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登记父母名下房屋购买时子女有出资后起诉要求获得房屋份额纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-10-17


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

三原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令赵某康名下位于北京市西城区一号房屋,三原告占有房屋产权三分之一份额,其余三分之二份额为赵某康与周某鹏的遗产(遗产部分另行通过继承诉讼解决)。2.本案诉讼费由被告承担。

事实及理由:原告周某文与被告周某玲系亲妹关系,已故赵某康系周某文、周某玲的母亲。原告邹某鑫系周某文的丈夫,原告邹某昊系周某文的儿子。1991年起,因原告一家三口在北京没有住房,与母亲赵某康一同居住。三个人的户口也陆续与赵某康迁落在一起。于2000年单位在分配及公有住房出售时,根据单位本校的相关规定,校方考虑到赵某康一家四口三代的实际人口情况,将原告周某文三人实际人口也作为超出一个人分配居住房屋面积的条件,以四口人居住为条件分配并购买了西城区一号。并由原告周某文交付了购房款、印花税、公共维修金、登记费等相关费用。

因此,虽然现有房屋产权证登记产权人为户主赵某康名下,实际上房屋所有权有三原告的一定份额。另外,根据单位住房制度改革分配及购买住房的相关规定,原告已经去世的父亲周某鹏,逝前在该校工作的25年工龄和5%的教龄,也作为分配和购买住房的优惠条件之一,因此,登记在赵某康名下的房屋也应有周某鹏的产权份额。因此,被告周某玲在赵某康去世以后,以遗嘱继承的方式主张全部继承以赵某康名义登记的房产诉求不能成立。

为维护原告的合法权益不受非法侵害,特诉至人民法院请依法裁判。我方申请三分之一的产权份额。

 

被告辩称

父亲周某鹏19592月病逝,母亲赵某康于202011月病逝。赵某康于199912月与单位签订了房屋买卖合同,交了全部购房款,购买了西城区一号房屋。20043月取得了房屋所有权证。200575日赵某康在北京市公证处立下书面遗嘱:名下西城区一号房屋以及其他财产均由周某玲继承。赵某康去世后,周某玲于202011月向西城区人民法院提起诉讼,要去依法继承赵某康遗产。三原告的诉讼请求,没有事实及法律依据,请求予以驳回。

理由如下:1199912月赵某康与单位签订的房屋买卖合同中写道,根据国家及北京市公房出售的相关政策和中国单位一九九七年出售公有住宅楼房事实办法,经协商签订的住房买卖合同,而非1991年的单位教职工住房分配调整暂行办法。2.赵某康19983月购房申请表中,除赵某康的职务,参加工作和离休时间以及已故配偶周某鹏的相关信息外,没有三原告任何信息。三原告不是单位职工,无购房资格。

3.房屋所有权证和北京市房屋产权登记申请书中房屋所有权人均为赵某康,无共有权人,三原告对涉案房屋没有共有权。42005816日单位给西城法院的证明中写道“兹证明我校离休干部赵某康现住西城区一号,根据国家房改政策,此房于1999年出售给赵某康同志本人,产权人为赵某康同志”。三原告无购房资格和产权份额。5.赵某康从没有同意原告出资购房、交购房款和领取购房文件。620051130日北京市第一中级人民法院判决书载明,赵某康在取得西城区一号房屋产权后,对该房屋有占有、使用、收益、处分的权利,赵某康要求周某文、邹某鑫搬出诉争房屋,本院予以支持。

7.赵某康购房时,周某鹏已去世40余年,涉案房屋不是夫妻共同财产。使用周某鹏工龄是对赵某康购房的政策性优惠,体现为货币形式,而非房屋产权份额。8.涉案房屋属于不能上市交易的央产房,无法评估价格。9.原告对母亲赵某康不敬不孝,未尽赡养义务,无权继承其遗产。10.民法典第188条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,原告本案诉请已超过三年和二十年最长诉讼时效。

 

