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一起恋爱期间双方共同出资购买房屋登记一方名下起诉析产纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-09-07


 北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某秀向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原告就北京市丰台区一号房屋(以下简称一号房屋)中享有的所有权份额;2.按照贵院已经认定的原被告出资比例,对该房屋依法进行分割。

事实和理由:200696日,原告因年龄不具备向银行贷款20年的条件,故借用被告姓名购买了一号房屋。事后,原告缴纳了一号房屋的首付款、契税、公共维修基金等费用,并按期偿还银行贷款。2009224日,为明确该房屋所有权,原告与被告签订《协议书》,确定一号房屋为原告所有,且被告承诺协助甲方将一号房屋过户给原告之子。

但是,被告利用一号房屋登记在其名下之便,向原告提起诉讼主张一号房屋所有权,并起诉要求原告腾退一号房屋,现判决已发生法律效力。鉴于生效判决中判令原告对一号房屋的出资可另案起诉,同时鉴于被告称原告的出资系与其共同投资,现特向法院提起诉讼,望依法判如所请。

刘某辉诉称:原告赵某秀在与刘某辉夫妻关系存续期间,使用夫妻共同财产出资购买了一号房屋,因此请求将原告赵某秀对诉争房屋所占份额的二分之一判归刘某辉所有,并依法对诉争房屋进行分割。

 

被告辩称

周某文辩称:二原告的起诉无事实及法律依据。一是原告的起诉严重违反“一事不再理”的司法原则。原、被告双方经历了多次诉讼。第一次诉讼,赵某秀之母所开设的北京K公司(以下简称K公司)曾租用一号房屋,该公司实际管理人是赵某秀。周某文曾起诉该公司要求腾退房屋,一审该公司未出庭未答辩,丰台法院进行判决。该公司上诉,他们承认不再租赁一号房屋,将房屋退给赵某秀。后二审维持原判,确认房屋所有权人为周某文。在此期间,赵某秀均未提出有共有产权。周某文申请执行,在执行过程中,赵某秀本人当时在里面居住。

第二次诉讼,赵某秀在2009年以借名买房为由起诉要求确认房屋所有权,一审被驳回诉讼请求。赵某秀上诉,该案发回重审,案由由所有权纠纷变成了合同纠纷,该案一审驳回赵某秀的诉讼请求,赵某秀再次上诉,二审维持原判。第三次诉讼,周某文再次以物权保护纠纷起诉赵某秀和K公司,他们没有做出任何答辩,丰台法院判决赵某秀和该公司腾退一号房屋,并支付使用费用。该判决生效后,周某文申请执行,赵某秀以种种理由,拒不执行。丰台法院给赵某秀工作单位发函,最后在赵某秀单位的配合下,赵某秀腾退房屋并支付使用费。

第四次诉讼,即本案。在历次诉讼中,赵某秀的意思表达始终是在变化的,从开始的租用到后来表述的共同共有。而周某文自始至终都是主张自己购买,当时钱不够,向赵某秀借款,但至今已全部还清,其中由周某文的哥哥嫂子向赵某秀打款l1万元。因此,赵某秀本次起诉违反了一事不再审的原则。第二,赵某秀和刘某辉的主张无事实和法律依据。房屋产权证登记在周某文的名下,包括当时交税的票据等,均未出现赵某秀的名字。

另外,赵某秀在借名买房诉讼中,向法院提交了赵某秀与周某文之间签订的协议,但是该证据无周某文本人签名,而是盖了周某文的人名章,那是因为赵某秀破门而入,将周某文人名章拿走,周某文也将被盗一事上报过单位。赵某秀垫付购房款的事实,应另案处理,不能据此认定共同共有。周某文一共向赵某秀借款25.516264万,还款42.6万,双方债权债务已经消灭,且与本案无关。

房屋的唯一所有权人是周某文,只是周某文在购买房屋时向赵某秀借款,赵某秀不享有房屋所有权,刘某辉是基于夫妻关系被追加,故二原告均无所有权,请求驳回原告的诉讼请求。

 

法院查明

赵某秀和刘某辉曾系夫妻,双方于1985年登记结婚,于20121211日离婚。

赵某秀与周某文于2005年相识,随后确立恋爱关系。200696日,周某文与北京L公司签订《北京市商品房预售合同》,购买一号房屋,约定购房款为1324241.38元,首付款为405122.64元。合同签订后,周某文从自己持有的卡中支付首付款150000元,赵某秀从自己持有的卡中共支付首付款255122.64元。

200696日、1016日,周某文支付了购房的产权费39782.24元、印花税663元和公共维修基金26485元。20061124日,T公司用支票交纳了购房的契税39727.24元,该公司负责人名章为赵某秀。

2006927日,周某文与银行签订了《个人住房借款合同》,约定以一号房屋作抵押,贷款920000元,还款账户为周某文持有储蓄卡。2016年,银行为周某文出具《资金交易查询》和《贷款结清证明》,记载周某文在该行的个人贷款920000元已于201637日结清,累计还本920000元,累计还息396073.4元。

