北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某群向一审法院起诉请求：1.吴某群、吴某聪、吴某仁配合我办理一号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为我；2.本案的诉讼费由吴某承担。
吴某上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴某群的一审诉讼请求。
事实与理由：1.一审法院错误认定基本事实。北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）来源于置换的房屋租赁关系。置换之后，一号房屋的分配权即属于吴某峰单位，房改时由吴某峰单位分配给吴某峰本人以优惠价格购买。置换的房屋租赁关系与其后的房屋买卖关系系相互独立的法律关系。吴某群提供的交费凭证无法证明其“一直”居住房屋，案涉证据不能证明吴某峰认可由吴某群享有一号房屋权利。一号房屋购房款由吴某峰支付。
2.吴某群无充分证据证明与吴某峰夫妇存在借名买房合同关系。一号房屋所有权人为吴某峰夫妇。吴某峰和刘某以工龄折抵了一号房屋约81%的款项，其将巨额财产赠与吴某群用于借名买房却不签署合同，亦不将重要文件交付给吴某群，不符合常理。3.一审法院适用法律错误，违反证据采信的法律规定。即使吴某群能够证明与吴某峰之间存在借名买房的合同，该合同也因违法而无效。
被告辩称
吴某群辩称，同意一审判决，不同意吴某的全部上诉请求。一号房屋是吴某群用自己承租的石景山区二号房屋置换而来的，吴某群出资使用吴某峰名义参加了房改。吴某群与吴某峰就一号房屋成立了借名买房关系。
吴某聪、吴某仁辩称，同意吴某群的意见。
法院查明
刘某与吴某峰系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为吴某群、吴某、吴某聪、吴某仁。吴某峰于2003年4月3日去世。刘某于2019年1月29日去世。一号房屋的房屋所有权证于2001年8月27日下发，产权人为吴某峰。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
一、吴某群主张其借父亲吴某峰名义购买一号房屋，提供如下证据：
1.位于北京市石景山区二号房屋公有住宅租赁合同及协议书复印件，证明为了照顾父亲吴某峰，与一号房屋的原产权单位签订协议书，将石景山房屋置换成一号房屋。原产权单位陈某出庭作证。吴某对租赁合同复印件不予认可，对于协议书真实性无异议，但认为协议书中明确写明甲乙双方各有住房长期分配使用权，即使房屋在出售前，租赁关系发生置换，置换完毕后房屋的分配权属于单位，是分配给吴某峰的，之后发生的买卖关系是另外一个法律关系。
诉讼中，经法院向单位调查，该单位出具《职工住房情况调查表》，吴某峰作为填表人，认可一号房屋系调换；并详细说明，97年12月经双方单位同意，吴某峰之子吴某群将所分住房（石景山区二号房）与一号房屋对换。至今产权人未改。双方当事人对该证据的真实性无异议，法院予以确认，并能佐证吴某群提供的租赁合同及协议书的真实性。
2.房屋买卖合同复印件及票据，证明吴某群借父亲吴某峰的名义与单位签订了《房屋买卖合同》，购买了一号房屋。吴某认可真实性，但认为原件在吴某处由其保管，不符合借名买房的审查标准，不能证明吴某群的诉讼主张。
3.房屋所有权证原件，证明吴某群持有一号房屋所有权证；吴某认可真实性，证明涉案房产的产权人系吴某峰。
4.燃气收据，证明吴某群一直居住在一号房屋内，是一号房屋的实际权利人。吴某认可真实性，但主要票据形成在吴某峰去世后，吴某群实际居住房屋交纳相关费用是正常现象。
5.吴某群书写的《关于北京市海淀区一号房屋的产权和居住情况说明》（以下简称《情况说明》）：“……1998年初，父亲吴某峰病重，为便于子女照顾，父亲吴某峰向所在单位提出换房申请，经双方单位协商同意将二号住房与一号住房调换。从此，我就入住了一号住房，1998年11月，父亲吴某峰所在单位进行房改。本打算以我的名义购买一号住房。但父亲吴某峰根据单位有关情况提出他的想法：由我出资，以他的名义购买，这样由于他的工龄长，优惠就多，且属本单位职工，购房手续简便。待房屋所有权证下发后，再将该房屋产权过户到我名下。对此，母亲刘某和我均表示同意。
于是，依上所述，由我出资，由父亲吴某峰与其工作单位签定了房屋买卖合同，形成了该房屋产权人为吴某峰，而实际居住、使用为我本人的现状。自1998年换房始至今，此房一直由我居住，并缴纳相关的各种费用。现父亲吴某峰已经去世，我拟按照他生前的安排将此房的产权过户到我名下，特对此房产权和实际居住情况详细说明，请家人协助办理相关手续。”该说明中落款有刘某于2017年3月1日书写：“情况属实，同意办理过户”，并签字摁印；吴某仁于2017年3月15日签字摁印；吴某聪于2017年3月27日签字。
诉讼中，吴某曾申请对《情况说明》中是否为刘某签字申请鉴定。后吴某申请撤回该项鉴定；吴某表示从未听刘某说过，且与遗嘱内容相矛盾。因吴某未提供相应证据否认该证据的真实性，且吴某聪、吴某仁亦认可该证据，故法院确认《情况说明》的真实性及证明效力。
二、吴某提供如下证据：
1.《房屋买卖合同》原件及购房款收据原件，《公有住宅租赁合同》原件、《职工住房证明》，证明吴某峰系一号房屋的所有权人；证明吴某群证人陈某所述证言与事实不符。吴某群对证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。
