北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某蕊向本院提出诉讼请求：1．依法判令周某峰与周某鹏签订的房屋赠与合同无效；2．本案诉讼费用、担保费由被告依法承担。
事实和理由：原告父亲周某鹏，原告母亲赵某娟，两人育有一男两女，长女周某蕊、长子周某聪（被告之父）、次女周某慧。周某鹏与赵某娟于夫妻关系存续期间购买了位于北京市丰台区一号房屋，房屋产登记于周某鹏名下。
后赵某娟于2006年8月10日去世，周某鹏于2019年6月18日去世，原告发现上述房屋不动产权利已变更至周某峰名下。原告认为，周某峰与周某鹏之间产生的上述房屋不动产权利变更，无论基于赠与合同还是买卖合同关系，双方均未在处分上述权利时征得原告同意，且双方对此显然明知，故上述房屋经周某鹏与周某峰达成合同一致后，房屋产权发生变更，这对原告的利益造成了损害。
被告辩称
周某峰辩称，认可家庭关系、赵某娟和周某鹏的去世时间，但不同意周某蕊的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋是由周某聪出资购买，涉案房屋在过户至被告名下前实际是为第三人周某聪所有。在1998年6月19日，周某聪自银行存款中支取了28200元。同日，周某聪以周某鹏的名义单位签订了单位向住户出售公有住宅楼房协议书，并支付了房屋价款28100元。对于出资的事实，原告以及第三人周某慧、周某聪都是知悉的。在购买涉案房屋之时，周某聪和周某鹏达成合意，涉案房屋由周某聪支付全部价款，并享有所有收益。
周某鹏在世的时候，在2019年3月10日的家庭会议中，对此事进行了说明。会议中，周某鹏明确表示，周某聪一家在购买前实际占有使用涉案房屋。因此，由其直接购买使用；周某鹏亦表示，其在购买涉案房屋时并没有相应的经济能力，而且认可房屋价款是由周某聪全部支付。为避免各方就涉案房屋产生争议，周某鹏在2019年3月18日还出具了房屋情况说明，对房屋的实际权属情况再次进行了说明。
二、周某聪有充分的理由和现实需求购买涉案房产。周某聪一家是从1990年11月在涉案房屋居住，当时有相关的租赁契约和准住证。直到1998年购买房屋的时候，已经住了8年多。在此期间，周某聪一家并没有其他的住所，也没有其他的房产；周某鹏夫妇则是单独居住，有单独的房产，没有和周某聪一起住。因此，相对于周某鹏夫妇或者其他人来说，周某聪更具有购买涉案房屋的合理理由和需求。周某聪一家能够筹集到相应购房资金，且是唯一住房的情况下，将房产交由他人购买，不符合常理。
三、原始合同和收据在购买房屋时以及后来一直是由周某聪持有并保存。当时单位出售房产时，单位开会也是由周某聪的爱人前去参加，所以涉案房屋实际是周某聪出资购买。因此，涉案房屋虽登记在周某鹏名下，但并非周某鹏的个人财产，也不是周某鹏和赵某娟的夫妻共同财产。四、周某鹏将房产以买卖的形式、实际赠与过户至周某峰名下，获得了周某聪的同意，有权进行处分。涉案房屋实际为周某聪所有，周某鹏在征得周某聪同意的情形下，将房屋过户至周某峰名下，不属于无权处分的情形。又因涉案房产并非周某鹏与赵某娟的夫妻共同财产，所以原告无权继承，也无权请求确认合同无效。
五、即便法院认定房涉案房产并非周某聪所有，而是周某鹏的夫妻共同财产，该合同也不应全部无效。周某聪和周某鹏作为具有完全民事行为能力的主体，出于真实意思，对自身权利作出的处分应属合法有效，其二人已将涉案房产登记至周某峰名下，所以该行为合法有效。根无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律约束力、合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此，即便原告有权继承涉案房产相关份额，应仅涉及原告份额部分无效，其他部分合法有效。
综上所述，涉案房产虽登记在周某鹏名下，但实际为周某聪所有，周某聪有权将房产过户至周某峰名下。即便涉案房产并非周某聪所有，该合同亦不应全部无效，原告的主张没有事实和法律依据，法院应驳回原告的全部诉讼请求。
第三人周某聪述称，其意见与被告周某峰的答辩意见一致。
第三人周某慧述称，涉案合同是在我不知道的情况下完成的，我觉得应该有母亲的一份，我认为涉案合同是无效的。
法院查明
