北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈女士诉称：吴先生、陈女士夫妇育有吴某文和吴某强两名子女。吴先生于2016年10月10日去世，生前未留有遗嘱。
吴先生、陈女士夫妇于2000年购买了位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），该房屋登记在吴先生名下，属于夫妻共同财产。吴先生去世后，一号房屋一直由吴某文占有出租，陈女士与其协商继承事宜，但其以种种理由拒绝。现陈女士诉至法院，要求依法分割一号房屋，陈女士占有房屋份额较多，故要求一号房屋归陈女士所有，陈女士给付二被告折价补偿款。
被告辩称
吴某文辩称，吴某文已经将陈女士和吴某强诉至法院，要求法院确认一号房屋归吴某文所有，并要求二人配合吴某文办理房屋过户手续。吴某文不同意陈女士的诉讼请求。
吴某强辩称，吴某强同意陈女士的诉讼请求。
法院查明
吴先生、陈女士夫妇育有吴某文和吴某强两名子女。吴先生于2016年10月10日死亡。
2000年12月6日，吴先生与D公司（以下简称D公司）签订合同，约定：D公司将一号房屋按成本价1485元/每建筑平方米售给吴先生。房屋面积为39.78平方米，按市统一规定计价，房价为16810元整。根据北京市的有关规定，双方同意在付款时享受下列优惠：工龄折扣为0.9%，成新折扣为2%。吴先生同意一次性付清全部房价款。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。
根据单位出售公有住房房价计算表所载，购买一号房屋时按照吴先生工龄32年和陈女士工龄21年折算优惠价。2001年3月，一号房屋取得了房屋所有权证，登记所有权人为吴先生。
案件审理过程中，吴某文提供了工作证和房屋租赁合同，证明：其自1988年起在D公司工作,一号房屋是其在1997年1月30日向D公司承租的公有住房。2000年D公司以成本价出售公房，吴某文为了多享受工龄折扣购房款的优惠政策，以父亲吴先生的名义与D公司签订购房合同自行出资购买了一号房屋，但房屋一直由吴某文居住或出租收益，其他各方均未提出异议，该房屋应归吴某文所有。陈女士和吴某强以该合同上没有加盖D公司的公章为由提出了异议。
庭审中陈女士和吴某强主张，吴某文只是D公司的普通职工，且在1997年工龄尚短，没有资格承租一号房屋。吴先生承租了一号房屋。陈女士也提供了一份房屋租赁契约，证明一号房屋是吴先生于1997年1月30日向D公司承租的。该契约上加盖有D公司房改办的公章。吴某文表示：使用吴先生的工龄购房需补足全套手续，陈女士提供的房屋租赁契约是2000年购买房改房时由房改部门补做的，并不能反映1997年租房时的真实情况。
案件审理过程中吴某文表示，16810元房改房购房款是其给付的，陈女士和吴某强则表示，购房款是吴先生给付的，但双方均未能就自己的主张提供相应证据。
吴某文还提供了一份由D公司出具的情况说明，载明：“吴某文原是D公司职工，1997年与D公司签订房屋租赁合同，从D公司租赁住房一套，在2000年房改时，为了使用父亲吴先生工龄买房能够优惠，与D公司、父亲吴先生达成一致意见，使用父亲工龄买房，当时产权登记在父亲吴先生名下”。陈女士和吴某强认为：D公司不是独立法人，不具有出具说明的主体资格，该说明也没有载明经办人的身份，其内容不属实。
本案审理过程中，本院到北京D公司进行了调查。该公司工作人员表示：当年参与公房分配和公房改革的工作人员已离职，现只能通过留存档案查询相关情况。本院就吴某文提供的情况说明进行了核实，工作人员表示，该说明确实是公司出具，所载情况也属实。工作人员查询了公房分配底档，底档显示一号公房的承租人登记为吴某文。工作人员还查询了吴某文的工资单，显示该房屋的租金等费用是从吴某文的工资中按月扣除的。工作人员还查询了公司留存的租赁合同底档，底档中的租赁合同与吴某文提供的租赁合同内容一致，且也没有加盖公章。
关于陈女士提供的加盖有公章的租赁合同，工作人员表示底档中未见，对此不知情也无法确认。工作人员表示，经过查询没有查到当时的购房合同和付款票据，但是从房屋最终落户在吴先生名下这一事实来看，房屋买卖合同应该是与吴先生签订的。工作人员同时解释称：公房改革时确有为了使用父母的工龄，以在外单位工作的父母的名义购买房改房的情况。
另查，自1997年至今一号房屋均由吴某文实际居住或出租获益。
再查，2018年吴某文以一号房屋是其借吴先生的名义购买，其是房屋实际所有权人为由，将陈女士和吴某强诉至法院，要求法院确认一号房屋归其所有，并判令陈女士和吴某强协助其办理产权过户手续。现该案正在审理过程中。
案件审理过程中，各方共同确认目前一号房屋价值140万元。
裁判结果
一、被告吴某文于本判决生效之日起十日内给付原告陈女士折价补偿款三十五万元，给付被告吴某强折价补偿款八万七千五百元；
二、驳回原告陈女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
一号房屋原系D公司拥有产权的公有住房。吴某文主张自己是该房屋的承租人，陈女士和吴某强主张吴先生是该房屋的承租人，双方各自提供了相应的租赁合同。现北京D公司认可吴某文持有的租赁合同及其承租人的身份，且吴某文的工资单显示一号房屋的房租等费用是从其工资中扣除的，该房屋也是由吴某文实际居住。基于上述因素，法院可认定一号公有住房的实际承租人为吴某文。
吴某文租用一号房屋期间，D公司实施公房改革，按成本价向公房承租人出售公有住房。按成本价出售公房与普通商品房买卖性质不同，相关政策带有福利性质，应由特定的职工和房屋的承租人享有。虽然一号房屋的购房合同是以吴先生作为买方与D公司签订的，但吴某文作为公房承租人并未表示放弃自己应享有的优惠政策，再结合一号房屋在购房前后一直由吴某文实际居住、使用这一事实，法院综合全案情况进行分析，认为吴某文是一号房屋的实际购买人，其以吴先生的名义购房是为了使用吴先生和陈女士的工龄折抵购房款，更符合当时的客观真实情况。一号房屋应归吴某文所有，不属于吴先生的遗产。陈女士要求继承该房屋的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
吴某文购房时使用了吴先生和陈女士的工龄，应给付吴先生和陈女士相应的折价补偿。吴先生已经死亡，折价补偿款中属于吴先生遗产的部分应从夫妻共同财产中析出后，再由其法定继承人陈女士、吴某文、吴某强继承。法院可就折价补偿款的给付和析产继承问题在本案中一并进行处理。折价补偿款的具体金额，法院根据本案的实际情况确定。
