北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文提出诉讼请求：判决原、被告依法继承北京市西城区一号房屋。
事实与理由：被继承人赵某鹏于2019年1月去世，被继承人林某于2003年5月去世。赵某鹏与林某为夫妻关系二人育三子两女，分别为赵某文、赵某达、赵某刚、赵某鑫、赵某亮。赵某刚早于赵某鹏去世，赵某杰系赵某刚之子，为代位继承人。林某与赵某鹏留有北京市西城区一号的房屋（以下简称诉争房屋）。
被告辩称
赵某达辩称：原告所主张继承的房屋不属于被继承人赵某鹏和林某的遗产。该房屋是1991年的时候，原来赵某鹏福利分房所得的一套三居室进行拆迁安置所得。拆迁安置了三套房屋，分别是诉争房屋、二号房屋和三号房屋。当时拆迁的安置人包括赵某鹏、林某、赵某达、赵某鑫、赵某刚。诉争房屋登记在赵某鹏的名下，但是依据2017年9月14日赵某鹏与三被告签署的家庭财产协议，诉争房屋给了赵某达，二号房屋和三号房屋也确定了归属。故诉争房屋不应该再作为赵某鹏和林某的遗产来进行处理。如果法院认为诉争房屋，应作为赵某鹏以及林某的遗产来依法分割的话，因为赵某达对两位老人尽了较多的赡养义务。
在老人年老的时候，原告从来没有尽到过任何的赡养义务。我们认为，即使在分割老人的这个遗产的时候，原告依法应该是不能取得或者是少分遗产。同时按照2017年的家庭财产协议，赵某鹏的份额应该由赵某达来继承。
原告所述亲属关系认可，赵某亮自幼过继给他人，但没有办理过继手续。2019年，被告赵某达对诉争房屋进行了装修，因为房子装修完就进入到诉讼之中了，所以房子现在还是空的，没人居住，通过评估报告的照片里也能体现出来，房子现在就是一个新装修的状态。考虑被告赵某达的对房屋的装修情况，请求在评估价格中将装修的价格予以扣减。
赵某鑫辩称，亲属关系无异议，不同意原告诉讼请求，原告没有继承该房屋的资格。林某去世之后，十六年来原告没有赡养过赵某鹏，没有看望过赵某鹏也没打过电话。原告也没有赡养过林某。
赵某杰、郭某辩称，我们答辩意见同赵某达答辩意见一致。
法院查明
一、亲属关系
赵某鹏与林某系夫妻，生育赵某文、赵某达、赵某刚、赵某鑫、赵某亮子女五人。赵某文曾被过继给赵某鹏之兄嫂，后领回由赵某鹏与林某继续抚养。赵某亮过继给赵某川，经查1970年至1973年一号户籍登记，户主赵某川，之女赵某亮，之侄赵某文。本院之前判决书查明赵某亮养母李某。林某于2003年5月去世，赵某鹏于2019年1月14日去世。赵某刚于2015年9月22日去世。赵某刚与郭某系夫妻关系，赵某杰系双方之子。
审理中，双方均表示赵某鹏与林某的父母均先于赵某鹏与林某死亡，林某死亡后赵某鹏未再婚。
二、遗产情况
诉争房屋系赵某鹏于2000年9月按照房改政策以成本价购买，合同载明购房款46770元。购房时折算男方工龄37年，女方工龄18年。2001年2月5日，赵某鹏取得该房屋产权登记，登记地址为北京市西城区一号，登记建筑面积64.8平方米。
审理中，赵某达提交书面材料一份，该材料无标题，无抬头，内容系手写于作文纸上，落款处属有赵某鹏名字，落款日期为1998年10月。该材料写明了诉争房屋购买时出资情况，及赵某鹏对诉争房屋及案外二、三号房屋的处理意见：“……将来我两人都不在了这里的房子一、二、三在九二年拆迁时赵某文没站着房子九八年买房是你两人出资买的双居房我的意见这里的房子没有赵某文的房子。
以后这里的房子只有你兄妹三人协商这三处房子怎样分住在赵某鑫不要房基础上你兄弟两人分住一人要双居一人要两单居但是要把买房子的钱给赵某鑫赵某达出资捌仟元赵某刚出资贰万肆仟元给赵某鑫。”
赵某鹏（出卖人）与赵某达（买受人）于2017年10月18日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》该房屋性质为己购公有住房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币196万元。
