北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某娜向本院提出诉讼请求：1.依法确认赵某娜为北京市石景山区一号房屋共有权人，共有份额为53.29%（31.66㎡/59.4㎡）；2.本案诉讼费由孙某英承担。
事实与理由：赵某娜与孙某英同是G公司（以下简称G公司）员工，现均已退休。位于北京市石景山区一号（以下简称一号房），原由赵某娜、孙某英共同承租，其中，赵某娜承租（东间）建筑面积31.66㎡（含阳台3.92㎡），孙某英承租（西间）建筑面积27.74㎡。2010年12月，赵某娜与孙某英参加G公司央产房改售房。依据G公司《单位出售公房住房房价计算表》（根据政策、职务、工龄、住房等因素），赵某娜夫妇以成本价购买原承租的一号房（东间）面积31.66㎡（含阳台）折合实际价款94293.2元。赵某娜在该计算表落款处签字确认。2011年1月28日，赵某娜交纳一号（东间，含阳台）房屋售房款95280.99元（含公共维修基金987.79元）。
赵某娜购买了一号东间的31.66㎡（含阳台），孙某英购买了一号房西间的27.74㎡；双方签订了《关于房产权益分割协议书》、《<关于房产权益分割协议书>的补充协议》、《关于重新签订房屋买卖契约的协议》、《售房协议》、《售房补充协议》等多份协议，2012年2月10日登记的一号房屋房产证明确记载G公司《证明》：“涉案房产系孙某英、赵某娜共有，其中孙某英享有27.74㎡，赵某娜享有31.66㎡（含3.92㎡阳台面积）。权益人赵某娜、孙某英签字、加盖G公司公章。“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”本案，赵某娜、孙某英二人购买一号房，按份共有，不违反法律规定。“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”也就是说不动产权属证书在法律上是一种权利证明，仅具有不动产权利的推定效力。”上述证据足以证明赵某娜系一号房共有权人，享有共有份额53.299%（31.66㎡/59.4㎡）。综上所述，赵某娜为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持赵某娜的诉讼请求，判如所请。
被告辩称
被告孙某英答辩称：不同意赵某娜的诉讼请求。第一，物权的取得和行使应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益。本案诉争房屋原为G公司向其职工出售的房改房，。赵某娜与孙某英非夫妻双方。本案诉争房屋登记档案资料中体现的完全是孙某英及其配偶陈某群作为申请人购买，没有赵某娜及其配偶的任何资格信息，赵某娜提出的按份共有违反了住建部对房改房购买主体相关的规定，损害了孙某英的合法权益。
二、该房屋只有孙某英配偶陈某群拥有该房的共有权，赵某娜因其住房超标的事实，妄图通过孙某英规避国家对房改房的资格限定，低价购买，牟取暴利。赵某娜提交的单位出售公有住房房价计算表中可以看出，赵某娜家庭已经购买了两套住房，已经严重超标。其承租的本案房屋不能再通过这种方式处理购买，正因为如此赵某娜才串通G公司借用孙某英夫妇的资格和资质，以房改房超标准购买诉争房屋的面积，企图日后以市场价出售而获取暴利。孙某英与G公司在孙某英与赵某娜签署协议之时，均未告知赵某娜购房超标的事实，孙某英对赵某娜购房资格情况一无所知，直到2020年10月，赵某娜以所有权确认起诉孙某英才知晓赵某娜超标的事实。赵某娜对涉案房屋享有共有权的主张违背了国务院的相关规定，不应该得到支持。
孙某英举证2012年2月10日登记的涉案房屋房产证登记在G公司证明房屋是原被告共有，与事实不符，G公司是在该房产证的复印件上写此证明，并加盖章。自孙某英获得房产证起，该房屋的所有权已经完全转移到孙某英名下。G公司在房产证复印件上的证明没有法律效力，只能证明赵某娜与其恶意串通，低价购房，以权谋私的违法违纪行为，不能成为支持赵某娜取得房屋共有权利依据。
