在线咨询 | 联系我们
咨询电话:400-052-0352

律师说法

团队介绍
业务领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 律师说法 >

房屋居住人与登记人不一致且都有出资对于价值分割纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-09-27


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某皓向一审法院提出诉讼请求:1.赵某鹏向林某皓返还北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)的购房款及入户手续费295849(房屋认购金3万元、购房款260048元、入户手续费5801)2.赵某鹏支付购买涉案房屋时起至今的房屋升值价值300万元;3.赵某鹏支付购房款利息(自林某皓交付购房款之日起至返还之日止,按照中国人民银行的同期贷款利率计算)。

赵某鹏上诉请求:撤销E号民事判决第二项,改判驳回林某皓的该项诉讼请求。

事实及理由:一、一审判决对案件实事认定为借名买房是不正确的。事实是林某皓自愿垫资为赵某鹏买房而非借名买房。林某皓因再次结婚需用新房,其想购买赵某鹏的经济适用房,赵某鹏不同意,林某皓求助赵某鹏的父母,出于亲情关系,赵某鹏父母劝说后由林某皓垫资购房供其结婚暂时居住,日后择日归还赵某鹏。由于系亲姐弟关系,没有明确约定房屋使用期限及后续事项。在垫资购房过程中赵某鹏没有接受过林某皓任何好处,始终坚持不与林某皓签定任何购房协议、合同之类的文件。除林某皓自愿垫付购房款外,其他事情均由赵某鹏参与完成。林某皓再婚几个月后又正式离婚,系其用虚假的理由快速买房以达到炒房获利的目的。

二、一审认定林某皓获得房屋增值损失270万元,显失公平。1.涉案房屋是区、市规定的重点拆迁区,定向分配经济适用房指标,市建委和市经济适用房资格审查办公室有规定,只有重点拆迁户享有定向分配经济适用房,不允许买卖。林某皓不是拆迁对象,无资格购买涉案房屋。2.林某皓垫付购房款295849元,已收回本金又获得270万元损失,明显取得利益过高。

涉案房屋估价450万元,没有专业评估证明、自估,自定不符合常理。

3.涉案房屋装修是林某皓再婚必须且自愿,该装修费已计入自行估价现值中。林某皓在涉案房屋居住10年,该期间的房屋租金约50万元至70万元,应属于赵某鹏所有。

 

被告辩称

林某皓辩称:同意一审判决,不同意赵某鹏上诉请求及理由。一、一审认定事实清楚。赵某鹏关于“林某皓自愿垫资为其买房再向其借用”的主张思维逻辑混乱,完全不符合生活常理。林某皓在有能力购买一处住房的条件下,自己急需而不买,却垫资给赵某鹏购房,且等五年时间房屋才建成,林某皓再向赵某鹏借来结婚,不符合常理。且双方对房屋返还的时间、条件、购房款的偿还方式、装修及附属物的归属及装修款处理等问题均未进行任何约定。

事实上,自2005年赵某鹏收取林某皓3万元购房指标款起,借名买房即已成立;2010年,林某皓支付全部剩余购房款及相关入户手续费用,经装修后入住至今,属于借名买房持续状态。林某皓与赵某鹏借名买房关系长达十五年之久,一审判决认定事实清楚。

二、关于是否显失公平问题。首先,从赵某鹏提出显失公平的主张看,赵某鹏已认可借名买房事实,仅仅是对房屋增值利益损失的数额提出异议。其次,赵某鹏作为涉案房屋的登记所有人,从未对房屋尽过任何义务,从未因房屋支付任何款项,却享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。而林某皓付了全款且进行装修,经过十几年的市场变化,最终所获损失金额已不可能买到合适住房。

一审法院根据案件的实际情况,在综合考虑双方过错,对升值价值进行合理分配,所作判决并无不当。再次,一审法院经多次询问,双方均始终认可房屋市场价值为450万元。赵某鹏在二审中主张没有专业评估证明,与自已在一审表述自相矛盾且不符合法律规定,应予以驳回。

 

法院查明

2007621日,赵某鹏与北京H公司(以下简称H公司)签订选房单,选定涉案房屋。2009423日,赵某鹏与H公司签订商品房预售合同,购买了涉案房屋,房屋价款为288553元。后赵某鹏交付了房屋价款及面积差价款共290048元、入户手续费5801元。涉案房屋交付后,林某皓对房屋进行装修并入住。20111227日,赵某鹏取得涉案房屋的房屋所有权证,房屋性质为经济适用房。

本案审理过程中,林某皓表示双方系借名买房关系,2005年赵某鹏收取林某皓房屋认购款3万元时,即表明同意由林某皓使用其名下购房指标,后续购房款及入户手续费也是林某皓支付的,所以林某皓是自己出资借赵某鹏名义买房,林某皓入住房屋后还进行了装修;林某皓当时只能购买一套房屋,不可能替赵某鹏垫付购房款,而自己无房居住。

