北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某楠向一审法院起诉请求：1.判令刘某辉将位于北京市东城区一号房屋过户至刘某楠名下；2.诉讼费由刘某辉承担。
刘某辉上诉请求：撤销原判，改判驳回刘某楠的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：1.一审法院未追加刘某辉的前夫刘某为共同被告，遗漏必须参加诉讼的当事人。涉案房屋系使用刘某辉、刘某夫妇的工龄折扣经房改拆迁回购的，此房虽登记在刘某辉名下，但属夫妻共同共有物权，对于刘某楠主张借刘某辉之名买夫妻二人的回迁房，不但没有与刘某辉达成合意，也没有征得刘某同意或追认，侵害了刘某的共有物权，程序上剥夺其抗辩权。
2.刘某楠主张涉案房屋是其部分出资（刘某辉认为是借款，另购房款中还有刘某辉、刘某的工龄折扣款），即使如此，亦不足以证明其与刘某辉之间存在“双方存在借名登记的约定”，不符合借名买房应该包含的两个要素，一是双方约定一方以他人名义出资购房，二是足以证明双方存在借名登记的约定。这个举证责任应该分配给出资一方。一审法院没有要求刘某楠举证证明借名登记约定存在的事实，不符合相关规定要求。
3.涉案房屋拆迁回购是“房改带危改”，是面向特定回迁居民的，政府在回迁安置政策上是有优惠政策的，因此借名买房违背社会公共利益。4.刘某辉仅此一套拆迁安置住房，失去此房则无处居住，此房有房改房的优惠价格，占用了夫妻双方的工龄折扣，之后夫妻双方则再也不能享受到任何政策性房源和公积金贷款，也无力购买商品房，于情于理不可能同意刘某楠借名买房，双方之间系为了帮助刘某楠菜市口拆迁作为周转房形成的借贷借住关系。
5.一审遗漏2001年4月23日签订的《回迁意向书》的事实，签订该意向书的前提条件是搬家腾退并拆除自建房，证明回迁房是刘某辉夫妻安家立命之本，不可能将此唯一占用己方工龄和购房资格的回迁房让与他人。6.2017年8月24日签署的协议不能证明有借名买房并配合房产过户的合意，除了证明刘某楠有部分出资外，只能证明双方只有共同卖房的合意。
被告辩称
刘某楠辩称，同意一审判决，不同意刘某辉上诉请求及意见。1.刘某辉与刘某不是夫妻，双方已于2015年离婚，夫妻共同财产应该在离婚时分割，现在主张权利没有依据。一审没有遗漏必须参加诉讼的当事人，程序上没有问题。2.刘某离婚后购买了政策性房产，享受了相应的优惠购房，且在一审中刘某明确表态刘某辉是涉案房屋的唯一产权人。3.一审中我们已经提交购房合同原件、贷款合同原件、发票原件、还款凭证原件、物业费缴费单原件及录音等证明我们存在借名买房的事实。4.一审适用法律正确。
法院查明
刘某楠与刘某辉系姐妹关系。刘某楠与秦某涛原系夫妻关系，现已离婚。刘某辉与刘某原是夫妻关系，二人于2015年7月27日离婚。位于北京市东城区E号房屋的原承租人为刘某辉。2001年4月27日，刘某辉作为乙方与北京市K公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房协议书》，约定主要内容为：现有正式户口1人，安置人口1人，分别是承租人刘某辉。甲方安置乙方二居室1套，建筑面积103.8平方米。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买东城区一号二居室1套，安置户姓名刘某辉，应交房价款258500元，本次交款额58500元，贷款200000元。
2001年5月16日，刘某辉、案外人秦某涛作为借款人与Y银行作为贷款人及刘某辉作为担保人签订北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同。贷款于2004年5月还清。
2002年1月7日，刘某辉作为乙方与北京市K公司作为甲方签订《回迁购房补充协议书》，2002年危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名刘某辉，本次交款额4057元。
同日，涉案房屋可以办理入住手续，刘某楠入住涉案房屋并居住至今，缴纳了在此期间产生的物业管理费。
2004年5月24日的银行现金交款单中载明，交款单位为刘某辉，款项来源为全部还清贷款，金额为84677.31元。
2004年6月30日，涉案房屋办理了房屋所有权证。
对于购房款支付情况，刘某楠陈述其以现金形式支付购房首付款58500元，贷款20万元，后期以现金形式支付房屋差价款4057元。另，刘某楠于2006年给付刘某辉折抵的房屋拆迁款及利息共25万元，其中利息5万元刘某辉予以退还。对于贷款由刘某楠偿还，现已还清。
刘某辉陈述购房款由刘某辉支付，刘某辉从刘某楠处借款58500元和4057元交给拆迁单位，贷款20万元的还款是由刘某楠前夫秦某涛偿还，但因房屋是刘某辉的，由刘某楠居住，因此刘某楠偿还的贷款就折抵了租金。刘某辉的确收到过刘某楠给付的20万元，但该笔钱款为借款与购房款无关，在2007年刘某辉已偿还刘某楠5万元，因刘某楠未出具收条，故后期未继续偿还。
