北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某辉向本院提出诉讼请求：要求刘某文将北京市朝阳区一号房屋权属过户至赵某辉名下。
事实与理由：2005年3月，赵某辉与刘某文相识，双方关系相处的非常好。因刘某文拥有购买经济适用房指标，双方口头协商由赵某辉以刘某文名义购买位于北京市朝阳区一号房屋。为此，双方一起于2005年12月30日售楼处，由刘某文与北京K公司签订了《商品房买卖合同》。赵某辉当日交纳定金1万元。2006年1月10日，赵某辉将房款付清，除定金外有5万元是赵某辉自行支付，另外18万元由赵某辉向刘某文借款支付。房屋交付后，赵某辉对房屋进行了装修，一直居住至今。房屋产权证也由赵某辉出资办理并一直持有。买房中介费、维修基金、印花税、装修保证金、有线费等费用均由赵某辉支付。
目前，赵某辉已经还清借款并履行了全部合同义务，刘某文应当协助办理过户。2011年2月20日，在房屋购买满5年后，双方前往北京M公司办理过户事宜。赵某辉支付了社保费用和中介费共115000元，但刘某文反悔。之后赵某辉多次要求刘某文办理过户，但刘某文拒不配合。
被告辩称
刘某文辩称：不同意赵某辉的诉讼请求。首先，我与赵某辉之间并不存在借名买房合同关系。涉案房屋是我和配偶依法申请取得购买经济适用住房的资格后购买的，购房款、公共维修基金等全部费用均由我支付，看房、选房、签订合同、入住及住房手续等也是由我办理并支付的相关费用，且我自始至终持有并保管涉案房屋的买卖合同原件、购房款发票原件、公共维修基金等票据原件、房屋产权证原件等全部资料。赵某辉持有的房产证是作废了的房产证。2011年5月，涉案房屋的所有权证被赵某辉以交纳保险的名义借走，后我多次要求赵某辉返还，其以各种理由推脱，我在无奈之下才补办了房产证。所以，赵某辉的陈述与事实不符。
其次，涉案房屋是我出于同情和善意给赵某辉暂住的，赵某辉向我支付的款项是房屋的使用费。但是赵某辉自2006年至今一直居住使用该房屋，已支付的费用早已不够正常的房屋使用费，已经构成了非法占有。第三，赵某辉没有提供任何证据证明双方存在借名买房关系。赵某辉提交了通话录音，我在录音里明确了房屋是我全款购买，2009年我向赵某辉支付的20万元是我向赵某辉的借款，该借款我也已经偿还。该录音是赵某辉为了虚构借名买房的假象，利用我这段时间精神恍惚，对我进行诱导产生的，不能作为合法证据采纳。
第四，涉案房屋是经济适用房，只有符合条件的家庭和个人才能进行申购。而赵某辉不是北京人，不可能取得北京市的经济适用房购买资格。而且，国家明令禁止经济适用房借名买房，对上市交易也有明确的限制。所以，即便双方存在借名买房的口头协议，该协议也侵犯了公共利益，是无效的。
法院查明
2005年12月30日，刘某文作为买受人与出卖人K公司（以下简称开发商）签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），购房款为235936.36元，已于2006年1月10日结清。2006年1、2月份，刘某文办理了收房手续。2006年2月左右，刘某文将一号房屋交予赵某辉。赵某辉对房屋进行了装修，之后一直居住至今。2006年7月28日，一号房屋办理了产权登记，登记至刘某文名下。该房产证目前由赵某辉持有。2014年8月14日，经刘某文申请，房屋管理部门向刘某文补发了房产证（以下简称补发房产证）。该房产证目前由刘某文持有。2009年12月7日，赵某辉曾向刘某文银行卡中存现20万元。2012年2月，刘某文向赵某辉银行卡中存现5万元。2018年1月8日，刘某文向赵某辉银行卡中存现15万元。
