北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某娟向一审法院起诉请求：判令林某峰及齐某霞协助赵某娟办理北京市西城区一号的房屋过户手续至赵某娟名下。
赵某娟上诉请求：撤销一审判决，改判林某峰及齐某霞协助赵某娟办理北京市西城区一号的房屋过户手续至赵某娟名下。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院关于2005年3月9日赵某娟银行账户资金支取及来源的认定错误。齐某霞认可证人李某的证言，即认可形成借名买房的合意，应予认定；二、一审法院举证责任分配不公。赵某娟提交了大量证据证明借名购房事实存在的可能性远远大于一审法院提及的赠与、分家、借款的可能性后，应由被上诉人方承担举证责任；三、一审判决生搬硬套相关判决，认定事实不清。
被告辩称
齐某霞辩称，同意一审判决。赵某娟所主张的22.6万元证据不足，7万元应视为林某峰的出资。一审齐某霞并未认可李某的证言。
林某峰辩称，赵某娟的上诉理由真实，反映了当时买房过程，出资均是父母出的资，因林某峰在银行工作帮他们存钱较方便，但并不代表房子是给林某峰买的。不同意一审判决，但未上诉。
法院查明
赵某娟系林某峰之母，林某峰、齐某霞原系夫妻关系。
林某峰、齐某霞均表示双方2000年登记结婚。齐某霞出示的离婚证显示，林某峰、齐某霞于2015年12月24日办理离婚手续。离婚协议书显示，二人离婚时达成如下协议内容：夫妻共同财产分割，女方在北京市西城区一号居住到拆迁分房后为止。如男方在拆迁前把房屋卖掉，房款男方、女方各占一半。林某峰对该离婚协议的真实性予以认可，表示该协议系其在喝酒以后签的字，第二天没醒酒就去办了离婚。赵某娟则表示，对该离婚协议的真实性认可，但强调该协议处分了赵某娟的房产，应属无效。
关于购房人。2005年3月9日，刘某芬作为甲方及卖方与林某峰作为乙方及买方，签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋卖与乙方，建筑面积68.9平方米，房价27.6万元。
房屋买卖合同签订后，林某峰作为委托方及甲方与受托方北京F公司及乙方签订《二手房贷款委托代理合同》，约定甲方已经签订房屋买卖合同，成交价56万元。甲方委托乙方向N银行申请个人二手房抵押贷款29万元。2005年4月1日，林某峰作为借款人及抵押人与N银行签订《N银行个人贷款合同》，约定林某峰因二手房购房贷款29万元，贷款发放至林某峰名下账户内。
齐某霞表示，诉争房屋系婚姻关系存续期间2005年林某峰购买的房屋，属夫妻共同财产。对此，林某峰表示，2005年房屋买卖合同的真实性认可，该房屋系我代表赵某娟购买。赵某娟表示，该2005年房屋买卖合同是整个合同的一部分，2005年系赵某娟委托房屋中介公司购房，因赵某娟无法贷款，故借用林某峰名义购房、贷款，诉争房屋系赵某娟的房屋。
庭审中，齐某霞强调其与林某峰离婚后一直仍居住在诉争房屋处，赵某娟未在诉争房屋居住。赵某娟则称，其曾在诉争房屋居住，后因总与齐某霞发生矛盾而离开，具体离开时间不清楚。针对该部分证据，齐某霞表示，代理购房合同虽显示林某峰、赵某娟两人，但也仅能证明二人想买房，不能证明诉争房屋就是赵某娟购买。齐某霞还表示其怀疑该代理购房合同上赵某娟签字系林某峰事后代写添加。
房屋买卖合同、二手房贷款委托协议、N银行个人贷款合同的真实性均无异议，证明房屋系林某峰购买，属夫妻共同财产。赵某娟表示，代理购房合同上赵某娟签字系本人书写。2005年3月9日，林某峰交纳涉案房屋契税并取得涉案房屋产权证明。