赵某鹏、赵某达、赵某鑫、赵某杰于2017年9月14日签订《家庭房产互换协议书》，载有以下内容：“1991年赵某鹏单位福利分房分配的三居室将进行翻盖，然后回迁，赵某鹏考虑儿子赵某达和赵某刚已婚且无房，向单位房管处申请了一个两居室自住，两个一居室分别给赵某达家庭和赵某刚家庭居住，以稳定两个儿子家庭生活。赵某鹏单位同意了其申请，1994年回迁，房屋坐落在北京市西城区一号，两居室为一室，61平米，赵某鹏及妻子入住，户主为赵某鹏；一个一居室为二室，44平米，赵某达家庭入住，户主为赵某达，赵某鹏之子；另一个一居室为三室44平米，赵某刚家庭居住，户主为赵某刚，赵某鹏之次子。2001年单位进行房改，上述三个家庭均按规定付款分别购买了所住房屋，而在办理房产证时，因赵某达，赵某刚夫妇单位不予报销取暖费，赵某达的房屋房产证姓名为其妻迟某萍，赵某刚的房屋房产证的姓名为其姐赵某鑫（赵某鹏之女），赵某鹏的房屋房产证姓名为赵某鹏，在部里登记继承人为其孙子赵某杰，也是赵某刚之子。
目前上述三套房的房产证的名字及登记证书号如下：房屋一室房产证姓名为赵某鹏，因赵某鹏夫妻年龄大了，部里要求登记继承人，在征求儿子赵某刚的意见后决定登记继承人为赵某刚之子赵某杰。……为了家庭和睦，产权清晰，及考虑家庭经济状况，和赡养义务，经过甲方赵某鹏同意，并与乙、丙、丁协商一致，将上述房屋产权按以下方案进行交换：1.房屋三室不用变更房产证姓名，产权归丙方赵某鑫家庭所有；2.房屋二室由乙方赵某达（房产证姓名迟某萍）过户给丁方赵某杰，产权归丁方赵某杰所有……；3.房屋一室由甲方赵某鹏过户给乙方赵某达，产权归乙方赵某达所有……。房屋过户后，甲方赵某鹏在世期间，房屋一室由甲方赵某鹏居住使用，乙方赵某达不得对该房屋作出任何处置行为……
甲方赵某鹏本着平等对待每个子女的原则，因乙方赵某达被分配的一室面积大于二室和三室，房屋一室过户给乙方赵某达后，乙方赵某达不得以放弃继承权或其他理由，拒绝履行赡养义务，承担赡养费用。本协议不改变乙、丙、丁三方对甲方应尽的法定赡养义务，也不改变乙丙丁对甲方除房屋之外的任何财产继承份额的权利。……”除赵某鹏、赵某达、赵某鑫、赵某杰签字外，迟某萍、何立、郭某亦作为见证人在互换协议上签字。
互换协议签订后，赵某鹏与赵某达签订诉争房屋买卖合同，将诉争房屋过户给赵某达，赵某达并未实际支付购房款。
2019年，赵某文起诉赵某达、赵某鑫、赵某杰确认合同效力纠纷一案，要求：判决确认赵某达与赵某鹏的房屋买卖合同无效；诉讼费由被告承担。本院经审理后，判决：确认赵某鹏与被告赵某达于2017年10月18日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。该判决已于2020年7月31日发生法律效力。2020年9月21日，北京市西城区不动产登记事务中心将诉争房屋更正登记为赵某鹏名下，查明该房屋系夫妻共有。
审理中，赵某达申请对诉争房屋进行评估，经评估诉争房屋市场价值895.62万元。
审理中，赵某达提交装修合同和装修费用凭据，表示2019年对诉争房屋进行了装修，支出124837.97元。赵某达表示因多年没有联系，故装修前未告知赵某文。赵某文仅认可装修花费27000元。审理中，双方均表示对2019年赵某达装修房屋的装修装饰价值不要求进行评估，赵某达表示由法院酌定。
关于诉争房屋的分割，赵某鑫、赵某杰、郭某表示其若有权继承诉争房屋，同意将应继承份额给赵某达。赵某达主张要求分得房屋，赵某文表示可以由其分得诉争房屋，给其他继承人折价款亦可以由其他继承人分得房屋支付赵某文折价款。
三、遗嘱及赡养情况
审理中，双方均认可林某去世前未留有遗嘱或遗赠抚养协议，赵某鹏去世前除签订上述《家庭房产互换协议书》外，未留有遗嘱或遗赠扶养协议。
审理中，赵某达提交赵某鹏所写日记，该日记记录了赵某鹏日常生活及赵某鹏回忆的相关问题，日记中记载赵某文与赵某鹏、林某来往少，赵某达对赵某鹏、林某照顾较多，赵某鹏、林某在赡养问题上对赵某文多有不满。
审理中，双方均表示林某去世前腿脚不方便，家中未雇有保姆，由赵某鹏照顾，子女予以协助。赵某达、赵某鑫、赵某杰、郭某表示林某去世后，赵某鹏居住在诉争房屋内，开始赵某达之子与其一起居住，后赵某达与其一起居住。赵某文本人及配偶到庭表示，因看望赵某鹏时，经常发生纠纷，赵某鹏去世前有多年不来往。
