北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求分割位于北京市大兴区一号房屋。2、诉讼费被告承担。
事实和理由：刘某与秦某英曾系夫妻关系，二人均系再婚，秦某系秦某英之子。刘某与秦某英于2001年7月24日登记结婚，二人在婚姻关系存续期间共同购买了位于北京市大兴区一号房屋，2011年9月2日双方因感情破裂协议离婚，但对上述夫妻共有房屋未予分割。2019年10月24日原告向北京市大兴区人民法院提起诉讼，请求依法分割上述房屋。2020年2月27日大兴区人民法院作出裁定书：秦某英于2019年10月16日去世，于立案前去世，本案属于没有明确被告的情形，故驳回了原告的起诉。因被告系秦某英唯一的继承人，故原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告辩称
被告秦某辩称，我们不同意分割，因为我们认为该分割已经过了诉讼时效了。当时要求分割的都是债，物按照最长的诉讼时效三年，已经过诉讼时效。并且我父亲在世的时候，在他们婚姻存续期间给对方的儿子买了一套房子，当时约定该套房子归原告儿子，是口头约定的，没有书面协议。
法院查明
刘某与秦某英于2001年7月24日登记结婚，双方婚后未生育子女。
2002年5月16日，秦某英（买方，乙方）与单位（卖方，甲方）签署《公有住宅楼房买卖合同》，约定：“甲方同意将坐落在一号房屋一套出售给乙方。房价为50213元。”
涉案房屋于2002年5月27日登记于秦某英名下。
2011年9月2日秦某英与刘某登记离婚。离婚协议书中载明：“一、男女双方自愿离婚；二、夫妻共同财产的处理：（1）存款：双方名下现有存款归各自所有。（2）房屋：夫妻共同所有的位于大兴区二号直管公房两间的房产双方各自一半”。……其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有。三、债务的处理：双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。
2019年10月16日，秦某英死亡，秦某系其独生子。
单位出具证明书，载明：“我单位原退休职工秦某英，享受了公司的成本价分房福利，房屋地址为：大兴区一号，该房屋早已经由秦某英买断，现属于个人私产。”
双方均认可，自1997年开始涉案房屋就由秦某英入住，刘某与秦某英结婚时秦某英已经实际居住在涉案房屋中。秦某婚后，刘某搬离涉案房屋，居住于刘某名下的二号房屋。
涉案房屋的现值为236.69万元。
经询，刘某称，双方于2011年9月2日协议离婚，当时没有分割涉案房产系因碍于情面，双方之间的感情没有破裂；秦某称，当时双方在协议离婚时就认为该房产为秦某英的个人房产，当时协商的是各自的房屋归各自所有，刘某名下的二号房屋归刘某所有，秦某英名下的涉案房屋归秦某英所有，在离婚协议中进行了约定。
双方均认可该房屋购房时用建立住房公积金前的工作年龄在购房时给与工龄折抵，刘某提交其单位的证明，载明“用于购买北京市大兴区一号房屋，当时开具的工龄为13年”刘某称，涉案房屋的取得考虑了刘某的教师身份；秦某不认可，称未考虑刘某的教师身份和工龄。
离婚协议中约定的夫妻共同所有的位于大兴区二号直管公房系秦某英与刘某婚后购买，刘某系老师，因此有资格购买该房屋。双方均认可该直管公房拆迁后，刘某与秦某每人获得一套安置房，分别签署了拆迁协议及安置房购房清单。
裁判结果
登记在秦某英名下的位于北京市大兴区一号房屋由秦某所有，由秦某给付刘某房屋折价款660000元，于本判决生效后10日内给付。
房产律师靳双权点评
该案件涉及析产，案由应当为析产继承纠纷，不存在超过诉讼时效的问题，现秦某提交的证据并不足以证明，涉案房屋已经在离婚协议中进行了处理，因此法院对其抗辩不予采信。关于分割标准，虽刘某与秦某英在购买涉案房屋时，结婚时间较短，但是考虑到离婚协议中约定的直管公房两间各自一套，而该房屋的取得系基于刘某的教师身份，之后基于该房屋的拆迁由刘某、秦某各获取一套，并且结合刘某提交的证明中，显示购买涉案房屋使用了其工龄，综合考虑上述原因，该房屋由秦某所有，由秦某给予刘某一定的折价款，
关于折价款数额，法院综合考虑刘某的工龄、教师身份优惠、房屋的价值，酌定由秦某给付刘某涉案房屋折价款660000元，关于秦某辩称在刘某与秦某英婚姻存续期间给刘某的儿子买了一套房子，当时约定该套房子归原告儿子，是口头约定的，没有书面协议，因未提交有效证据予以证明，本案不予采信和处理。
