北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某、李某文向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于北京市西城区一居室楼房一套产权归秦某、李某文共同共有；2.诉讼费用由李某杰、李某聪、李某良承担。
秦某、李某文上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由李某杰、李某聪、李某良承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清，（一）一审判决对“借名买房”的客观事实始终不予认定。不能将出资仅仅认定为债权关系，而应当认定为出资人拥有产权份额。一审判决在事实认定中，只字未提借名登记、借名买房的客观事实，未将双方买卖行为定性为借名登记，属于对案件事实定性错误。（二）本案孙某与李某达之间是债权债务关系还是“借名买房”，请求二审法院明确判定。李某杰一方从未提供任何证据来证明双方存在出资关系。所谓“本案存在债权债务关系”是一审承办法官的主观认定，没有任何证据支持。
秦某、李某文认为，在2009年借名买房时，孙某与李某达早已达成“借名买房”的约定，将购房的权利让渡给了儿子李某达。为此，孙某特意出具单项声明：强调是儿子李某达全额交付购房款，并非是儿子借款给母亲用于购房。假设存在债权债务关系，孙某就应当给儿子李某达打借条。二、一审判决适用法律错误：（一）房屋未办理产权登记不是法院拒绝确权的理由。2009年11月25日孙某与单位签订了《配售住房协议书》，并交纳了购房款，办理了入住手续，由李某达、秦某夫妇长期居住至今。2021年7月7日单位给法院来函，准备为购房人办理产权证。鉴于购房人已故，人死权利义务消失，急需确定新的权利义务承受人，以便向其发放产权证。
因此，本案中发放产权证的前提条件是先要确定涉案房屋新的权利人，后办理产权登记，若法院不予确权，产权证登记在谁的名下？
被告辩称
李某杰、李某聪辩称，同意一审判决，不同意秦某、李某文的上诉请求和理由。李某良未提出上诉，亦未答辩。
法院查明
孙某、李某鹏系夫妻关系，二人生育有子女李某聪、李某杰、李某良、李某达。秦某为李某达之妻，李某文系秦某及李某达之子。李某鹏于2005年9月7日死亡。孙某于2018年10月14日死亡。李某达于2015年9月15日死亡。
2009年11月25日，孙某（乙方）与单位（甲方）签订职工配售住房协议书，协议书约定由乙方购买甲方配售的位于北京市宣武区（现西城区）一号房屋（以下简称：涉案房屋）。涉案房屋交付后，一直由李某达和秦某实际居住使用，并交纳物业费等相关费用。2015年6月9日，单位出具证明一份，其上记载如下：“北京市西城区一号，现购房人为孙某，产权证正在办理中。特此证明。”2015年7月13日，单位出具证明一份，其上记载如下：“北京市西城区一号，配售给孙某，2009年11月24日收到房款，产权证正在办理中。特此证明。”根据上述证明，涉案房屋的房屋所有权证尚未取得。
2015年，孙某诉秦某物权保护纠纷一案，孙某诉请：1.判令秦某将位于北京市西城区一号房屋腾空并交还给孙某；2.本案的诉讼费由秦某承担。一审法院经审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，涉案房屋物权的设立尚未依法登记，故涉案房屋权属尚未确定。关于涉案房屋的居住使用问题，应待涉案房屋权属确定之后，另行解决。在涉案房屋权属尚未确定的情况下，孙某以物权保护纠纷为由，将秦某诉至法院，要求其腾退涉案房屋的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。遂判决：驳回孙某的诉讼请求。
孙某不服该一审判决提出上诉，“诉讼中，秦某称诉争房屋是借名买房，单位在出售诉争房屋时，因孙某无力出资，故由秦某与李某达夫妇出资购买。后为方便办理产权过户手续，孙某于2010年1月书写一份《证明文书》，载明：本人孙某，一号事前声明赠于儿子李某达，并由李某达交付房款贰拾万元肆仟叁佰贰拾叁元整和房屋评估费肆佰元整。特此证明。落款处有孙某的签字手印。孙某认可该《证明文书》是自己所写，但称自己不认字，是由秦某夫妇写好，她照抄的。孙某认可购房款及评估费是由秦某夫妇支付的，但称只是其向秦某夫妇借款。秦某不认可孙某不认字，称其是按干部身份退休的，并非不识字。”