2018年，刘某文将赵某辉诉至本院，要求解除二人之间的房屋租赁合同，并要求赵某辉返还房屋支付房屋占有使用费24万元。赵某辉以双方存在借名买房合同予以抗辩。本院经审理认为，刘某文的证据不能证明其与赵某辉之间存在租赁合同关系，进而判决驳回刘某文全部诉讼请求。刘某文不服一审判决上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对是否存在借名买房合同关系存在争议。赵某辉对于合同达成和履行情况陈述如下：2004年中旬，二人相识，相处十分融洽，关系情同母子。2005年，刘某文说自己有购买经济适用房的指标，愿意让赵某辉免费使用。之后，二人一同看房，赵某辉以现金形式向开发商交纳了一万元定金。2005年12月30日，二人前往售楼处，由刘某文与开发商签订了买卖合同。2016年1月10日，赵某辉将扣除定金后的全部房款交给开发商，其中18万元是刘某文将其存折给赵某辉，赵某辉取现支付，作为赵某辉向刘某文的借款，剩余款项由赵某辉自行以现金形式支付。两三天后，赵某辉交纳了契税、公共维修基金、装修保证金、中介费等费用大约3.5万元。2006年2月，二人一同办理了收房手续，赵某辉拿走了房屋产权证和钥匙，其他部分购房材料由刘某文拿走。
之后，赵某辉对房屋进行了装修，配备了家具家电，交纳了物业费、水、电、燃气费。2006年6月29日、2006年10月6日，赵某辉分别向刘某文现金还款4万元、6万元。2009年12月7日，赵某辉支付给刘某文的20万元中，8万元用作偿还剩余借款，12万元是感谢费。2011年2月18日，因一号房屋已经购买满五年，二人前往北京M公司（以下简称M公司）咨询办理过户所需材料，并约好两天后过户。赵某辉交纳了中介费等费用后，刘某文反悔。之后二人多次沟通未果。2012年和2018年刘某文给付赵某辉的20万元是其为了不过户擅自而为。
刘某文否认双方存在借名买房合同关系，对事实陈述如下：二人相识，刘某文将房屋暂时借给赵某辉居住。2006年1月10日，赵某辉向刘某文预付了6万元使用费，刘某文用该笔款项以及从存折中支取的18万元交纳了全部购房款以及公共维修基金、第一年的物业费等费用。2006年2月16日，刘某文申请了契税减免，故涉案房屋未交纳契税。2006年春节前，刘某文将房屋钥匙交予赵某辉。赵某辉只是铺了地砖，并未进行其他的装修。
两三年后，赵某辉又向刘某文支付了7万元房屋使用费。刘某文未曾在2006年6月和10月收取过赵某辉的10万元。2009年12月7日，赵某辉存现的20万元是刘某文向赵某辉的借款。该借款已由刘某文在2012年和2018年的存现还清。赵某辉曾在2011年5月以办理社保的名义借走首个房产证，之后拒绝归还。无奈之下刘某文才补办了房产证。
赵某辉对有争议的事实提供以下证据：
证据一，装修款收据、家具买卖合同、油烟机收据，证明赵某辉对一号房屋进行了装修，并购买了家具家电。刘某文对真实性均不认可，并称装修款收据上收款单位成立时间晚于开具时间，是伪造的证据。
证据二，物业费收据、物业公司证明、水电燃气票据，证明赵某辉负担了一号房屋的物业费、水、电、燃气费。刘某文对物业费收据、物业证明真实性不认可，对水、电、燃气票据认可。
证据三，M公司开具的办理医保费用以及中介服务费的收据，中介费收据显示地址为一号房屋，办理医保费用收据显示内容为办理2005年至2010年五年医疗保障，开具时间为2011年2月20日。赵某辉以此证明2011年2月双方曾咨询过户事宜，赵某辉支付相关费用为过户做准备。刘某文对真实性、关联性、合法性均不认可。
证据四，开发商签订的购房款已结清的经营结算单复印件，购房人处“刘某文”系赵某辉代签，证明赵某辉参与了购房全过程。刘某文因其未出示原件，对真实性不认可。
证据五，2018年1月24日，郭某与刘某文的谈话录音。录音中刘某文承认赵某辉出资并要求出售房屋双方分割，其拿较少部分。刘某文对录音的真实性不持异议，但认为录音不完整，不认可合法性、关联性以及证明目的。刘某文指出其在录音中曾提到赵某辉出资20万元是借款，已经还清。此外，刘某文称录音形成期间其母亲重病住院后去世导致其精神状态不佳，而且受到赵某辉的恐吓，谈话内容有恶意诱导。