林某皓就此提供了其银行账户的交易明细、装修工程施工合同及照片、物业费发票等。林某皓还表示,因为双方存在借名购房的约定,所以2005年林某皓将3万元认购款交给赵某鹏,剩余款项是林某皓于2010年直接在H公司售楼处刷卡交纳的,选房单上的内容也均由林某皓填写。赵某鹏认可林某皓所称的款项交纳方式,但表示双方当时只是约定房屋由林某皓居住,所以购房款由林某皓垫付,装修也是林某皓自愿的;其不知道选房单由谁填写,其并未进行填写。

经询,赵某鹏表示双方未对房屋返还的时间、条件,购房款的偿还方式,装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定;除办理产权证的费用外,赵某鹏也未就涉案房屋支付过其他款项。庭审中,双方均认可涉案房屋目前的市场价值(含装修)为450万元。

法院经审理认为:本案的争议焦点问题包括:一、林某皓、赵某鹏之间是否存在借名买房关系;二、林某皓主张各项经济损失的合理性认定。

关于争议焦点一,双方系亲属关系,涉案房屋的全部出资均由林某皓所出,林某皓在房屋交付后进行了装修并入住多年。赵某鹏表示房屋由林某皓居住,所以购房款由林某皓垫付,但双方并未对房屋返还的时间、条件,购房款的偿还方式,装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定,赵某鹏所称由林某皓垫付房款的主张不合常理。结合涉案房屋的购买及后续事实,法院可认定双方已形成借名买房关系。

关于争议焦点二,赵某鹏交付了购房款、入户手续费等费用共295849元,现赵某鹏亦同意退还上述费用,法院不持异议。林某皓入住房屋后进行了相应装修,赵某鹏作为涉案经济适用房的登记所有权人,实际享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。法院将根据本案的实际情况,在综合考虑双方过错的基础上对涉案房屋的升值价值进行合理分配,确定赵某鹏应支付的损失金额。林某皓要求赵某鹏支付购房款利息的诉讼请求并无相应依据,法院不予支持。

本院二审期间,当事人均未提交新证据。林某皓认为,林某皓交付了房屋价款及面积差价款共290048元、入户手续费5801元。2007621日,选房单是林某皓写的赵某鹏的名字。办理产权证的费用也是林某皓交纳的,3万元房屋认购款系赵某鹏交纳后,林某皓托赵某鹏哥哥转交给了赵某鹏。赵某鹏称选房单上的名字非其书写,不知谁签订;

3万元房屋订购金是赵某鹏交纳,后哥哥给其3万元,但未告知款项性质,办理房屋产权证费用系赵某鹏交纳,其余款项均是林某皓交纳。

 

裁判结果

一、赵某鹏于判决生效后十日内返还林某皓二十九万五千八百四十九元;二、赵某鹏于判决生效后十日内支付林某皓增值利益损失二百七十万元;三、驳回林某皓的其他诉讼请求。

 

 

房产律师靳双权点评

根据查明的事实,林某皓主张涉案房屋系其借用赵某鹏名义购房,并提供了银行账户的交易明细、装修工程施工合同及照片、物业费发票等证据,结合双方当事人陈述,双方均认可涉案房屋购房款系林某皓所出,林某皓在房屋交付后进行了装修并实际居住多年,上述证据及当事人陈述能够相互印证,并与一般购房习惯相符。

赵某鹏上诉主张涉案房屋系林某皓自愿垫资为赵某鹏买房,并因林某皓结婚借住,所以购房款、装修款由林某皓垫付,但未就此提供证据证实,且赵某鹏亦表示双方并未对房屋返还的时间、条件,购房款的偿还方式,装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定,故赵某鹏此称由林某皓垫付房款的主张明显与常理不符。

综合全案事实,法院认定双方之间形成借名买房关系正确。

关于林某皓损失认定争议,林某皓交纳了涉案购房款,入住后对涉案房屋进行了装修,赵某鹏作为涉案经济适用房的登记所有权人,实际享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。综合考虑双方的过错,涉案房屋性质,房屋市场价格波动情况,林某皓实际居住使用情况等本案具体情况,法院对涉案房屋的升值价值进行合理分配,确定赵某鹏应支付的损失金额符合诚实信用原则,公平合理,并无不当。涉案房屋现值系双方自愿合意确定,现赵某鹏上诉主张该价格不符常理,未提供相应依据,法院不予采纳。

因林某皓系经赵某鹏同意支付购房款并装修、居住涉案房屋,现赵某鹏上诉主张林某皓无资格购买涉案房屋,林某皓实际居住房屋,其未能居住房屋合法权益受到侵害,缺乏依据,不予采纳。综上,赵某鹏上诉认为法院酌定增值利益损失过高,显失公平,缺乏事实和法律依据,法院不予采纳。

 



添加微信×

扫描添加微信