该二审判决，文书载明：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据已查明的事实，孙某与秦某均认可诉争房屋是由单位购买，但房屋所有权证正在办理中，即诉争房屋所有权尚未变更登记在孙某名下，故不能确认孙某现在已取得诉争房屋的所有权。加之，秦某称诉争房屋是由其夫妇出资购买，孙某认可秦某夫妇的出资行为，但称该笔购房款是其向秦某夫妇的借款。综上，诉争房屋的权属尚不能确定在孙某名下，现孙某以诉争房屋的所有权人身份提起物权保护纠纷，要求秦某腾退诉争房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。
另查，李某杰、李某聪起诉李某文继承纠纷一案，李某杰、李某聪诉请判令北京市西城区房屋所有权益归李某杰、李某聪共同所有，各占二分之一份额，并由李某文在上述房产符合办理过户条件时配合李某杰、李某聪办理手续至李某杰、李某聪名下。一审法院经审理，因秦某、李某文提起本案诉讼，继承案件暂无法审理，裁定：驳回李某杰、李某聪的起诉。
李某杰、李某聪不服上述裁定，提出上诉。经本院审理认为，本案李某杰、李某聪要求继承涉案房屋，必须以确认所有权一案的审理结果为依据，故本案应当中止诉讼。一审法院裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。遂裁定：一、撤销北京市西城区人民法院民事裁定；二、本案指令北京市西城区人民法院审理。
庭审中，双方当事人均表示案涉房屋尚未登记至孙某或其继承人名下。
法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。
本案中，秦某、李某文以借名买房的理由主张所有权确认。经释明，秦某、李某文方专门提供书面意见，表明坚持进行所有权确认纠纷的理由及态度。
在本案中，秦某、李某文混淆了两层法律关系。第一层为孙某与单位签订配售住房协议书所设立的关系。其次为孙某向李某达出具“证明文书”且李某达交纳房款的行为创设的孙某与李某达之间的第二层关系。
需要予以说明的是，买卖是取得不动产所有权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进而设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权。故而，在本案中，“证明文书”及出资均不能直接创设李某达或其继承人对案涉房屋的所有权。据此，秦某、李某文持前述理由提出的本案诉讼，没有事实及法律依据，法院不予支持。
由于孙某的去世，李某达是该份证明文书中的相对方，又系孙某的继承人，出现了一定程度上的身份混同。如果其他孙某的子女均认可上述“证明文书”，直接配合配售单位为李某达的继承人办理过户手续，自无争议；但在孙某的部分继承人明确持否定意见的情况下，仍应分层次予以解决。
综上所述，秦某、李某文诉请确认北京市西城区房屋归秦某、李某文共同共有的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
秦某、李某文提交证据如下：证据1，秦某、李某文持有的采暖费、物业费票据等房屋使用中的费用共14张，拟证明涉诉房屋的采暖费、物业费一直由秦某支付。证据2，李某达户口簿复印件，拟证明李某达在单位工作，对涉案房屋享有房产权益。
李某杰、李某聪发表质证意见如下：1.认为秦某、李某文提交两项证据不属于新证据，因为一审时已经提交过；2.对秦某、李某文提交两项证据的证明目的均不予认可。
裁判结果
一审法院判决：驳回秦某、李某文的全部诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点的实质在于物权法范畴下物权变动模式这一问题。物权变动模式系指物权发生、变更、消灭的法定方式。如一审裁判理由所述，合同关系是当事人取得标的物所有权的基础法律关系，但合同关系本身属于债法范畴，不能直接发生物权变动的法律效果，尚需当事人履行完毕交付或登记的义务，方始发生物权变动的法律后果。具体到本案房屋这类不动产物权而言，即须当事人履行房屋过户登记义务。
在合同相对人不履行合同义务时，当事人所获救济方式，应系基于基础法律关系提起给付之诉，要求相对方履行合同义务，通过办理过户登记的方式取得物权，而不能逾越基础法律关系直接提起确认之诉或变更之诉，径行确认所有权。本案中，秦某、李某文以当事人之间存在借名买房关系为由提起诉讼，坚持要求直接确认所有权的诉讼请求，缺乏可予支持之前提。法院予以驳回处理结果正确。