证据六，沈某的证言。沈某到庭作证称，其为M公司的负责人，买房时赵某辉曾与刘某文进行借名买房协商，赵某辉持有房产证。刘某文认为证言前后矛盾，对其真实性不认可。
刘某文提交以下反证：
证据一，北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表，显示申请人为刘某文，申请人配偶为郑某奇。赵某辉对真实性认可，不认可证明目的，称核定表的申请人是刘某文，郑某奇只是作为其配偶显示在核定表中，其并非共同申请人。
证据二，承诺书、购房确认单、房屋买卖合同、购房发票、入住通知单、契税核定通知、2006年度物业费缴纳凭证以及交纳水电费、专项维修基金、工本费等与购房相关费用的凭据，以证明与购房相关的所有文件均在刘某文处，与借名买房关系的通常表征不符。而且涉案房屋并未交纳契税，第一年物业费以及部分水电费也是刘某文交的，与赵某辉陈述不符。
赵某辉对真实性认可不认可证明目的，并指出买卖合同上刘某文所留地址是赵某辉的工作地址，说明赵某辉全程参与了购房过程。
证据三，2018年1月24日刘某文与郭某的通话明细单，明细单上显示的时长与赵某辉提交的录音时长不一致，说明赵某辉对录音进行了剪切。赵某辉对该证据的真实性及证明目的不认可。
证据四，刘某文母亲住院照片、死亡证明、刘某文门诊病历材料等，证明刘某文在2018年1月精神状态不佳。赵某辉认为该组证据与本案无关。
庭审中，刘某文核对了赵某辉证据五的原件，认可录音中间没有剪辑。
另，赵某辉目前具有北京市购房资格。
裁判结果
被告刘某文于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋权属过户至原告赵某辉名下。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点之一为赵某辉与刘某文之间是否存在借名买房合同关系。首先，赵某辉提供的录音的真实性法院予以确认。虽然刘某文在录音中未明确提到其与赵某辉之间是借名买房合同关系，但通过刘某文陈述的上下文，以及刘某文想通过卖房分钱的方式解决双方纠纷等等，不难推断出双方之间的借名买房合同关系真实存在。刘某文在陈述时表达意愿强烈、思维清晰，与其提出的精神状态不佳的抗辩理由并不相符，且其精神状态不佳与本案亦缺乏关联性。
其次，赵某辉自房屋购买以来长达十多年时间里一直占有使用涉案房屋，再结合赵某辉提供的证人证言等证据，可以佐证双方存在借名买房合同关系的事实。第三，刘某文保有全部购房材料原件以及赵某辉在购房时未交清房款均不足以形成有力的反证。综上，法院对赵某辉的主张予以采信，认定双方存在借名买房合同关系。
本案的争议焦点之二为赵某辉是否已经交清购房款。赵某辉直接向开发商交纳的6万元，得到了刘某文的认可，法院予以确认。赵某辉对其之后现金付款10万元未提交证据。刘某文虽然在录音中亦提到赵某辉付过10万元，但其所述的付款总额与房款总额存在较大出入，故其所述无法作为认定付款金额的基础。鉴于刘某文在庭审中自认收到7万元，法院对此予以认定。关于赵某辉存现的20万元，刘某文在录音中表述为借款而非房款，而且不论是否为借款，刘某文已经将款项退回，赵某辉并未实际履行完付款义务。因此，法院综合上述事实，认定赵某辉尚未付清购房款。
依法成立的合同受法律保护。虽然涉案房屋系经济适用房，但原购房合同签订于2008年4月11日之前，目前已经满足上市交易的条件，故双方之间的借名买房合同合法有效，双方应当依约履行。赵某辉负有向刘某文支付房款的义务，而刘某文负有将房屋过户登记至赵某辉名下的义务。虽然赵某辉尚有款项未付清，亦对支付不持异议，但经法院释明，刘某文坚持认为双方不存在借名买房合同关系，不在本案中提出反诉，法院不宜径行认定剩余数额，故法院仅对赵某辉要求刘某文办理过户登记的请求予以支持。刘某文可另行向赵某辉主张剩余房款。