周某鹏与赵某娟系夫妻关系，生有周某蕊、周某聪、周某慧。1998年6月19日，周某鹏以购房职工身份作为买方，单位作为卖方，双方签订《单位向住户出售公有住宅楼房协议书》，约定卖方同意将北京市丰台区一号房屋以成本价出售给买方，双方约定上述房屋成交价格为28100元。当日，单位向周某鹏出具预交房款金额为28100元的收据一张。
2002年4月4日，单位作为甲方，周某鹏作为乙方，双方再次签订《单位优惠（成本价）出售自管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将丰台区一号楼房出售给乙方，乙方应交纳公共维修基金1187元，合计实付金额28187元。上述房屋所有权于2002年5月31日登记于周某鹏名下。
2006年8月10日，赵某娟去世。
2013年3月15日，周某鹏作为出卖人，周某峰作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定周某鹏以763000元将丰台区一号出售给周某峰，并将该房屋转移登记至周某峰名下。
2019年6月18日，周某鹏去世。
另查，一、庭审中，周某峰提交《房屋租赁契约》以及准住证，证明自1990年11月1日起，周某聪一家就从单位租用涉案房屋，周某聪具有购买涉案房屋的理由和现实需求；周某聪认可周某峰上述证据；周某蕊认可上述证据的真实性，但认为涉案房屋并不是完全由周某聪居住使用，周某慧也曾在涉案房屋居住过，因此涉案房屋应为家庭共用，且如果周某聪确有需要应当以自己名义购买，故对周某峰的证明目的不予认可；周某慧对该份证据真实性认可，但认为仅为单位管理的形式，不能证明周某峰的证明目的。
二、庭审中，周某峰提交周某聪的银行存折以及收据原件，证明涉案房屋实际由周某聪出资购买，涉案房屋登记在周某鹏名下时，涉案房屋为周某聪所有；周某聪认可周某峰提交的上述证据；周某蕊认可上述证据真实性，但认为从银行取款并不能证明该笔款项用于购买涉案房屋，更不能证明房屋产权问题，周某峰提供购房收据也不能证明涉案房屋存在借名买房的事实；周某慧对上述证据真实性认可，但认为不能证明周某聪与周某鹏存在借名买房存在关系。
三、庭审中，周某峰提交《房屋情况说明》、视频资料以及录音资料，证明周某鹏认可涉案房屋虽以其名义购买，但周某鹏明确表示购买房屋时无购买涉案房屋的经济能力，实际为周某聪出资，涉案房屋实际为周某聪所有，周某鹏及周某聪均同意将涉案房屋转移至周某峰名下，周某蕊认可涉案房屋系由周某聪购买。周某聪对上述证据予以认可。
周某蕊认为《房屋情况说明》及该说明的形成视频，显示出周某鹏“照抄”周某峰打印文件，是周某峰的“借名买房”的意思；而家庭会议的视频中显示周某聪认可周某鹏对房屋具有处置权，上述两份证据存在矛盾，因此，但家庭会议视频形成在前具有可信性，《房屋情况说明》及相应视频形成在后，且在周某峰与周某鹏独处的情况下书写，故不予认可；
对于录音真实性认可，但关于出资问题，周某蕊称其在录音中的表意为周某鹏说让周某聪出资，周某蕊告知了姑姑。周某慧称对于《房屋情况说明》不知情，对于相应视频的真实性认可，但周某慧认为周某鹏不能代表赵某娟处置房屋。
经询，周某峰称其与周某鹏之间虽签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，但并未实际支付合同价款，系周某鹏通过买卖方式将房屋实际赠与给周某峰，且对于该赠与作为实际产权人的周某聪表示同意。
裁判结果
驳回周某蕊的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实发生的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实的存在。
本案中，周某峰提交了购房合同及购房收据原件，并提供周某鹏明确表示涉案房屋由周某聪出资及涉案房屋归周某聪所有的视频资料、《房屋情况说明》，法院再行结合涉案房屋原承租情况、购房款来源、周某鹏与周某聪之间的亲属关系及涉案房屋购买后的居住使用的情况，有理由确信周某聪与周某鹏存在借名买房合同关系。因此，周某鹏就涉案房屋负有向周某聪进行产权转移登记的合同义务，故在周某聪同意的情况下，周某鹏将涉案房屋转移登记至周某峰名下，未违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据亦不足以证明存在侵害他人合法权益之情形，故法院对周某蕊要求确认周某鹏与周某峰之间合同无效的诉讼请求，缺乏依据。