裁判结果
一、被继承人赵某鹏名下位于北京市西城区一号的房屋归赵某达所有；赵某达于本判决生效后30日内支付赵某文折价款1775240元。
二、驳回赵某文、赵某达的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。
诉争房屋系林某与赵某鹏夫妻关系存续期间以赵某鹏名义按照房改政策购买，折算了林某与赵某鹏双方的工龄，现已经办理产权登记，故该房屋属于林某与赵某鹏的夫妻共同财产，林某与赵某鹏死亡后属于二人遗产。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。故林某死亡后，诉争房屋的一半份额为赵某鹏的个人财产，剩余一半份额系林某的遗产。
继承开始后，按照法定继承办理。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。现无证据证明林某留有遗嘱或遗赠扶养协议，故应当按照法定继承办理。配偶、父母、子女为第一顺序法定继承人。赵某亮与赵某川已形成事实上的收养关系，故不再属于其亲生父母林某与赵某鹏第一顺序继承人。审理中，双方均认可林某的父母先于林某死亡，故林某的遗产应由赵某鹏、赵某文、赵某达、赵某刚、赵某鑫继承。
继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人，但是遗嘱另有安排的除外。赵某刚在林某死亡后，遗产分割前死亡，没有放弃继承，故赵某刚继承林某遗产的权利由其合法继承人继承，第一顺序继承人为郭某、赵某杰。
赵某鹏在林某死亡后，遗产分割前死亡，没有放弃继承，故赵某鹏继承林某遗产的权利及其对诉争房屋所享有的二分之一份额，由其合法继承人继承。
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。遗嘱是遗嘱人单方作出的在其死亡后才发生效力的民事法律行为，由于当事人已死亡，是否系其真实意思表示无法自证。为了防止确定死者终意表示内容的困难，促使遗嘱人审慎为意思表示，继承法及司法解释对遗嘱形式要件有明确的规定。
公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
赵某达提交的《家庭房产互换协议书》、1998年10月赵某鹏所写材料均不符合上述法律规定的遗嘱形式要件，故不属于遗嘱。现无证据证明赵某鹏留有遗嘱或遗赠扶养协议，故应当按照法定继承办理。配偶、父母、子女为第一顺序法定继承人。继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。赵某鹏的父母、配偶、其子赵某刚先于其死亡，故赵某鹏的遗产应由赵某文、赵某达、赵某鑫和赵某杰继承，其中赵某杰为代位继承。
同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
根据原、被告双方陈述及赵某达提交的证据可以证明赵某达对林某赡养较多，赵某鹏承担了主要照顾林某的义务，但考虑到赵某鹏与赵某达恶意串通将属于赵某鹏与林某夫妻共同所有的房屋在林某死亡后未经所有继承人同意，通过买卖形式转移给赵某达的情况，法院对属于林某遗产部分确定由各继承人平均继承。
根据双方陈述及诉争房屋可以证明赵某达对赵某鹏承担了主要赡养义务，赵某文多年未与赵某鹏来往，故在分割赵某鹏的遗产时，对赵某达予以适当多分，具体份额法院酌情予以考虑。因赵某鑫、赵某杰、郭某表示同意将应继承诉争房屋份额给赵某达，故诉争房屋由赵某达分得80%，赵某文分得20%。
赵某达主张其于2019年对诉争房屋进行了装修，要求从诉争房屋评估价值中予以扣除，原、被告双方均表示对装修装饰价值不申请进行评估，赵某达同意法院酌情考虑。因对诉争房屋进行评估时确对装修装饰予以了考虑，故法院根据赵某达提交的合同及相关凭证，酌情考虑装修装饰价值为80000元。
赵某达主张要求分得该房屋，法院予以支持，故诉争房屋由赵某达分得，赵某达按照评估的市场价值8956200元扣除装修装饰价值80000元后按20%支付赵某文折价款，金额为1775240元。
