北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与孙某亮于2013年8月30日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、请求依法判令三被告配合原告将位于北京市海淀区一号房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由三被告承担。
事实与理由：我与孙某亮为祖孙关系，孙某亮于2018年3月18日死亡，三被告为孙某亮第一顺序继承人。海淀区一号房屋为我用自己及已逝丈夫的工龄加2万多现金于1992年房改时购买的公有住房，该房屋原登记在我名下。2013年，孙某亮为筹集资金用于偿还昌平房产贷款和支付补偿款，与我商定借用我名下的房屋办理抵押贷款，待用完后再过户给我，孙某亮同时承诺昌平房产变现后付给父亲孙某鹏150万元补偿款。
为此，2013年7月29日，我与孙某亮就房屋的借用情况达成承诺，载明：孙某亮有关奶奶房产过户后房产证明文件应放至奶奶手中，如要操作同奶奶商量才可使用房产证件，使用后及时过户给奶奶。后我在孙某亮的要求下签署多份文件，将涉案房屋过户到孙某亮名下用于其办理贷款。孙某亮去世后，周某芳主张涉案房屋为孙某亮的遗产，其主张和孙某亮共同购买了涉案房屋，但实际情况并非周某芳所述。涉案房屋是我的房产，孙某亮仅仅是借用我的房产贷款，双方不存在买卖房屋的真实意思表示，按照承诺约定，孙某亮在借用完房屋后，应及时过户给我。
现孙某亮已去世，三被告作为孙某亮的第一顺序继承人，理应配合我将涉案房屋过户到我名下。现双方就房屋过户事宜无法达成一致，故诉至法院。
被告辩称
周某芳、孙某辩称，赵某娟与孙某亮签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同成立有效，孙某亮是房屋的所有权人。2018年孙某亮去世，留有遗嘱记载：我孙某亮本人，如出意外身亡，所有固定资产、流动资产归夫人周某芳所有。因此，涉案房屋应归周某芳所有，赵某娟无权主张返还。2013年至今已经过了8年，原告诉讼时效已过，原告无权主张权利。
孙某鹏辩称，我不知道合同、过户、贷款的事情，但确实有孙某亮借用房款和贷款的事情，借款还清了。本案房产借用前，前提是昌平房产变现后，应该给我150万，这是孙某亮承诺的，我和妻子对本案房产都有居住权。我同意将房屋归还给赵某娟，已经用完了。
法院查明
赵某娟与孙某鹏系母子关系，孙某鹏与孙某亮为父子关系。孙某亮与周某芳于2012年登记结婚，二人育有一子孙某。孙某亮于2018年3月18日去世。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）原系赵某娟单位分配给其名下的住房，由赵某娟居住使用至今。2013年8月30日，赵某娟与孙某亮签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定赵某娟将涉案房屋出售孙某亮，成交价格为100万元。当日，孙某亮取得涉案房屋的所有权证，现该所有权证原件在周某芳处。审理中，赵某娟、周某芳表示孙某亮未给付赵某娟房屋价款100万元。
2020年3月12日，周某芳、孙某将孙某鹏诉至本院，要求涉案房屋、昌平区二号房屋（以下简称二号房屋）、车辆由周某芳单独继承。本院经审理认为：“海淀房屋原登记在案外人赵某娟名下，后通过买卖形式转移登记至孙某亮名下，现双方对存量房屋买卖合同上是否为赵某娟签字以及房屋价款是否支付等问题存在争议，对于该合同的效力及房屋归属问题，双方应当先行另案处理，确定遗产范围后再予以继承分割，本案中对海淀房屋暂不予处理。”
