北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某兰向本院提出诉讼请求：确认周某兰与F村委会2000年5月9日约定的买房协议有效。
事实和理由：周某兰与F村委会2000年5月9日口头约定房屋买卖协议，双方约定位于北京市通州区一号院内正房5间卖给周某兰，约定价格3000元，当时周某兰以现金方式支付购房款。一号户主姓名胡某阳，胡某阳将F村一号院内房屋置换给胡某鹏。胡某鹏当时精神不好，无儿无女无配偶无亲人，F村委会为胡某鹏的监护人，在无人照顾胡某鹏的情况下，F村委会将涉案房屋出售给周某兰，卖房款用于胡某鹏去敬老院的费用。现周某兰为明晰产权，请求法院依法支持诉讼请求。
被告辩称
F村委会辩称，承认周某兰所诉事实及请求，周某兰确实在村委会购买了房屋。
第三人述称，周某兰与F村委会之间的口头房屋买卖合同是否有效请法院依法处理。对于周某兰陈述的事实理由与事实不符，并非周某兰在诉状中陈述，实际是胡某阳先与胡某江互换，然后胡某江又和胡某鹏互换房屋。
法院查明
胡某阳与胡某江系兄弟关系。周某兰原与胡某江系夫妻关系，离婚后胡某江走失。
胡某阳宅基地使用证编号第x号，陈某芬（胡某阳、胡某江之母）宅基地使用编号第x号，胡某江宅基地使用编号x号，胡某鹏宅基地使用编号x号。胡某阳、陈某芬、胡某江三家相邻，胡某鹏家在三家对面。后胡某阳与胡某江置换宅基地，胡某江又与胡某鹏置换宅基地。由于胡某鹏无儿无女没有继承人，胡某鹏去世后宅基地被F村委会收回。
2000年F村委会将胡某鹏宅基地上房屋卖予周某兰。2000年5月9日，周某兰向F村委会交纳购房款3000元，F村委会收款后开具收据，注明：今收到周某兰，交来原胡某鹏换胡某阳房房屋5间款，人民币叁仟元整。后周某兰入住宅基地至今。
2019年12月2日，F村委会出具证明载明，兹有我村村民胡某阳有宅基地一处，位于北京市通州区一号，胡某江有宅基地一处，二人于1999年10月将宅基地互换。
另查，周某兰系北京市通州区F村农民。
裁判结果
确认周某兰与北京市通州区F村民委员会就宅基地使用房屋形成事实农村房屋买卖合同有效。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。涉案宅基地上房屋原产权人为胡某阳，胡某阳与胡某江置换宅基地，后胡某江与胡某鹏置换宅基地，胡某鹏在涉案一号宅基地上生活，该宅基地上房屋应为胡某鹏所有。胡某鹏死亡后没有继承人，F村委会将一号基地收回村集体。2000年周某兰向F村委会购买一号宅基地上房屋，F村委会在收取周某兰交付的3000元购房款后将涉案宅基地及房屋交付周某兰，周某兰占有使用涉案房屋至今。周某兰为F村委会本集体经济组织成员，故周某兰与F村委会形成事实上的农村房屋买卖合同关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，法院对于该合同的有效性予以确认。
