北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某楠向本院提出诉讼请求：1.三被告配合我办理北京市海淀区一号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为我；2.本案的诉讼费由赵某兰承担。
事实和理由：齐某湘与赵某杰系夫妻关系，二人有四子女，分别为赵某楠、赵某兰、赵某慧、赵某霞。1998年，因赵某杰病重，除了我，三个子女都在外地，为了便于照顾赵某杰，在我同意的情况下，经赵某杰向其所在单位申请，我将自己承租的位于石景山区一号二居室换成了海淀区一号房屋。1998年，赵某杰单位房改，赵某杰建议我以其名义购买诉争房屋，这样就可以计算赵某杰的工龄，待房产证办理下来后，将房产过户到我名下，齐某湘也同意。故我以父亲的名义购买了诉争房屋，办理了相关手续。2003年赵某杰去世，齐某湘、赵某慧、赵某霞都认可诉争房屋是我借赵某杰的名义购买的，诉争房屋属于我所有。
我认为诉争房屋是由我原承租的石景山的房屋置换而来，经过父母同意，借赵某杰名义购买，与赵某杰之间已经形成借名买房的合同关系，现在赵某杰去世，赵某兰不配合办理过户手续，故诉至法院。
被告辩称
赵某兰辩称，不同意赵某楠的诉讼请求，请求法院驳回。诉争房屋是赵某杰与齐某湘夫妻共同财产，双方共同出资购买，不存在借名买房的事实，赵某楠未与赵某杰达成任何书面或者口头借名买房协议，也没有实际出资购买诉争房屋，故请求法院驳回赵某楠全部请求。
赵某慧辩称，我同意赵某楠的诉讼请求。
赵某霞辩称，我同意赵某楠的诉讼请求。
法院查明
齐某湘与赵某杰系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为赵某楠、赵某兰、赵某慧、赵某霞。赵某杰于2003年4月3日去世。齐某湘于2019年1月29日去世。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋所有权证于2001年8月27日下发，产权人为赵某杰。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、赵某楠主张其借父亲赵某杰名义购买一号房屋，提供如下证据：
1.位于北京市石景山区一号房屋公有住宅租赁合同及协议书复印件，证明为了照顾父亲赵某杰，与诉争房屋的原产权单位签订协议书，将石景山房屋置换成诉争房屋。原产权单位郑某出庭作证。赵某兰对租赁合同复印件不予认可，对于协议书真实性无异议，但认为协议书中明确写明甲乙双方各有住房长期分配使用权，即使房屋在出售前，租赁关系发生置换，置换完毕后房屋的分配权属于单位，是分配给赵某杰的，之后发生的买卖关系是另外一个法律关系。
诉讼中，经本院向单位调查，该单位出具《职工住房情况调查表》，赵某杰作为填表人，认可一号房屋系调换；至今产权人未改。双方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认，并能佐证赵某楠提供的租赁合同及协议书的真实性。
2.房屋买卖合同复印件及票据，证明赵某楠借父亲赵某杰的名义与单位签订了《房屋买卖合同》，购买了诉争房屋。赵某兰认可真实性，但认为原件在赵某兰处由其保管，不符合借名买房的审查标准，不能证明赵某楠的诉讼主张。
3.房屋所有权证原件，证明赵某楠持有诉争房屋所有权证；赵某兰认可真实性，证明涉案房产的产权人系赵某杰。
4.燃气收据，证明赵某楠一直居住在诉争房屋内，是诉争房屋的实际权利人。赵某兰认可真实性，但主要票据形成在赵某杰去世后，赵某楠实际居住房屋交纳相关费用是正常现象。
5.赵某楠书写的《关于北京市海淀区一号房屋的产权和居住情况说明》（以下简称《情况说明》）：“...1998年初，父亲赵某杰病重，膝下四个子女三个在外地居住和工作，只有我在京，且住处相距较远。为便于子女照顾，父亲赵某杰向所在单位提出换房申请，经双方单位协商同意住房调换。方便了对他们的照顾。1998年11月，父亲赵某杰所在单位进行房改。父亲赵某杰根据单位有关情况提出他的想法：由我出资，以他的名义购买，这样由于他的工龄长，优惠就多，且属本单位职工，购房手续简便。
