北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某兰、周某芬向本院提出诉讼请求：判决，1、确认周某勤与吴某辉签订的关于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由对方承担。
事实和理由：二原告是姐妹关系，母亲秦某霞与继父周某勤再婚后，生一子周某鑫。周某勤与秦某霞婚后用双方工龄以成本价购买了一号房屋，于2000年2月16日领取产权证，登记于周某勤名下。秦某霞于2001年5月16日死亡。2003年底、2004年初，周某勤将一号房屋私自出售。北京市丰台区房屋管理局档案查询结果也证明吴某辉于2004年3月2日取得该房屋产权证。2020年10月周某勤去世。
我方认为一号房屋是父母在婚内购买的夫妻共同财产，秦某霞去世后该房屋没有进行继承分割，属于我方与周某勤及弟弟周某鑫的共有财产，周某勤与吴某辉明知该房屋是四人共同财产仍签订买卖合同并过户房屋，损害了我方的利益，买卖合同无效。周某鑫对此不置可否。为了维护合法权益，特起诉到贵院，请依法支持我方的诉讼请求。
被告辩称
吴某辉辩称，周某勤和我签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，双方按照合同约定履行了合同的全部义务，我支付了合理对价，并办理房屋过户，对方的主张没有事实和法律依据。不认可对方所述的恶意串通的意见，不同意对方的全部诉讼请求。
周某鑫述称，不认可对方所说的意见，首先，周某勤和我之间是父子关系，在卖房这件事上，是周某勤自行处分的行为，在卖房时没有和我们商量，我们也没住在涉案房屋，在周某勤卖房过程中，我只是代收房款，并将房款交给了周某勤，不存在恶意串通的行为。
法院查明
秦某霞与周某勤系再婚夫妻，婚后生育一子周某鑫，周某兰、周某芬系秦某霞与前夫所生。2001年5月16日，秦某霞去世，2020年10月26日，周某勤去世。
一号房屋原登记在周某勤名下，登记日期为2000年2月16日。2004年1月19日，周某勤（甲方）与吴某辉（乙方）签订《房地产买卖合同》，将一号房屋出售给吴某辉，约定房屋价格23万元。第四条甲方保证该房屋产权无纠纷。后房屋过户登记至吴某辉名下，登记日期2004年3月2日。后吴某辉将案涉房屋出售。
庭审中，周某兰、周某芬提交以下主要证据，1、派出所信息，证明周某勤曾经在案涉房屋居住。2、房产证及查询结果，证明案涉房屋购买使用了夫妻工龄。3、录音，证明吴某辉爱人曾称购房款转给周某鑫。吴某辉还提交以下主要证据，1、购房协议书及收据，证明与中介H公司（以下简称H公司）签订《购房协议书》，委托中介购买一号房屋，日期为2003年12月30日，房款为28.6万元，并于当日交纳购房款6000元，H公司出具收据。
2、契税完税证，证明2004年3月2日交纳案涉房屋契税。3、银行存折明细，证明通过爱人金某荣在2004年1月19日支付购房款28万元。周某鑫提交以下证据，1、录音，证明周某兰在2012年7月11日已经知道周某勤将案涉房屋出售。2、遗嘱，证明父母在1999年12月订立遗嘱，房屋归周某鑫。
关于购房情况，吴某辉称，与周某勤不认识，系通过中介公司购房，购房基于居住需要；签订购房合同时，周某勤并未表明房屋来源，且合同第四条明确保证房屋无产权纠纷；当时中介公司带着去看房，购房后入住房屋。周某鑫认可吴某辉意见。周某兰、周某芬认可吴某辉通过中介购房，实际交付了房屋，认可吴某辉交纳房款，但系周某鑫收款，主张合同约定23万元低于市场价。
裁判结果
驳回周某兰、周某芬的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2000年2月16日，一号房屋原始登记在周某勤名下，属于其与秦某霞夫妻关系存续期间取得。秦某霞在2001年5月16日去世后。2004年1月19日，周某勤将一号出售给吴某辉，并签订《房地产买卖合同》。
第一，周某兰、周某芬作为秦某霞的继承人，现以周某勤无权处分为由，请求判决《房地产买卖合同》无效，根据法律相关规定，周某兰、周某芬的该项主张，法律依据不足，法院对此不予支持。
第二，至于周某勤与吴某辉是否属于恶意串通，损害周某兰、周某芬的合法权益，各方提交了证据，陈述了意见。首先，吴某辉系通过中介公司购买周某勤房屋，双方此前并不相识。其次，其二人签订了《房地产买卖合同》，并经过房屋过户登记部门办理相关手续，吴某辉交纳了房款及房产契税。再次，虽然案涉合同约定购房款金额为23万元，吴某辉实际支付房款为28.6万元，并不一致，这符合通过中介购房的通常做法，且该金额未明显低于当时市场价格。
最后，案涉房屋当时进行了交付，吴某辉称此前进行了看房，收房后进行了居住使用，并在2009年5月将房屋再次出售。综合以上案情，现有证据不足以证明周某勤与吴某辉在签订《房地产买卖合同》时进行了恶意串通。因此，周某兰、周某芬的该项主张，缺乏事实及法律依据，法院对此不予采纳。
第三，周某兰、周某芬主张周某勤与周某鑫存在恶意串通，鉴于周某鑫并非《房地产买卖合同》当事人，不属于本案审查范围，且不属于认定前述合同无效的法律事由。
综合本案案情及证据，周某兰、周某芬的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。