200821日,北京市丰台区建设委员会签发了一号房屋的所有权证,登记所有权人为周某文。

另查,周某文之嫂秦某湘于2005919日向赵某秀账户中汇入50000元。周某文之兄周某鹏于2005920日向赵某秀账户中汇入60000元。周某文于20073月至12月先后以现金存款、银行卡转账方式向赵某秀名下银行账户中汇入314000元;于2007627日向赵某秀之子赵某杰名下账户汇入2000元。

庭审中,赵某秀提交《协议书》一份,内容为:“甲方赵某秀(身份情况略)乙方周某文(身份情况略)经过双方友好协商关于赵某秀借用周某文姓名购买北京市丰台区一号房产一事达成如下协议。一、乙方认可该房产为甲方所有,因购房需要向银行贷款,甲方年龄不具备向银行贷款20年资格,所以借用乙方名义用于购买此房产。二、购房所需月供均有甲方支付,乙方不负担任何费用和其他法律责任。三、乙方协助甲方将该房产过户给甲方的儿子赵某杰。”甲方落款处盖有“赵某秀之印”,乙方落款处盖有“周某文之印”,落款日期为2009224日。

周某文对上述协议书的真实性不予认可,主张赵某秀曾在2008年趁其不在,擅自撞门进入其宿舍拿走其印章,赵某秀否认周某文的主张和证据。

赵某秀提交其与周某文、秦燕、协理员等谈话录音一份,在该录音中,周某文承认其与赵某秀共同投入资金购买了涉案房屋,赵某秀投入了首付和装修,协理员建议周某文与赵某秀签署调解协议,写明涉案房屋为双方共同财产,周某文表示拒绝。

周某文对上述录音真实性未持异议,但主张是在其不知情的情况下偷录,且具有诱导性,不能证明周某文自认赵某秀是该房屋的共有权人。

再查,周某文于2009年以所有权确认纠纷为由,将北京K公司(以下简称K公司,K公司法定代表人姜某蕊系赵某秀之母)诉至本院,主张K公司自20061228日起向其租赁一号房屋,自20088月后一直拖欠租金,故请求判令K公司搬出一号房屋。本院判决北京K公司于判决生效后二十日内将坐落于北京市丰台区顺三条二十一号一号楼一号房屋腾空,并交付给周某文。K公司不服一审判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

赵某秀于2010年以房屋所有权确认纠纷为由,将周某文、赵某杰诉至法院,主张其借用周某文之名购买一号房屋,请求判令周某文按《协议书》的约定将一号房屋过户给赵某杰。判决驳回赵某秀的诉讼请求。赵某秀不服一审判决,提起上诉。二审裁定:一、撤销中国一审民事判决;二、重审。

发回重审后,案由变更为合同纠纷,法院认为现有证据和庭审查明的事实,不足以证明该《协议书》真实有效,故赵某秀的诉讼请求不予支持,赵某秀支付的购房部分首付款及发生的其他费用,可另行主张权利,最终判决驳回赵某秀的诉讼请求。判决:驳回上诉,维持原判。

周某文于2012年以物权保护纠纷为由,将赵某秀、K公司诉至本院,主张K公司自在执行过程中擅自将一号房屋交给赵某秀个人使用,赵某秀在判决书作出后,仍继续占用一号房屋,故请求判令赵某秀立即搬出一号房屋并赔偿房屋占用费10万元,K公司承担连带赔偿责任。本院判决:一、被告赵某秀于本判决生效之日起一个月内将坐落于北京市丰台区一号房屋腾空,并交付给周某文。二、被告赵某秀、被告北京K公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告周某文房屋使用费十万元。该一审判决作出后,双方均未上诉,该一审判决于2014114日生效。

赵某秀于201539日以共有纠纷为由,将周某文诉至法院,请求确认该房屋中其所享有的份额并进行分割。在该案中,刘某辉被追加为共同原告。判决:一、北京市丰台区一号为原告赵某秀、追加原告刘某辉及被告周某文按出资额按份共有。原告赵某秀享有的份额为9.635%,追加原告刘某辉享有的份额为9.635%,被告周某文享有的份额为80.73%。二、驳回原告赵某秀及追加原告刘某辉的其他诉讼请求。周某文、刘某辉不服一审判决,提起上诉。二审裁定:一、撤销一审判决;二、本案移送北京市丰台区人民法院处理。由此,形成本案。

