北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某章、郭某霞向本院提出诉讼请求：1．判决原、被告签订的楼房产权协议有效。2．诉讼费由被告承担。
事实理由：二原告系夫妻关系，被告赵某菲系二原告之女，被告林某超系二原告之女婿。二被告于2007年5月结婚，婚后二人一直在北京生活。当时林某超没有工作，赵某菲收入较低。二原告鉴于二被告生活条件太差，考虑出资购买房屋给二被告居住。经原、被告共同协商决定由原告出资、还贷购买房屋给二被告居住。经多次看房后决定购买位于西城区一号的房屋。因二原告还有工作，必须返回老家，协商后委托林某超办理购房及贷款事宜。
林某超在办理房屋手续时将房屋登记在二被告名下，并办理了贷款，由二原告支付首付36万元，并向银行贷款37万元，该房屋贷款由原告分批转给被告后，由原告还贷，后于2012年付清贷款。房屋购买后，二被告将房屋出租，租金由林某超用于个人开销。2017年11月，赵某菲与林某超感情出现问题。为维护自身权益，故诉至法院。
被告辩称
林某超辩称：认可双方签署的楼房产权协议，不认可原告所说的是附条件的赠与，该房屋已被落户在被告夫妻名下，份额是各50%，完成物权登记，房屋的水电费等一系列事项均是由林某超夫妇完成。
赵某菲辩称：认可原告的诉讼请求。
法院查明
赵某章、郭某霞、林某超、赵某菲于2010年签订《楼房产权协议》，载明以下内容：2009年，父母赵某章、郭某霞出资叁拾陆万元在北京市宣武区购楼房一处，产权直接落户为独生女赵某菲、女婿林某超名下。因孩子们年轻、收入低，无力还贷款，作出如下协议。一、该楼房剩余贷款由父母赵某章、郭某霞偿还人民币。二、女儿女婿对楼房有居住权，没有其他权力。三、女儿女婿能孝敬赡养父母（赵某章、郭某霞）到父母百年后，将把该楼产权交付，反之将把该楼产权收回。
另查明，林某超、赵某菲于2007年5月17日结婚，后于2009年以林某超名义购买了位于一号的房屋（以下简称涉案房屋），产权登记在林某超、赵某菲名下。购房时通过银行办理了贷款，目前贷款已还清并已解除抵押登记。现二人处于分居状态。
裁判结果
确认原告赵某章、郭某霞与被告林某超、赵某菲签订的《楼房产权协议》合法有效。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某章、郭某霞、林某超、赵某菲于2010年签订的《楼房产权协议》（以下简称产权协议），系各方当事人真实意思表示，现各方当事人对产权协议的真实性并无异议，法院对其真实性予以认可。各方当事人的争议焦点实际在于产权协议是何性质，是否属于赠与合同，以及能否对抗不动产登记。
有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。从产权协议约定的“女儿女婿对楼房有居住权，没有其他权力”等内容，结合习惯以及诚信原则来看，各方当事人签订协议应是对赵某章、郭某霞实际出资购买涉案房屋并负责出资还贷进行确认，林某超、赵某菲虽然名义上是产权人，但只享有居住权，实际产权人赵某章、郭某霞是否将产权交付林某超、赵某菲取决于林某超、赵某菲是否尽赡养义务。
因此，产权协议从性质上看属于设定居住权的协议，并包含了借名买房和附条件赠与的内容。至于产权协议能否对抗不动产登记，根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，是否登记并不影响产权协议的合同效力。
综上所述，产权协议系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对各方当事人均具有约束力，各方应依约行使权利，履行义务。故对于赵某章、郭某霞要求确认产权协议有效的诉讼请求，法院予以支持。