关于首付款支付。齐某霞表示，首付款系林某峰在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产支付。林某峰则表示，总房款为56万元，首付款27.6万元，中介为了避税在合同中约定房款为27.6万元，房款是通过银行转帐方式从赵某娟帐户中转出，转入了谁的帐户我不清楚。赵某娟表示，房屋总价56万元。中介公司代表我从我的帐户中转了22.6万元，还有5万元定金以现金方式支付，一共27.6万元。
关于5万元定金具体的支付情况。在他案中，赵某娟表示，该5万元系其以现金方式支付，有三位证人能够证明此事。为此，赵某娟申请证人出庭质证。对此，齐某霞表示，三位证人证言的真实性均不认可。
为证明首付款中22.6万元支付情况，赵某娟提供了银行流水、详单，该部分证据显示，赵某娟名下有银行账户，2005年3月9日该账户“支取”22.6万元（未显示收款人信息）。对此，赵某娟表示，2005年3月9日，我和中介的工作人员一起去银行从我帐户里取款22.6万元，该部分款项为了避免清点的麻烦，直接又存入了中介或是刘某芬的帐户，具体怎么操作我记不清了。
林某峰表示，中介为了避税在合同中约定房款为27.6万元，房款是通过银行转帐方式从赵某娟帐户中转出，转入了谁的帐户我不清楚。对此，齐某霞表示，对银行流水、详单不认可，不排除林某峰先向赵某娟账户存款，再将存款取出的可能性，流水显示22.6万元为现金支取，与对方所称以转帐方式付款给房主不符。
另核查上述赵某娟名下账户发现，该账户分别于2005年3月7日续存入26542元，于3月8日分两笔分别续存入108000元、70000元。针对该三笔款项，赵某娟表示，该部分款项系我丈夫林某鹏向亲属借款，本院询问为何所述借款情况与上述银行账户记录数额无法匹配。赵某娟表示，其不记的上述三笔续存款项从哪里转来。对此，齐某霞表示，其怀疑该三笔款项系林某峰所存，因为交易网点正好是林某峰的工作单位。对此，林某峰表示，该三笔款项系其操作存入赵某娟帐户，钱系父亲林某鹏从外地找亲戚、朋友的借款，有的本人来办，有的直接打到赵某娟帐户上。
本院进一步询问具体过程。林某峰表示，当时我在银行柜台工作，借给我们钱的亲戚拿现金或存折到柜台存入，直接办到了赵某娟名下，具体怎么存的、存了多少，由于时间太长记不清了。
关于贷款偿还情况。赵某娟表示，其在2005年7月20日将获得的拆迁款划至林某峰帐户上，8月10日一次性还清贷款。为此，其提交了银行存折、存款凭条，2005年3月9日缴纳诉争房屋税金4140元，缴纳人为林某峰。针对该部分证据，齐某霞表示，银行存折、存款凭条、银行流水、银行对账单、完税证恰好证明，林某峰账户收到的钱款数额高于所欠房贷数额，林某峰获得款项是分家析产所得钱款。证明林某峰因购房向银行贷款、用夫妻共同财产还款三个月、用分家析产获得的钱一次性偿还贷款的情况。
对此，林某峰、赵某娟表示，我们并未进行过分家。赵某娟存到林某峰帐户上的钱就是为了偿还银行贷款及所欠其他亲戚、朋友的借款，林某峰、赵某娟系母子关系，多给一点钱很正常。
赵某娟还强调，其账户收到的上述901258元，系其名下原有B号房屋拆迁所得款项。为此，赵某娟提交了房产所有证的复印件。该房产所有证显示，赵某娟名下在B号房3间。赵某娟未提供其他拆迁相关材料。林某峰认可赵某娟该部分意见及证据。齐某霞对该证据不予认可，表示该证据与本案无关，拆迁与购买诉争房屋没有关联性。
赵某娟还出示诉争房屋产权证原件、照片、医保手册，表示该房产证原件由其掌握、医保登记的地址也是诉争房屋，进一步证明诉争房屋原系其借用林某峰名义购买，其在诉争房屋长期居住。林某峰对此予以认可。齐某霞对此不予认可，表示赵某娟偶尔在诉争房屋居住，并非一直长期居住。为此，齐某霞出示录像一份，欲证明2017年拍摄录像的时候，诉争房屋为三居室，林某峰、齐某霞各住一间，孩子住一间，并无赵某娟住所，其不可能在诉争房屋长期居住。