对于房屋的居住情况，双方均认可房屋交付后由刘某楠居住使用，但刘某辉称为刘某楠借住房屋，购房人应为刘某辉。
庭审中，刘某楠提供了《回迁购房协议书》，《回迁购房补充协议书》、北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同、银行现金交款单、原房屋所有权证的原件等材料，拟证明房屋为借刘某辉之名购买，所有原件保存在刘某楠处。
庭审中，刘某楠申请证人刘某出庭作证，证人陈述刘某楠购买刘某辉拆迁安置的房屋。对此，刘某楠认可其真实性。刘某辉认为证人与刘某楠关系特殊，不认可其真实性。刘某辉申请证人刘某出庭作证，证人陈述涉案房屋为拆迁安置住房，刘某辉是唯一的被拆迁人，所有的协议是刘某辉所签。涉案房屋是刘某楠借住的刘某辉的房屋。对此，刘某楠不认可其真实性，认为证人为刘某辉的前夫。刘某辉认可证人证言的真实性。
庭审中，刘某楠提供双方于2017年8月24日签署的协议一份，拟证明，双方均认可涉案房屋的购房款由刘某楠出资。该协议载明：由刘某辉、刘某楠双方约定将刘某辉名下东城区一号房产（刘某楠出资购房）共同商定将此房出售，出售后房款到账后，刘某辉将售房款自留250万元，其余房款打到刘某楠账户（第一时间）协议认可，绝不反悔。对此，刘某辉不予认可。
法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以刘某辉名义购买，但所有款项系由刘某楠出资支付。房屋自交付后一直由刘某楠居住使用并交纳物业管理费等费用。房屋在办理抵押贷款后，贷款均由刘某楠方偿还。涉案房屋的《危旧房改造回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》，居民购房安置交款单，北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件均由刘某楠持有。此外，刘某楠对于其借名买房的原因、过程、款项的构成进行了合理说明，故法院认定双方存在口头上的借名买房法律关系。
现刘某楠要求刘某辉将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于刘某辉所提双方不具有借名买房关系，购房首付款及贷款为刘某楠方代为垫付，双方之间是借款关系，购房人为刘某辉的主张，因刘某辉对此未提交任何有力证据予以证明，亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释，故对刘某辉的主张法院不予采信。双方在产生借名买房法律关系后，刘某楠已实际占有使用了标的物，刘某辉以刘某楠的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩，依据不足，法院不予采信。
二审中，刘某辉申请调取拆迁单位北京市K公司办理回迁购房计算房价时用到的刘某辉、刘某夫妇二人的工龄折扣的材料，并提交结婚证、离婚协议书。经本院审查，离婚协议书显示刘某辉与刘某于2015年7月27日离婚，其中载明“……三、夫妻共同财产分割：双方婚后无共同财产及房产。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
裁判结果
刘某辉于判决生效之日起十日内协助刘某楠将位于北京市东城区一号房屋产权转移登记至刘某楠名下。
房产律师靳双权点评
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据在案证据及双方庭审陈述，涉案房屋以刘某辉名义购买，但购房所需款项均由刘某楠出资支付及偿还贷款。房屋自交付后一直由刘某楠居住使用并交纳物业管理费等费用至今。另，刘某楠持有《危旧房改造回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、居民购房安置交款单、北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件。综合上述事实，刘某楠主张其系借用刘某辉的名义出资购买房屋，其应为房屋实际所有权人，具有事实依据，现该房屋过户亦不存在法律或政策上的限制，法院支持刘某楠要求刘某辉将涉案房屋产权登记转移至其名下的请求，并无不当。
关于刘某辉上诉主张遗漏应该参加诉讼的当事人一节，刘某辉提交的离婚协议书中已经明确双方婚后无共同财产及房产，足以证明双方就婚姻存续期间的共同财产已经处理完毕，现刘某辉主张涉案房屋有刘某辉、刘某的工龄折扣款、刘某对涉案房屋享有权利、法院遗漏应该参加诉讼的当事人，依据不足。
关于刘某辉上诉主张其与刘某楠双方之间系为了帮助刘某楠房屋拆迁作为周转房形成借款、借住关系一节，该主张与2017年8月24日刘某辉与刘某楠签署的协议中确定的双方均认可涉案房屋的购房款由刘某楠出资的事实，以及刘某楠于2002年1月7日入住涉案房屋并居住至今的事实明显不符，刘某辉未就其主张的借款关系提供任何有力证据予以证明，故法院对其上诉主张不予采信。