待房屋所有权证下发后，再将该房屋产权过户到我名下。对此，母亲齐某湘和我均表示同意。于是，依上所述，由我出资，由父亲赵某杰与其工作单位签定了房屋买卖合同，形成了该房屋产权人为赵某杰，而实际居住、使用为我本人的现状。自1998年换房始至今，此房一直由我居住，并缴纳相关的各种费用。现父亲赵某杰已经去世，我拟按照他生前的安排将此房的产权过户到我名下，特对此房产权和实际居住情况详细说明，请家人协助办理相关手续。”
该说明中落款有齐某湘于2017年3月1日书写：“情况属实，同意办理过户”，并签字摁印；赵某霞于2017年3月15日签字摁印；赵某慧于2017年3月27日签字。
诉讼中，赵某兰曾申请对《情况说明》中是否为齐某湘签字申请鉴定。后赵某兰申请撤回该项鉴定；赵某兰表示从未听齐某湘说过，且与遗嘱内容相矛盾。因赵某兰未提供相应证据否认该证据的真实性，且赵某慧、赵某霞亦认可该证据，故本院确认《情况说明》的真实性及证明效力。
二、赵某兰提供如下证据：
1.《房屋买卖合同》原件及购房款收据原件，《公有住宅租赁合同》原件、《职工住房证明》，证明赵某杰系一号房屋的所有权人；证明赵某楠证人郑某所述证言与事实不符。赵某楠对证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。
2.赵某霞、赵某慧签署放弃继承声明书，并进行公证，表明一号房屋是其父亲赵某杰的遗产；赵某楠支付该公证费，证明赵某楠对此事实一直明知。赵某楠对公证书真实性不持异议，并非其交纳公证费，对证据的质证意见是，因为房屋最终要过户给赵某楠，如果按照继承程序就需要二人公证，对赵某兰的证明目的持有异议。
3.齐某湘2011年遗嘱，其中第二条“坐落于北京市海淀区房屋，由二儿子赵某楠继承。”证明诉争房产是齐某湘财产。赵某楠意见是老人履行约定的表示，是将房屋过户的表示。
4.赵某兰提供2011年4月2日齐某湘所立公证遗嘱，内容中第二条：“坐落于北京市海淀区房产是我和我老伴赵某杰的夫妻共同财产。在我去世后，上述房产中属于我的份额（含本人应继承赵某杰的遗产份额）由我的次子赵某楠一人继承，且只作为我儿子赵某楠的个人财产，不作为他和他配偶的夫妻共同财产。”2017年3月1日，齐某湘公证声明撤回2011年4月2日公证遗嘱。赵某楠质证意见是，公证书已经撤销。
5.公证书卷宗，证明齐某湘一直认可北京三处房产是齐某湘与赵某杰的夫妻共同财产，不存在赵某楠所述的一号房屋是借名买房情况。赵某楠的质证意见是，齐某湘应公证处要求陈述为个人财产，否则无法办理公证。
6.证人证言，证明齐某湘一直认可诉争房屋是其与赵某杰的夫妻共同财产，并多次将此事告知其同事、邻居。赵某楠认为证人陈述与案件无关。
7.一号房屋购房合同及发票，证明赵某楠证人郑某所述证言与事实不符。赵某楠持有异议，认为与本案无关。
对于赵某兰提供的《房屋买卖合同》原件及购房款收据，《公有住宅租赁合同》、《职工住房证明》及公证书本院均确认为真实。
裁判结果
本判决生效后七日内，赵某兰、赵某慧、赵某霞配合赵某楠将位于北京市海淀区一号房屋过户至赵某楠名下。
房产律师靳双权点评
判断是否为借名买房，应当根据赵某楠与父母赵某杰、齐某湘间是否签订有借名购房的协议，以及房屋的出资来源、使用情况、购房票据及产权证书的持有、对于借名购房有无合理解释等多方面情节综合考虑。本案中，根据赵某楠提供的单位证明，可以证实一号屋是赵某楠用单位分其住房与父亲赵某杰单位房屋置换而来；目的为方便照顾父母。
故一号房屋来源于赵某楠。现一号房屋的产权证由赵某楠保管，房屋亦一直由赵某楠居住，并交纳相关费用，证实赵某杰夫妇认可房屋由赵某楠享有相关权利的事实
。关于购房费用，双方各执一词。诉讼中，赵某楠提供了有齐某湘签字的《情况说明》，证明齐某湘认可房屋系赵某楠购买以及同意房屋归赵某楠所有的事实。赵某兰虽持有异议，但撤回了《情况说明》的鉴定，法院确认《情况说明》的证明力。该《情况说明》亦是在齐某湘所做公证书之后，且齐某湘关于遗产处分的意思表示并不能构成对一号房屋权属认定的阻碍。虽然赵某楠与父母之间就借名买房未签订书面或达成口头协议，但根据证据材料能够证明一号房屋确为赵某楠出资，房屋购买后由赵某楠实际掌握并享有房屋权益，能够佐证该房屋系赵某楠借用赵某杰名义购买的事实。
赵某慧、赵某霞亦对赵某楠所述事实及诉讼请求不持异议。故法院对于赵某楠要求三被告配合办理一号房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。至于赵某楠购房取得的赵某杰夫妇工龄优惠，并不能当然认定为赠与，因赵某兰在本案中并未提出一并处理该工龄优惠款，故可另案解决。