对此，林某峰表示，该录像为2017年拍摄，赵某娟提交的照片为2008年拍摄，录像并不能证明赵某娟不在诉争房屋居住。赵某娟表示，录像中的房屋确系诉争房屋，但录像所拍格局不齐，不排除摆拍的可能。诉讼中，赵某娟提交录像一份，显示相关房间内部情况。对此齐某霞不予认可。
赵某娟出示户口本，欲证明齐某霞离婚前2个月将户口从通州迁回诉争房屋，有霸占房屋的恶意。户口本显示，齐某霞户口2015年10月9日，户口从通州迁至诉争房屋处。齐某霞对此证据真实性予以认可，但不认可证明目的。
法院认为，齐某霞提供的相关部门留存的房屋买卖合同显示，2005年3月9日，林某峰与案外人刘某芬签订房屋买卖合同购买诉争房屋。房屋所有权证显示，2005年3月9日诉争房屋过户至林某峰名下。离婚协议书显示，2015年齐某霞、林某峰离婚时明确约定，夫妻共同财产分割，女方在诉争房屋居住到拆迁分房后为止，如在拆迁前把房屋卖掉，房款男方、女方各占一半。
根据该部分房屋买卖、过户的情况，结合上述法院认定的齐某霞、林某峰婚姻关系存续情况，综合齐某霞、林某峰离婚时对诉争房屋约定的情况，可以认定，诉争房屋系林某峰在与齐某霞婚姻关系存续期间获得的不动产，应为夫妻共同财产。林某峰称其醉酒情况下签订离婚协议的意见，缺乏证据支持，亦缺乏法律依据，法院不予采纳。
根据民事诉讼法相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
赵某娟主张诉争房屋系赵某娟借用林某峰名义购买，赵某娟支付首付款、偿还贷款，并主张赵某娟为诉争房屋权利人。但其提供的证据不能达到民事诉讼要求的高度盖然性证明标准，其意见不能成立，法院不予采纳，理由如下：
首先，房屋买卖合同、二手房贷款委托协议、N银行的个人贷款合同均显示，林某峰从原房主处购买诉争房屋并办理相关贷款手续。委托代理购房合同虽列有赵某娟姓名，但该情况不足以证明赵某娟、林某峰主张借名买房的情况。
其次，赵某娟、林某峰所称款项支付意见及其提供的证据存在诸多问题：1、5万元定金支付缺乏证据支持。赵某娟、林某峰主张定金5万元由赵某娟现金支付，但其并未提交支付该笔定金的任何收据、银行记录等直接证据，与常理不符。本案中，赵某娟针对该事实申请证人出庭作证。两位证人亦未证明该笔定金的具体支付情况，未完成其证明责任。2、22.6万元房款支付给原房主的证据亦有欠缺。银行流水显示2005年3月9日赵某娟账户支取22.6万元，但未显示该笔款项收款人信息。针对该情况，林某峰所称该房款通过银行转帐方式从赵某娟帐户中转出，但转入了谁的帐户其不清楚的意见，与银行流水不符。而赵某娟所称其与中介工作人员一起去银行从帐户中取款22.6万元，为避免清点麻烦，又直接存入中介或原房主的帐户，具体怎么操作记不清，该解释亦不合常理。
3、针对银行流水记录的构成22.6万元房款来源的续存三笔款项，赵某娟、林某峰均未给出合理解释。赵某娟称该部分款项系其丈夫林某鹏分别向亲戚朋友借款凑钱的意见，与银行账户记录数额无法匹配。法院进一步询问情况下，赵某娟表示其不记的上述三笔续存款项从哪里转来。对此林某峰则表示，该三笔款项系其操作存入赵某娟帐户，款项系父亲林某鹏从外地找亲戚、朋友的借款，有的本人来办，有的直接打到赵某娟帐户上。法院进一步询问具体过程。林某峰表示，当时其在银行柜台工作，借给我们钱的亲戚拿现金或存折到柜台存入，直接办到了赵某娟名下，该解释明显与常理不符。
