北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君向本院提出诉讼请求：1.请求判令周某玲将位于北京市一号（房屋）所有权转移登记至赵某君名下；2.请求判令周某玲向赵某君支付自2020年5月28日起至所有权转移登记至赵某君名下之日止的迟延履行违约金；3.请求判令周某玲承担本案诉讼费用。
事实和理由：赵某君与周某玲为表姐弟关系，因赵某君暂无在京购房资格，故与周某玲商议借用其名义购买位一号（房屋），双方于2016年1月29日签订《协议书》，约定由于赵某君暂无购房资格，现用周某玲资质购买案涉房产，贷款用周某玲名字，如因赵某君首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由赵某君承担全部责任。上述《协议书》签订后，周某玲与北京D公司签订了案涉房屋的《北京市商品房买卖合同》，此后取得不动产登记证书。
案涉房屋的定金、首付款、每月按揭贷款均由赵某君实际出资，案涉房产一直由赵某君居住，水、电、燃气、物业费用等均由赵某君支付，案涉房屋的房屋所有权证、购房合同、购房款发票等原件一直由赵某君持有。现案涉房屋已经解除抵押，且赵某君已取得在京购房资格，但经赵某君多次与周某玲协商将案涉房屋过户至赵某君名下，周某玲均以各种理由拒绝，且因周某玲迟延办理所有权转移登记手续已导致赵某君需额外支付为偿还剩余银行贷款所借款项的高额利息。为维护赵某君的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
周某玲辩称，不同意赵某君的全部诉讼请求。赵某君与周某玲是表姐弟关系，双方存在借名买房情形，借名买房时，周某玲是单身，且没有购房需求，便答应了赵某君，但双方未约定过户时间。自赵某君取得北京户籍后，周某玲多次催促赵某君办理过户手续，但赵某君以各种理由推脱，在此期间，周某玲结婚并生育一子，一直与父母居住在约50平米的两居室内，居住非常紧张，且由于周某玲名下有房产，导致无法申请政策性用房。
2020年1月份前后，周某玲再次与赵某君沟通，得知赵某君取得其他房产，赵某君想取得周某玲出具的委托书后将涉案房产出售。此时周某玲才知道赵某君借用周某玲的购房资质购房是为了盈利。一开始是赵某君与周某玲沟通借名买房的理由是赵某君在北京无房，想要在北京买房。如果是为了盈利的话，周某玲不可能同意赵某君借用自己的资质购房。赵某君名下有一套公租房，赵某君不能拥有两套房屋，目前周某玲居住在父母家中，无其他住所，从调解的角度讲，周某玲同意返还赵某君的所有出资款。
赵某君要求周某玲支付违约金没有事实和法律依据，且周某玲不存在违约行为。据此，周某玲提出以下反诉请求：1.判令赵某君赔偿因占用购房资质而造成的经济损失100万元，包括占用期间房价上涨损失80万、首套房和二套房之间购房贷款差异（包括利率上调和二套房利率上浮10%）损失20万元；2.判令本案的诉讼费由赵某君承担。
针对周某玲的反诉请求，赵某君辩称，赵某君与周某玲签订的《协议书》为无偿借名买房协议；周某玲从未提出其有购房需求，其不存在实际损失；目前周某玲已结婚，其配偶名下有住房及贷款记录，即便其有购房打算，依据北京市购房政策，以家庭为单位，其亦是二套住房，不存在首套住房与二套住房贷款利率差异损失；赵某君及父母已向周某玲支付近10万元借名买房感谢费，故请求法院驳回周某玲的反诉请求。
法院查明
2016年1月29日，赵某君与周某玲签订《协议书》，约定由于赵某君暂无购买北京住宅资质，现用表姐周某玲资质购买房屋。贷款用周某玲名字，如因赵某君首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由赵某君承担全部责任。同日，周某玲（买受人）与北京D公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由周某玲购买位于一号（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为普通住宅，总价款为3270248元。2017年11月30日，涉案房屋登记至周某玲名下。
经查，涉案房屋的定金、首付款、按揭贷款、物业费、水电费由赵某君实际支付。2020年5月27日，赵某君一次性向周某玲名下还款账户内支付210.75万元用于偿还涉案房屋剩余按揭贷款，周某玲对此予以认可。涉案房屋已于2020年6月12日解除抵押。
经询，涉案房屋的权属证书原件及买卖合同原件均由赵某君持有，涉案房屋均由赵某君实际使用；赵某君具备北京市购房资格。
裁判结果
一、周某玲于本判决生效之日起十日内协助赵某君办理位于北京市一号房屋的权属转移登记手续，将上述房屋登记至赵某君名下；
二、驳回赵某君的其他诉讼请求；
三、驳回周某玲的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。经审理查明，本案案由应为合同纠纷。赵某君与周某玲签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。《协议书》约定由赵某君借用周某玲名义购买涉案房屋，房屋的费用由赵某君实际支付，房屋权属证书及买卖合同原件均由赵某君持有，涉案房屋自交房后一直由赵某君实际占有，据此可以认定赵某君为涉案房屋的实际购房人，现涉案房屋具备过户条件，赵某君要求周某玲将位于一号（房屋）所有权转移登记至赵某君名下的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。
关于赵某君要求周某玲支付迟延履行违约金（以169万元为基数，按照月2%的利息标准计算）的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。
关于周某玲要求赵某君赔偿周某玲因占用购房资质而给周某玲造成的损失100万元的反诉请求，赵某君与周某玲并未在《协议书》中对涉案房屋的权属转移日期进行明确约定，或以书面或口头的形式对涉案房屋的权属转移日期达成一致意见，双方均未出现违反《协议书》的违约行为。现周某玲主张出借购房资质对其再购房造成了经济损失，但并未提供充足的证据证明其主张，且周某玲在出借购房资质时应对出借资质后可能对其产生的影响进行预判，故对于该项反诉请求，证据不足，法院不予支持。
