北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某文上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持秦某文起诉的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费、保全费、鉴定费均由赵某聪负担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。合同履行中，赵某聪是根本违约，应当对解除合同承担全部责任，秦某文没有责任，不应承担损失。本案不是合同效力之诉，如果是合同无效可以认定无效的责任分担。也不存在房屋过户问题，如果因为秦某文要求过户导致不能过户也可以分担责任。赵某聪恶意起诉秦某文腾房，严重影响秦某文正常使用房屋，致使合同目的不能实现，已经构成根本违约。二、赵某聪自2019年7月1一直占用位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），其应当向秦某文支付房屋占用费。
被告辩称
赵某聪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回秦某文的全部诉讼请求。2.案件受理费由秦某文负担。事实和理由：一、赵某聪与秦某文之间不存在借名买房的事实，双方之间未签署任何借名买房合同、未进行过任何借名买房约定，一审判决解除“借名买房合同”无事实和法律依据。之前判决书亦未在判决项目中对双方属于“借名买房合同关系”进行确认。其次，双方未签订任何协议，亦未达成任何关于“借名买房”口头约定，因此，说明双方根本不存在借名买房事实。二、一审判决赵某聪向秦某文补偿房屋折价款2438157.6元（房屋价值的80%）明显属于认定事实不清，结果显失公平。
邹某静述称，同意赵某聪的上诉意见。
法院查明
秦某文向一审法院起诉请求：1.判令解除秦某文与赵某聪之间的“借名买房”合同；2.判令赵某聪支付秦某文侵占一号房屋的使用费5000元/月，自2019年7月10日至实际给付之日止；3.判令赵某聪支付秦某文的房屋折价款3047697元。
一审法院认定事实：一号房屋现登记于赵某聪、邹某静名下，共有情况为按份共有，赵某聪占99%共有份额，邹某静占1%共有份额，权利性质为商品房。
已发生法律效力的判决确认以下基本事实：2006年9月5日，一号房屋系以赵某聪名义签订北京市商品房预售合同，房屋总价款为198696元；付款方式为一次性付款；2011年3月7日，北京W公司开出一号房屋的房款发票，房款为199560元。2011年5月4日，一号房屋办理了产权登记手续，登记于赵某聪名下，房屋性质为经济适用房。另，秦某文提交的北京市住宅专项维修资金专用契税完税证及收据等显示，一号房屋的专项维修基金3991元、契税1.6元、有线初装费300元、燃气初装费4000元、装修管理费200元、装修垃圾清运费249.45元、产权代办费700元。一号房屋自交付起由秦某文占有使用，并由秦某文办理了装修、燃气安装事宜。一号房屋的商品房预售合同、契税完税证明、购房款发票、产权证、入住手续书、住户手册等手续的原件均由秦某文持有。
一审中，秦某文申请对一号房屋的市场价值进行评估，确定一号房屋的市场价值为3047697元。
秦某文确认其无北京市住房购房资质，一号房屋无法过户至其名下。其主张一号房屋已由赵某聪侵占，以致其无法占有使用。
法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。秦某文主张其与赵某聪之间就一号房屋存在借名买房合同关系。判断当事人之间是否存在借名买房合同关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。本案中，根据已查明的事实，秦某文与赵某聪虽未签订书面借名买房协议，但双方原系朋友关系，现秦某文持有购房合同等相关文件，交纳房款及办理产权登记费用凭证、入住手续、产权证明、装修及使用房屋的证据，且秦某文对借名购房的陈述较赵某聪的否定性陈述更为合理，可以证实双方已达成秦某文借赵某聪名义购房、房屋权益由秦某文享有的一致意思表示。
