，并主动申请我单位协助，我单位会依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第六条以及《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》的规定办理。
法院认为：
赵某硕与徐某文签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。徐某文辩称签订《房屋转让协议书》未经妻子同意，但根据庭审查明的事实，可以确认《房屋转让协议书》于2003年10月11日在徐某文家中签订，2004年至2005年期间高某、徐某文与赵某硕多次商谈超标款的问题，现徐某文亦未举证其妻子林某娟在2008年去世前向赵某硕主张过合同无效和不同意卖房，故对徐某文此项辩称，法院不予采信。
鉴于2005年12月6日徐某文出具委托书，仅是委托长子徐某浩全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋，并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜；上述委托书不能证明徐某文以书面形式或其他形式向赵某硕主张过正式解除房屋转让协议，徐某文没有要求赵某硕退还购房款，赵某硕也没有退还购房款的行为，一号房屋也一直由赵某硕使用，故对徐某文请求确认《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除，并要求赵某硕腾退交还一号房屋的反诉请求，法院不予支持。
本案中，一号房屋系央产房，现单位答复如一号房屋上市出售，申请办理一号房屋的产权变更时，将按照相关规定予以协助；鉴于赵某硕同意承担超标款，也愿意垫付需徐某文结清的物业费、供暖费，并同意承担办理房屋产权过户手续所需的各种费用的一半，另一半同意替徐某文垫付，综合上述情况，则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在，故对于赵某硕要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持。现赵某硕在过户的前提下自愿变更付款方式，不损害徐某文合法权益，且有利于合同目的的实现，法院不持异议。
裁判结果
判决：一、赵某硕于判决生效之日起十五日内给付徐某文剩余房款3万元；二、徐某文于判决生效之日起十五日内协助赵某硕办理坐落于北京市丰台区一号房屋的产权过户手续，将产权转移登记至赵某硕名下，徐某文负有协助赵某硕办理缴纳相关款项的义务；三、驳回徐某文的反诉请求。
房产律师靳双权点评
徐某文上诉主张确认涉案房屋买卖合同已解除，应当提供相关证据予以证实，否则将承担不利的法律后果。现徐某文并未提供与赵某硕就解除合同达成一致的证据，法院对徐某文上诉所持该理由不予采纳。
因一号房屋系央产房，现单位答复如一号房屋上市出售，申请办理一号房屋的产权变更时，将按照相关规定予以协助，故该房屋交易并不存在客观障碍。徐某文在本案审理中提供的一号房屋过户需林某娟原单位进行协助办理相关手续的证据，因该手续补办即可，并非合同不能履行的客观障碍；故法院对徐某文所持合同无法履行的上诉意见亦不予采纳。现涉案房屋可以交易，徐某文应当履行合同义务，配合办理一号房屋的过户手续。