法院查明

一号房屋产权证书显示:房屋所有权人赵某康。

1998年购房申请表显示:根据《单位出售公有住房实施办法》的规定,本人自愿申请购买现住房。姓名赵某康。成本价购房、分五年付清;配偶姓名周某鹏、单位本院。

19991231日,卖方(甲方)单位与买方(乙方)签订单位公有房屋买卖合同,约定:总价款为41932元。

2005年,赵某康起诉周某文、邹某鑫一般所有权及与所有权相关权利纠纷一案,赵某康诉称本市西城区一号房屋系我的产权房,我爱人周某鹏于1959年病逝,1991年我女儿周某文、其夫邹某鑫及其子邹某昊在我家暂住。起诉要求周某文、邹某鑫搬出本市西城区一号房屋,住房由其自行解决,并由其承担诉讼费用。经审理,判决:本判决生效后三十目内,周某文、邹某鑫搬出北京市西城区一号房屋;、本判决生效后三十日内,赵某康给付周某文、邹某鑫三万元。

2020113日,赵某康去世。

庭审中,周某玲表示已于202011月提起遗嘱继承纠纷诉讼。

 

裁判结果

驳回原告周某文、邹某鑫、邹某昊的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。故而所有权的确认要获得支持,应具备两方面的条件:一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符;二、其为该不动产的真实所有权人。

共有产权的确认与此同理,即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符;其为该不动产相应份额的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。故而,不动产登记的记载与真实权利状态不符,一般发生在三种情形下:一、因各方面因素导致的登记错误;二、依据法律的除外规定,因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动,但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项;三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销,不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中,赵某康取得案涉房屋的所有权,显然是因买方赵某康与卖方单位签订公有房屋买卖合同,卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。现在来看,案涉房屋登记为赵某康所有是否存在错误,原告未予以证明,根据双方出示的合同及陈述的购房经过来看,案涉房屋登记为赵某康所有并没有错误。

成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述,所有权或共有产权的设立,依据登记发生法律效力,法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下,原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定,一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力等。对于因继承引发产权变动的问题,通过继承纠纷解决。

本案原告方主张案涉房屋购买之前系公房,三原告对于公房的取得存在贡献因素。但承租公房并不涉及到所有权的设立问题,案涉房屋所有权的设立源自于单位依据当时的政策所进行的成本价出售。需要特别予以说明的是,买卖是取得不动产所有权或共有产权最为常见的基础行为,但是买卖并不导致所有权的直接设立,而是订立买卖契约,约定出卖方有义务在一定条件成就时,卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人,完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时,买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务,而无权要求确认其对所购房屋享有所有权或共有产权。

本案中,原告方还主张案涉房屋系原告方出资购买,对此被告表示预付购房款12000元系赵某康交纳、剩余部分不足三万元系周某文背着赵某康交纳,但在2006年的一般所有权及与所有权相关权利纠纷一案,赵某康将30000元退予周某文。对此,法院认为,即便在购房中进行出资,该种出资也是家庭内部的关系,没有反映到与卖方的买卖契约关系中。

如前所述,即便是存在买卖双方契约关系的,都仅仅是要求对方履行合同确定的过户义务,而达不到直接确立所有权或共有产权的高度;出资发生何种效力有赖于当事人内部的约定,没有约定则需考虑房屋性质等全案具体情况,依据债权角度予以救济,亦不是所有权确认的依据,故本案中,对于出资问题不予深入考察。

关于原告方主张的周某鹏工龄问题,法院认为,涉案房屋产权的取得距离周某鹏去世四十余年,根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,该房产不属于夫妻双方婚姻存续期间取得的财产,故无论案涉房屋在购买时是否使用了周某鹏的工龄优惠,均无法确立周某鹏对案涉房屋的产权份额。对于依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的,该政策性福利所对应财产价值的个人部分能否作为已死亡配偶的遗产予以继承考量的问题,应在继承案件予以解决。

综上所述,三原告诉请确认其对赵某康名下位于北京市西城区一号房屋占有三分之一产权份额,其余三分之二产权份额为赵某康与周某鹏的遗产的诉讼请求没有事实及法律依据,法院不予支持。



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