4、赵某娟、林某峰所称赵某娟用其拆迁所得款项一次性偿还贷款的意见与银行记录不符。根据上述查明的情况，赵某娟名下账户2005年7月20日进账901258元，同日该部分款项分两笔50万元、401258元被取走。林某峰名下账户同日收到的两笔款项数额与上述被取走款项数额不完全一致。不仅如此，林某峰名下用于偿还银行贷款账户显示，提前还贷的数额为288920.92元，该数额与林某峰名下2005年7月20日收到款项数额差距很大，不能证明林某峰收到款项即为赵某娟所称拆迁款，更不能证明林某峰还贷的行为系代替赵某娟提前还贷。
5、赵某娟明明在同一年度即可获得拆迁款全额支付购房款，却偏偏以其子的名义贷款购买房屋，其解释为购买该二手房等不及三个月的时间，该解释不合常理。
最后，退一步讲，即使赵某娟支付了全部的购房款。我国当前的社会现实决定，在子女结婚后，父母对子女的赠与、分家、借款等均能反映父母与子女间的资金往来的外部特征，但不能因为存在资金往来即推定借名买卖房屋的合意的存在。本案中，2005年的下半年，林某峰已经还清贷款。假设借名买房事实存在，赵某娟随时可以要求林某峰将涉案房屋过户至其名下，但赵某娟从未主张过过户，也没有要求林某峰及齐某霞一家搬离涉案房屋。
林某峰在2015年离婚时，不仅未提及借名买房一事，还对涉案房屋进行了处分。法院认为，赵某娟及林某峰的行为，不能反映出二人之间存在借名买房的合意。
综合以上三点，赵某娟与林某峰及齐某霞之间不存在借名买卖房屋的合意，法院对于赵某娟的诉讼请求不予支持。
裁判结果
驳回赵某娟的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议的焦点是赵某娟与林某峰是否存在借名买房的合同关系。
赵某娟主张其借用了林某峰的名义购买的案涉房屋，其系真实的房屋权利人。齐某霞否认赵某娟与林某峰存在借名买房的合同关系。林某峰认可赵某娟的主张。因赵某娟未提供其与林某峰存在借名登记的书面约定，故本案认定重点在于赵某娟所提供的证据能否形成证据链证实其与林某峰存在借名买房的事实。
赵某娟主张委托代理购房合同列有赵某娟姓名，证人证言也证实其是实际购房人。审核该部分证据，房屋买卖合同、二手房贷款委托协议、N银行的个人贷款合同均显示林某峰系购房主体，证人证言也系间接证据，故该份证据不足以单独证实赵某娟系实际购房人。关于涉案房屋的出资问题，赵某娟主张房款均由其出资，其中购房定金系以现金支付，另从其个人银行账户取款22.6万元支付给中介用于支付房款、用拆迁所得补偿款通过林某峰账户一次性偿还了银行贷款。
对于购房定金的支付赵某娟并未提供直接的证据证实，22.6万元的个人账户支取凭证能够证实该部分款项支付给了案外人。赵某娟在银行的账户于2005年7月20日的进账出账记录、林某峰的银行账户收款记录及本人陈述，能够证实赵某娟支付给林某峰共两笔款项，林某峰用部分款项提前偿还了银行贷款。对于5月、6月、7月的还贷及契税款的支付均无直接证据证实系赵某娟支付。综上，根据赵某娟提供的证据法院仅能认定赵某娟支付了部分购房款。
另，正如判决所认定，父母与子女间的资金往来可能会存在赠与、分家、借款等多种性质，仅凭资金往来并不能直接认定系父母借子女名义买房的出资。关于涉案房屋的居住使用情况，根据各方当事人提供的证据及陈述，无法认定赵某娟对涉案房屋的居住使用等管理程度大于齐某霞和林某峰。林某峰在诉讼中虽然认可赵某娟的借名买房的主张，但其与齐某霞的离婚协议中对涉案房屋的协议内容并未提及房屋系赵某娟购买并享有权利。
赵某娟在齐某霞与林某峰婚姻关系存续期间也未及时向二人主张要求房产过户。综合分析本案证据材料，本赵某娟所提供的证据并不足以形成完整的证据链证实其与林某峰之间存在借名买房的事实，故其理由依据不足，法院不予支持。