之前民事案件中,周某文主张赵某秀支付的25万元首付款是其购房时向赵某秀的借款,并非赵某秀对房屋的出资。赵某秀主张周某文在K公司担任会计,周某文及其兄嫂向其银行卡内存入、转入的钱都是K公司的收入,与本案无关;周某文当时每月2600元的工资,不可能偿还每月6千多元的房贷;周某文不能说清转入其银行卡内钱的来源,也没有依据证明其支付的25万元首付款是周某文向其借款;房贷并非由周某文一人偿还,2009年其向法院起诉后,周某文通知银行不允许其还贷,故其终止还贷,此后才由周某文还贷。刘某辉主张,周某文提交的现金存款凭条等虽然能够证实向赵某秀银行卡内存钱、转款,但不能证明这些钱是用于偿还赵某秀的购房款;周某文兄嫂于2005919日和920日向赵某秀汇款,当时尚未购房,赵某秀和周某文的关系也未达到一起购房的程度,该汇款不能认定为周某文偿还赵某秀欠款;

周某文是K公司的会计,周某文存入赵某秀账户的钱款不能证明是周某文的合法财产,更不能证明是周某文个人所有,且汇款发生时间均为2007年的69月,这段时间周某文不可能存有42万余元的存款,如果有笔钱,周某文完全可以单独购买房屋,也不用赵某秀进行出资;从付款来看,周某文付的是15万元整数,而赵某秀付的是零头,房屋的契税、装修、基金都是赵某秀支出的,这更说明赵某秀主张买房的真实意思表示,故周某文并非是个人买房,仅仅是以她个人名义进行的购买,因此,不能否定赵某秀和周某文对房屋共同共有的性质。

 

裁判结果

一、北京市丰台区一号为赵某秀、刘某辉及周某文按出资额按份共有,赵某秀享有的份额为7.41%,刘某辉享有的份额为7.41%,周某文享有的份额为85.18%

二、驳回赵某秀、刘某辉的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

首先,关于本案诉讼是否违反“一事不再理”原则,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条的规定,后诉与前诉只有在同时满足相同的当事人、相同的诉讼标的、相同的诉讼请求的情况下,才符合“一事不再理”的规定。本案原、被告与前诉不尽一致;本案原告赵某秀的诉讼请求是按出资份额确认诉争房屋所有权并对诉争房屋进行分割,诉讼标的是诉争房屋的部分所有权。

这些与前诉赵某秀要求确认借名买房,要求周某文履行《协议书》并将诉争房屋全部产权过户给赵某杰的诉讼标的和诉讼请求均不相同;更与前诉周某文起诉K公司和赵某秀腾退房屋、支付房屋占有使用费明显不同。因此,周某文要求以违反“一事不再理”原则,驳回原告起诉的主张,没有事实和法律依据,法院不予支持。

其次,关于赵某秀是否与周某文共同出资购房,周某文买房时与赵某秀为恋爱关系,周某文支付首付款150000元,赵某秀支付首付款255122.64元。随后,周某文支付了购房的产权费39782.24元、印花税663元和公共维修基金26485元,赵某秀支付了购房的契税39727.24元。对于赵某秀支付的购房费用,双方未明确约定。周某文主张系借款,但未提供充分证据证明双方达成了借款之合意;

周某文之兄嫂在周某文购房前向赵某秀汇款11万元,周某文主张是替其还购房款,但未举证证明该借款发生的时间、金额等事实,且周某文若在购房前需借款,其兄嫂亦可将钱直接汇入周某文账户,故不能认定为其兄嫂替其还购房款;周某文于20073月至12月先后以现金存款、银行卡转账方式向赵某秀账户汇入314000千元,其中约30万元系以现金存款方式存入赵某秀账户中,周某文主张系还购房款,但其未合理解释其所存现金的来源,不能排除双方存在其他经济往来的可能性,故法院对周某文借款买房的主张不予采信,应认定赵某秀与周某文共同出资购房。

再次,关于如何确定赵某秀、刘某辉、周某文对涉案房屋的所有权份额,根据规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有;按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。赵某秀、周某文对涉案房屋的共有方式和各自份额均未进行约定,应视为按份共有。

同时,因购买涉案房屋系在赵某秀与刘某辉婚姻关系存续期间,双方对婚内财产没有特别约定,赵某秀支付的款项属于夫妻共同财产,现赵某秀与刘某辉已离婚,刘某辉应享有赵某秀对诉争房屋份额的二分之一。综上,赵某秀、刘某辉请求确认其对诉争房屋的所有权份额,符合法律规定,法院予以支持。经查明,涉案房屋实付首付款为405122.64元,还贷共计1316073.4元,房屋总价款为1721196.04元。赵某秀支付首付款255122.64元,赵某秀主张其偿还了部分贷款,未提交证据,法院不予采信,故赵某秀占比14.82%

周某文支付首付款和贷款共计1466073.4元,占比85.18%。刘某辉要求享有赵某秀对该房屋份额的二分之一,法院予以支持。赵某秀、刘某辉请求分割房屋,但未就诉争房屋的市值提交评估或鉴定报告,亦未向法院提出评估或鉴定申请,故分割诉争房屋的诉讼请求缺乏依据,法院不予支持。



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