北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决分割位于北京市西城区一号房屋中属于被继承人赵某祥房产份额，判决被告给付原告房屋补偿款795912.82元；2.诉讼费依法分担。
事实和理由：被告孙某与被继承人赵某祥原系夫妻关系，赵某杰系赵某祥弟弟的孩子，系孙某与赵某祥的养子。赵某祥于2000年9月22日去世，2001年9月26日注销户口，去世前未留遗嘱。位于北京市西城区一号房屋屋原系赵某祥于1994年1月1日承租其单位北京市K公司的公房，承租后，赵某杰和父母及妻子等共同居住。2001年9月26日赵某祥去世后，因客观原因，赵某杰与妻子搬出该房屋，该房屋由孙某居住。2004年10月，孙某利用赵某祥工龄，按照关于向职工出售公有住宅楼房的相关政策，以成本价扣除赵某祥的工龄折算等优惠后，购买了涉案房屋。
2011年12月24日，孙某将涉案房屋通过签订存量房买卖合同方式赠与了外甥女吴某，并过户其名下，双方在办理房屋变更过户过程中，违反北京市的限购政策，提供虚假的购房资料，伪造、变造户口本，欺骗相关部门，取得房屋变更登记。2018年的8月14日，吴某以448万元的价格将涉案房屋出售给了吴某。赵某杰认为，孙某购买赵某祥承租的单位公房时，使用了赵某祥42年工龄折算利益，因此涉案房屋属于赵某祥与孙某的共同财产，赵某祥的份额应作为赵某祥的遗产予以分割。赵某祥42年获得的政策性福利对应的财产价值个人部分为，按照房屋现值448万元计算，购买房屋时的市值按不考虑赵某祥工龄优惠52809元计算。则赵某祥工龄获得的政策福利所对应的财产价值个人部分为：18764÷52809×4480000=1591825.64元。原告赵某杰应继承的份额为1591825.64÷2=795912.82元。
被告辩称
被告孙某辩称，1.涉案房屋是孙某的个人财产。购买该房屋时，确实使用了赵某祥的工龄。但按照现行的法律法规来看赵某祥在该房屋中并无产权份额。按照北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答第六条，本案的情况符合该情形。赵某祥的政策性福利所对应的财产价值的个人部分。被告同意作为遗产来进行继承，但并不是原告诉讼请求中所谓的赵某祥的遗产份额，赵某祥在涉案房屋内是没有份额的，只是其工龄对应的价值的个人部分可以作为遗产。
2.孙某处置自身房产的行为，原告无权干涉。孙某是赠予还是买卖，不论是给吴某还是给其他任何人，都是孙某对自身财产的一个合法的处置，与原告没有任何关系原告无权干涉。3.原告向法庭提交的其主张的继承数额计算表有一项关键数值完全错误，这项数值是购买公房时的房屋市值。购买公房时的房屋市值并不等同于该房屋当时的福利房的购买价值。原告故意混淆这一关键数值，导致其计算的金额与相关法律规定公式中的计算方法大相径庭。计算公式涉及到3个数值，第一个数值是已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分，这一部分原告计算出的金额是18764元，对该款被告予以认可。第二个数值是购买公房时房屋市值，应当是在2005年购买涉案房屋的时候，房屋本身的一个市场价值。
经过被告的相关调查，可以估算出该房屋当时的市场价值为每平方米8000元，结合该房屋的面积54.3平方米计算，在2005年购买公房时的市值，这项数值的金额应当是434400元。第三个数值是房屋现值，孙某处置房屋是在两三年前，现在的这个房屋的市值，其实已经不到448万元，但是考虑到减少诉累，我们认可448万元为房屋现值。所以说，我方计算的金额是18764÷434400×4480000，得出的金额为193514.54元。用该数值再除以二得出的金额为96757.27元金额是原告继承的金额。
法院查明
被继承人赵某祥与孙某系夫妻，二人未生育子女，二人收养一子赵某杰，并于1971年2月9日办理入户登记。赵某祥于2000年9月22日死亡，于2001年9月26日因死亡注销户口，未留有遗嘱。赵某祥之父母均先于其死亡。
1994年11月23日，赵某祥（乙方）与M公司（甲方）签订房屋租赁契约，租赁涉案房屋一套。
2005年3月，孙某（买方、乙方）与北京市K公司（卖方、甲方）签订公有住房买卖合同，约定孙某购买涉案房屋一套，房价款为34045元。根据K公司出售公有住房房价计算表及购房人配偶情况调查函，孙某购买涉案房屋时使用已故配偶赵某祥42年工龄。
2005年3月16日，北京市西城区国土资源和房屋管理局为孙某填发房屋所有权证，北京市西城区一号房屋屋一套，建筑面积54.3平米，登记在孙某名下。
2011年12月24日，孙某与案外人吴某签订存量房屋买卖合同，约定孙某将涉案房屋以110万元的价格出售给案外人吴某。
2018年8月14日，案外人吴某与案外人刘某签订北京市存量房屋买卖合同，约定吴某将涉案房屋以448万元的价格出售给案外人刘某。
经评估，涉案房屋在2005年3月16日的市场价值总额为260912元。赵某杰认可评估报告的真实性，但认为评估结果只是参考，购买公房时房屋市值应是52809元。孙某认可评估报告的真实性，但认为评估价格低于购买公房时房屋市值，并提交网页截图一张，认为购买公房时房屋市值应是434400元。赵某杰不认可网页截图的真实性。
诉讼中，双方一致认可涉案房屋现值为448万元。
另查，2020年经法院判决解除了孙某与赵某杰的收养关系。
裁判结果
一、被告孙某于本判决生效之日起十日内支付原告赵某杰161094.01元；
二、驳回原告赵某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋系孙某在赵某祥死亡后购买，登记在孙某名下，系孙某的个人财产。对赵某杰所述涉案房屋系赵某祥与孙某共同财产，因而要求分割赵某祥对涉案房屋的房产份额的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
按照成本价或者标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
本案中，涉案房屋系在赵某祥生前承租，赵某祥死亡后，孙某在按成本价购买公房时，依国家有关政策折算了已死亡配偶赵某祥的42年工龄而获得政策性福利，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为赵某祥的遗产进行继承。诉讼中，双方均认可赵某祥工龄对应财产价值的个人部分为18764元，法院对此不持异议。
政策性福利所对应的财产价值计算参考公式=（已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市值）×房屋现值。本案中双方争议的焦点在于购买公房时房屋市值。经评估确定，购房涉案房屋时的市场价值为260912元。对于赵某杰要求将52809元、孙某要求将434400元作为购买公房时房屋市值的意见，均无事实及法律依据，法院不予采信。经核算，涉案房屋中赵某祥的遗产为322188.02元。
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案中现未有证据证明赵某祥生前有遗嘱或遗嘱扶养协议，故应按照法定继承办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，故赵某祥的遗产应由其法定继承人孙某、赵某杰各继承二分之一份额，即每人继承161094.01元，考虑到涉案房屋购房后产权归孙某所有，属于孙某的个人财产且房屋已出售，法院将判令孙某支付赵某杰161094.01元。