综上所述，赵某娜的主张无事实依据，无有效证据支持，无法律依据，请求法院依法驳回赵某娜的全部诉讼请求，对本案中涉及的违法违纪行为，按照规定移交相关部门进行查处。
法院查明
赵某娜与孙某英原系G公司（以下简称G公司）职工，根据G公司于2008年7月15日出具的《证明》，坐落于北京市石景山区一号的房屋，建筑面积59.4平方米，由赵某娜、孙某英共同承租，建筑面积分别为赵某娜31.66平方米(含阳台3.92平方米)，孙某英27.74平方米。
2010年9月7日,赵某娜、林某祥（赵某娜之夫）与孙某英、陈某群（孙某英之夫）签订《关于房产权益分割协议书》，该协议书载明，赵某娜承租涉案房屋东侧居室一间（带一个阳台），建筑面积27.74平方米（含公共分摊面积），阳台建筑面积3.92平方米，合计31.66平方米。孙某英承租西侧居室一间，建筑面积27.74平方米（含公共分摊面积）。赵某娜、孙某英二人要求参加房改，现就以上住房在参加房改以及取得房屋所有权证以后有关房产的权益分割双方达成协议如下：一、房改售房只能由一人申请,因此在参加房改办理相关手续过程中，由孙某英作为买受人代表二承租人出面办理相关手续。二、按照双方分别承租房屋面积（含公共分摊面积、阳台面积）和工龄分别计算各自应缴纳购房款及相关费用。收款票据只能体现购买人孙某英。另为孙某英、赵某娜双方分别出具双方付款证明。双方各留存一份购房相关票据复印件，各种票据原件行政处留存。
三、取得房屋所有权证以后，房屋所有权证原件在院行政处留存,赵某娜、孙某英二人各留一份复印件。四、在取得房屋所有权证后三个月之内，在政策允许的情况下办理上市交易,双方积极寻找买方,以最高成交价为准。任何一方不得以任何理由推脱。五、上市交易出售住房所需缴纳的相关费用按照应得权益分担，出售住房所得收益按照应得权益分配。六、双方住房的实际建筑面积（含阳台面积、公共分摊面积），以房屋所有权证中建委房屋测量表为准。
2010年12月，赵某娜在G公司制作的《单位出售公有住房房价计算表》中签字，根据该表，赵某娜夫妇以成本价购买涉案房屋的实际价款为94293.2元。2011年1月28日,赵某娜交纳房屋售房款95280.99元(含公共维修基金987.79元)。
2010年12月，孙某英在G公司制作的《单位出售公有住房房价计算表》中签字，根据该表，孙某英夫妇以成本价购买涉案房屋的实际价款为23480.13元。
2011年12月19日，赵某娜夫妇与孙某英夫妇签订《关于房产权益分割协议书的补充协议》，该补充协议载明：1、该房产为赵某娜、孙某英共同承租，也是共享权益人。2、在出售该房时,写有孙某英名字的房产证,赵某娜同为共享权益人。3、在出售该房赵某娜、孙某英共同参与寻找中介和购房人，并商定房价。共同承担风险。4、房屋出售后，房款分别同时打入各自银行账号。办理房产证所发生的费用，按照面积分摊。房产证原件存放院行政处领取原件时,必须有赵某娜、孙某英及离退休办人员三方在场同时签字，方可有效。该房产证复印件由赵某娜、孙某英各取一份。5、阳台按实售金额归赵某娜所有。6、原协议的第四条“在取得房屋所有权证后三个月之内”,改为“在取得房屋所有权证以后一年之内”执行。
2012年1月13日,赵某娜、孙某英签订《关于重新签订房屋买卖契约的协议》，该协议载明：因办理房屋产权登记发证手续,需向北京市石景山区住房和城乡建设委员会提供房屋买卖契约原件及售房款资金证明,并且房屋买卖契约中立契价必须与售房资金证明中的售房金额一致,故赵某娜同意按原约定的房改售房只能一人申请,因此在参加房改房办理相关手续过程中，由孙某英代表重新签订一份买卖契约（原契约同时有效）将座落于石景山区建筑面积59.40平方米的房屋立契价按117777.3元填写(即孙某英夫妇以成本价购房的实际房价款23480.13元与赵某娜夫妇以成本价购房的实际房价款94293.20元相加)。注：该房产为赵某娜、孙某英共同承租，也是共享受益人。赵某娜承租该户东侧居室一间带阳合一个，包括公共分摊面积建筑面积共27.74平方米，阳台建筑面积3.92平方米，合计31.66平方米。孙某英承租该户西侧居室一间，包括公共分摊面积建筑面积共27.74平方米。