判决：“一、孙某亮名下位于北京市昌平区二号房屋归周某芳、孙某按份继承所有，其中周某芳占90%份额、孙某占10%份额，房屋相关贷款由周某芳负责偿还；”后孙某鹏不服提起上诉，二审判决：“一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；二、孙某亮名下位于北京市昌平区二号房屋归周某芳、孙某按份继承所有，其中周某芳占90%份额、孙某占10%份额，房屋相关贷款由周某芳负责偿还；”
审理中，赵某娟表示因孙某亮准备偿还二号房屋的贷款，并在孙某亮母亲遗产分割时给其他继承人钱，为了便于孙某亮将涉案房屋办理抵押贷款，才将涉案房屋过户给孙某亮，孙某亮2014年将涉案房屋抵押，2016年解除抵押，其与孙某亮签订的存量房屋买卖合同并非双方真实的意思表示，应属无效。
据此赵某娟提交《承诺》，内容为：“（1）孙某亮有关奶奶房产过户后房产证明文件应放至奶奶手中，如要操作同奶奶商量方可使用房产证件。使用后及时过户给奶奶。（2）资产变现金后应付你爸爸人民币壹佰伍拾万元正（昌平天通苑房产变现后付孙某鹏补偿款）。（3）以上文件需要公证。（4）孙某鹏与其妻子对此房产有居住权。此致。孙某亮；2013年7月29日；赵某娟；2013年7月16日。”孙某鹏对承诺书的真实性认可，表示涉案房屋过户给孙某亮是为了还二号房屋的钱，还要给孙某亮母亲的其他继承人钱，故使用涉案房屋进行贷款还钱。
周某芳表示对承诺书的真实性不认可，表示赵某娟与孙某鹏所述不属实，表示其与孙某亮婚后一直住在娘家，孙某亮自幼与赵某娟生活，赵某娟考虑自身年事已高，且为了改善孙某亮夫妇的居住条件，故以买卖形式将涉案房屋过户给孙某亮，赵某娟并未要求孙某亮支付对价，孙某亮继承其母亲的房产发生在过户后的四个月，孙某亮将涉案房屋办理抵押贷款，用于偿还二号房屋的贷款70万元及给付孙某亮母亲的其他继承人77万元房产差价，为了不让赵某娟担心，孙某亮于2016年将二号房屋抵押，将涉案房屋解除抵押。
周某芳申请对承诺落款处孙某亮签名字迹与样本中孙某亮签名字迹是否为同一人所写进行鉴定。鉴定意见为承诺落款处孙某亮签名字迹与样本上的孙某亮签名字迹是同一人书写。周某芳表示赵某娟的主张已经超过诉讼时效。赵某娟表示因周某芳在继承案件中违背事实，要求继承所有涉案房屋，其才提起本案诉讼。
裁判结果
一、确认孙某亮生前与赵某娟签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
二、周某芳、孙某、孙某鹏于本判决生效后七日内协助赵某娟将北京市海淀区一号房屋过户至赵某娟名下。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然赵某娟与孙某亮签订了存量房屋买卖合同，将涉案房屋过户至孙某亮名下，但是根据双方所述，孙某亮并未向赵某娟支付房屋对价，且涉案房屋自始由赵某娟居住至今，孙某亮取得涉案房屋产权后，为继承其母亲的二号房屋，将涉案房屋进行抵押贷款，后解除抵押，进一步印证了孙某亮签署承诺的内容。
因此，赵某娟与孙某亮签订的存量房屋买卖合同仅有单纯的过户行为,不具有买卖房屋的真实意思表示,亦未实际履行房屋买卖合同的相应义务,而是通过签订房屋买卖合同的形式将房屋产权过户至孙某亮名下,用于孙某亮办理房屋抵押贷款，存量房屋买卖合同并非双方真实的意思表示,应属无效。结合承诺内容，孙某亮承诺使用房屋后及时过户给赵某娟，现孙某亮已去世，赵某娟要求孙某亮的法定继承人将涉案房屋过户回其名下的请求，证据充分，法院予以支持。
周某芳、孙某提出孙某亮是房屋所有权人的抗辩理由，缺乏依据，法院不予采信。周某芳、孙某提出赵某娟的请求超过诉讼时效，赵某娟提出其系因周某芳主张继承涉案房屋才提起本案诉讼，且赵某娟主张房产所有权的返还，并未超过诉讼时效，法院对周某芳、孙某的抗辩理由不予采信。