虽赵某聪认为系借用房屋、秦某文亦未提供交纳购房款的转账记录，但赵某聪所述借用房屋的理由明显与常理不符，且亦未提交其交纳购房款的证据，赵某聪的抗辩不足以达到使本案事实真伪不明的证明标准。因此，可以认定双方之间构成借名买房合同关系。秦某文借赵某聪名义购买案涉房屋的买卖合同签订于2006年。双方达成的借名买房合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。赵某聪曾向法院提起物权保护纠纷诉讼，要求秦某文立即腾退一号房屋。且秦某文现不具备北京市购房资格，借名买房合同事实上不能履行。故对于秦某文主张解除借名买房合同的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在借名买房合同解除后，秦某文有权主张赵某聪补偿房屋的折价款。因一号房屋原系经济适用房，其购买价应低于市场价格，且秦某文不具备购房资格，借名买房合同长期无法全面履行，故其应亦承担一定责任。综合考虑双方获得的利益、损失情况、过错程度等因素，根据公平原则，法院确定赵某聪向秦某文支付房屋折价款2438157.60元。对秦某文主张房屋折价款的诉讼请求中合理部分，法院予以支持。
关于秦某文主张赵某聪支付侵占一号房屋的使用费之诉讼请求，结合相关事实情况，根据现有证据，法院无法确认赵某聪侵占一号房屋的事实，对其该项诉讼请求，法院不予支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
赵某聪、邹某静提交新证据，证据一、不动产登记信息查询表，证据二、结婚证。用以证明一号房屋为赵某聪家庭名下唯一住房，赵某聪及其家庭成员不能购买其他经济住房及丧失北京市首套购房的资格。秦某文质证意见：真实性认可，证明目的不认可。关于邹某静1%的份额，是在本案诉讼期间，秦某文刚立案的时候，赵某聪、邹某静恶意串通情况下办理的产权变更。
另查，案涉房屋原权利性质登记为划拨/经济适用房，权利人为赵某聪。2020年6月18日颁发的动产权证书中载明：权利人赵某聪、邹某静，权利性质为商品房。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。
裁判结果
一审判决
一、解除秦某文与赵某聪就北京市丰台区一号房屋形成的借名买房合同关系；二、判决生效之日起二十日内，赵某聪补偿秦某文房屋折价款2438157.60元；三、驳回秦某文的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案现有证据表明，第一，之前民事判决已经生效，该判决书中确认了下列事实：2006年9月5日，一号房屋系以赵某聪名义签订北京市商品房预售合同，房屋总价款为198696元；一号房屋产权登记在赵某聪名下，房屋性质为经济适用房，一号房屋自交付起由秦某文占有使用，并由秦某文办理了装修、燃气安装事宜。一号房屋的商品房预售合同、契税完税证明、购房款发票、产权证、入住手续书、住户手册等手续的原件均由秦某文持有。该判决法院认为部分确认双方存在借名买卖合同关系，且双方的借名买房合同有效。可见，生效判决已经确认赵某聪与秦某文存在借名买房关系，且双方间的借名买房合同有效。
第二，秦某文并未提供新证据足以推翻之前判决中确认的上述事实。第三，双方虽未签订书面借名买房协议，但对秦某文交纳了房款、使用房屋并持有购房合同、契税完税证明、购房款发票、产权证等相关房屋文件的事实无异议，依据双方认可的事实可以确认双方存在借名买房的事实。综上，赵某聪认为双方并无借名买房事实的上诉主张，法院不予采纳。
关于房屋折价款的分配比例问题。因双方的借名买房合同关系解除，故依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，购买案涉房屋时，双方对于秦某文不具备购房资格的事实均是明知的，现双方解除合同亦是案涉房屋无法过户至秦某文名下，故导致合同解除双方均有责任。鉴于赵某聪作为出名人，其初衷并不想购买案涉房屋，现基于借名买房关系解除，赵某聪实际取得并拥有了案涉房屋的所有权，作为受益方其应当向借名人秦某文支付因失去案涉房屋所受到的损失。
法院考虑到案涉房屋的市场价格相对于购买价格已出现明显的增值，根据双方过错程度及购买案涉房屋的出资等情况，酌情确定赵某聪给付秦某文房屋增值部分的80%，并无不当，法院予以维持。
关于秦某文主张要求赵某聪支付侵占案涉房屋的使用费问题。因双方产生纠纷后，针对借名买房事宜一直未妥善解决，赵某聪作为案涉房屋登记的所有权人使用案涉房屋具有合理依据，故秦某文的该项主张缺乏依据。