2.吴某仁、吴某聪签署放弃继承声明书，并进行公证，表明一号房屋是其父亲吴某峰的遗产；吴某群支付该公证费，证明吴某群对此事实一直明知。吴某群对公证书真实性不持异议，并非其交纳公证费，对证据的质证意见是，因为房屋最终要过户给吴某群，如果按照继承程序就需要二人公证，对吴某的证明目的持有异议。
3.刘某2011年3月遗嘱，其中第二条“坐落于北京市海淀区一号，三号，由二儿子吴某群继承。”证明诉争房产是刘某财产。吴某群意见是老人履行约定的表示，是将房屋过户的表示。
4.吴某提供2011年4月2日刘某所立公证遗嘱，内容中第二条：“坐落于北京市海淀区一号房产及坐落于北京市海淀区三号房产是我和我老伴吴某峰的夫妻共同财产。在我去世后，上述房产中属于我的份额（含本人应继承吴某峰的遗产份额）由我的次子吴某群一人继承，且只作为我儿子吴某群的个人财产，不作为他和他配偶的夫妻共同财产。”2017年3月1日，刘某公证声明撤回2011年4月2日公证遗嘱。吴某群质证意见是，公证书已经撤销。
5.公证书卷宗，证明刘某一直认可北京三处房产是刘某与吴某峰的夫妻共同财产，不存在吴某群所述的一号房屋是借名买房情况。吴某群的质证意见是，刘某应公证处要求陈述为个人财产，否则无法办理公证。
6.证人证言，证明刘某一直认可一号房屋是其与吴某峰的夫妻共同财产，并多次将此事告知其同事、邻居。吴某群认为证人陈述与案件无关。
7.三号房屋购房合同及发票，证明吴某群证人陈某所述证言与事实不符。吴某群持有异议，认为与本案无关。
对于吴某提供的《房屋买卖合同》原件及购房款收据，《公有住宅租赁合同》《职工住房证明》及公证书法院均确认为真实，证明效力另行论述。
法院认为，判断是否为借名买房，应当根据吴某群与父母吴某峰、刘某间是否签订有借名购房的协议，以及房屋的出资来源、使用情况、购房票据及产权证书的持有、对于借名购房有无合理解释等多方面情节综合考虑。本案中，根据吴某群提供的单位证明，可以证实一号屋是吴某群用单位分其住房与父亲吴某峰单位房屋置换而来；目的为方便照顾父母。故一号房屋来源于吴某群。现一号房屋的产权证由吴某群保管，房屋亦一直由吴某群居住，并交纳相关费用，证实吴某峰夫妇认可房屋由吴某群享有相关权利的事实。关于购房费用，双方各执一词。
诉讼中，吴某群提供了有刘某签字的《情况说明》，证明刘某认可房屋系吴某群购买以及同意房屋归吴某群所有的事实。吴某虽持有异议，但撤回了《情况说明》的鉴定，法院确认《情况说明》的证明力。该《情况说明》亦是在刘某所做公证书之后，且刘某关于遗产处分的意思表示并不能构成对一号房屋权属认定的阻碍。虽然吴某群与父母之间就借名买房未签订书面或达成口头协议，但根据证据材料能够证明一号房屋确为吴某群出资，房屋购买后由吴某群实际掌握并享有房屋权益，能够佐证该房屋系吴某群借用吴某峰名义购买的事实。
吴某聪、吴某仁亦对吴某群所述事实及诉讼请求不持异议。故法院对于吴某群要求三被告配合办理一号房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。至于吴某群购房取得的吴某峰夫妇工龄优惠，并不能当然认定为赠与，因吴某在本案中并未提出一并处理该工龄优惠款，故可另案解决。
一审判决：本判决生效后七日内，吴某、吴某聪、吴某仁配合吴某群将位于北京市海淀一号房屋过户至吴某群名下。
本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴某提交了如下证据：证据一，2011年3月立遗嘱人刘某的《“我的遗嘱”》，遗嘱内容：“坐落于北京市海淀区一号，三号，由二儿子吴某群继承。上述意见是我与吴某峰生前共同的想法，也曾与大女儿吴某聪、小女儿吴某仁协商过，得到了他们的支持。”证明目的：一号房屋是吴某峰的遗产，子女对此都知情。
证据二，吴某峰2003年医院住院病案、入院记录、出院记录、病案记录、医嘱单，证明当时吴某峰正在住院，《2003年基金委职工住房情况调查表》不是吴某峰填写的。吴某群不认可证据一的证明目的，认可《2003年基金委职工住房情况调查表》是吴某群填写的。吴某聪、吴某仁表示没有新意见。二审中，吴某群、吴某聪、吴某仁没有提交新证据。
另有吴某峰将一号与二号房屋进行调换单位证明。
裁判结果
一、撤销北京市海淀区人民法院民事判决；
二、驳回吴某群的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于吴某群与吴某峰之间是否存在借名买房合同关系。借名买房合同是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。从房屋购买来看，虽然一号房屋来源于吴某群用单位分其住房与父亲吴某峰单位房屋的置换，但房屋的购买使用了吴某峰夫妇的工龄，关于该部分工龄优惠，不能当然认定为赠与。从房屋权益归属的约定来看，吴某群2017年3月书写的《情况说明》上有刘某、吴某聪、吴某仁的签字，但与刘某之前立遗嘱时表述的内容矛盾，且该《情况说明》无法直接证明吴某峰本人具有一号房屋的权益由吴某群享有的意思表示。
故法院对吴某群关于其借用吴某峰名义购买一号房屋的主张不予支持。法院支持吴某群要求吴某、吴某聪、吴某仁配合将一号房屋过户至其名下的请求于法无据。关于吴某群对一号房屋的贡献问题，可以另行解决。