2013年3月11日,赵某娜夫妇、孙某英夫妇签订《售房协议》，内容为：G公司宿舍石景山两居室一套，建筑面积59.4平方米（含阳台），为赵某娜、孙某英合居,其中赵某娜住东侧居室,面积31.66平方米（含阳台）,孙某英住西侧居室,面积27.74平方米；因两家合居,房改售房时,房产证只能写其中一位房主的名字,经赵某娜、孙某英两家协商，同意房产证写孙某英的名字,产权归赵某娜、孙某英两家共有。为保障双方权利的公平、公正,该房屋在出售过程中，房产证暂由G公司保管。双方在该房屋出售的过程中应积极配合，促进该房屋的出售。经双方协商，同意本次售房按从单位购房时各自交款面积分配售房款：一、售房款分配赵某娜实际面积29.70平方米，售房款分配孙某英实际面积27.74平方米。二、售房款应由购房人或中介同时分别按上述面积打入赵某娜、孙某英各自银行账户。三、售房交税问题，按国家有关规定办理。本协议双方签字按手印生效，仅作为本次售房所用。
2015年8月3日,孙某英、赵某娜签订《售房补充协议》，内容为：G公司宿舍石景山两居室一套，建筑面积59.4平方米（含阳台），为孙某英、赵某娜合居,其中孙某英住西侧居室,面积27.74平方米,赵某娜住东侧居室,面积31.66平方米（含阳台）。因两家合居,房改售房时,房产证写孙某英的名字,产权归孙某英、赵某娜两家共有。为保障双方权利的公平、公正,该房屋在出售过程中，房产证暂由G公司保管。售房款打入双方委托G公司离退办宋春华同志的账号，售房款到后由宋春华将房款按二人各自面积同时分别打入孙某英、赵某娜银行账号。双方在该房屋出售过程中积极配合，促进该房屋的出售。经双方协商，同意本次售房按从单位购房时各自交款面积分配售房款：一、孙某英按面积27.74平方米所得款分配，赵某娜按面积29.7平方米分配；二、售房交税问题，按照国家有关规定办理。本协议双方签字生效，仅作为本次售房所用。
涉案房屋现登记在孙某英名下，登记时间为2012年2月10日，赵某娜、孙某英共同在该产权证复印件上签字并确认孙某英享有27.74平方米、赵某娜享有31.66平方米(含3.92平方米阳台面积)。后孙某英前往房管部门就涉案房屋补办了不动产权证书。
裁判结果
确认登记于孙某英名下、坐落于北京市石景山区一号的房屋，由原告赵某娜与被告孙某英按份共有，其中原告赵某娜享有53.29%的所有权份额，被告孙某英享有46.71%的所有权份额。
房产律师靳双权点评
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。据此，两个以上的个人可以对不动产共同享有份额，各共有人享有的份额，各方可自行进行约定。本案中，涉案房屋原系由赵某娜与孙某英共同承租，后因G公司出售共有住房，二人根据G公司的相关政策购买了涉案房屋。在房屋购买的过程中，赵某娜与孙某英均在G公司的房价计算表中签字并交纳了购房款，此后双方又签订了《关于房产权益分割协议书》、《关于房产权益分割协议书的补充协议》、《关于重新签订房屋买卖契约的协议》、《售房协议》、《售房补充协议》等多份文件，在上述各份文件中，双方均多次确认赵某娜与孙某英是涉案房屋的“共享权益人”，房产证写孙某英的名字，产权归孙某英、赵某娜共有，故赵某娜与孙某英已通过多份协议对涉案房屋系二人共有作出了明确的约定，在无其他相反证据的情况下，对于孙某英提出的房产证中没有赵某娜的名字，因此赵某娜没有涉案房屋的共有权的答辩意见，法院不予采信。
关于二人分别享有的份额，自二人承租涉案房屋至购买该房屋，赵某娜一直使用东侧居室，面积31.66平方米，孙某英一直使用西侧居室，面积27.74平方米，二人亦按上述面积，依据G公司测算的相关房价计算表交纳了购房款，且在双方签订的各份协议中，亦约定涉案房屋出售后，双方按照从单位购房时各自交款面积分配售房款，据此，二人应当按照上述面积分别享有涉案房屋的份额，对于赵某娜之相应诉讼请求，法院予以支持。
对于孙某英答辩所称的赵某娜超标准购房、串通G公司借用孙某英的资质违规购买涉案房屋，以及G公司在出售公房过程中存在以权谋私的违法违纪行为，并非人民法院民事案件的审理范围，孙某英可向相关部门反映并要求处理。
