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家人间私下签署房屋所有权合同能否对抗案外人对于房屋拍卖行为

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-25


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告冯某玲向本院提出诉讼请求:1.确认位于北京市顺义区一号房屋的百分之百所有权归原告所有;2.对涉诉房屋停止执行;3.诉讼费由四被告承担。

事实与理由:2020721日,顺义法院作出《执行裁定书》,裁定拍卖被告胡某刚名下位于北京市顺义区一号房屋一套。原告作为该涉案房屋的产权人和出资人,不同意拍卖该涉案房屋。原告是涉案房屋的合法出资人和产权人,对涉案房屋享有的所有权,应受法律保护。20172月份,原告认识了涉案房屋的原房主赵某鹏,双方经过协商后,原告决定购买该涉案房屋。原告拿出自有资金,又东拆西借,共筹措了240万元资金,当时因资金缺口较大,原告向被告胡某刚借款,以解决购房差额资金问题。原告和被告胡某刚经过协商,胡某刚同意使用资金的前提条件是,原告在没有还清被告胡某刚的借款前,涉案房屋房产证上的名字要写被告胡某刚的名字;

双方同意,待原告还清借款348万元后,再将涉案房屋房产证更名为原告冯某玲。因此,原告与被告胡某刚于201731日签署了《协议书》。2017318日,原告冯某玲与原房主赵某鹏签署了购房《协议书》,双方主要约定:该房屋交易总金额588万元,原告冯某玲作为该房屋的购房人,指定的交款人是冯某玲和胡某刚,冯某玲指定了房产证上的人名,及双方不能违约等内容。原告在2017412日按照约定将自筹的购房款240万元(占购房款40%多)当面交付给了售房人赵某鹏,当场有原告、被告、原房主和见证人的签字。截止到201769日,原告和被告胡某刚按照购房《协议书》的约定,已经把涉案房屋的购房款588万元全部付清;其中原告冯某玲付款240万元,被告胡某刚付款348万元,当场有原告、被告、原房主的签字,有《收款证明》为证。

2019年下半年,原告听说被告胡某刚、邹某静、胡某聪与被告秦某达发生了合同民事纠纷,20201月初,被告胡某刚非常着急用钱,让原告尽快归还借款,原告冯某玲和原告爱人胡某浩于2020110日按照被告胡某刚的要求,分别通过银行转账100万元和200万元,直接汇至贵院执行局的账户上;在办理完还款300万元《证明》手续的同时,原告冯某玲曾经给被告胡某刚写过一张《欠条》,当面交给了被告胡某刚。原告购买涉案房屋三年多,实际投入资金已超过580多万元。当初涉案房屋房产证上的名字虽然登记的是被告胡某刚的名字,但在购房时原告按照签署的协议书,只是向被告胡某刚借款348万元购买涉案房屋,况且原告冯某玲和原告爱人胡某浩在2020110日已经按照被告胡某刚的要求和指定账户归还了被告胡某刚300万元。目前,原告对涉案房屋已经实际支付了购房款540万元,现在只欠被告胡某刚借款48万元。原告与被告胡某刚按照签署的“协议书”约定,原告若还清被告胡某刚48万元以后,涉案房屋房产证的名字必须要更名为原告。因此,原告冯某玲是涉案房屋的产权人和出资人,依法享有涉案房屋的所有权,原告不同意贵院拍卖该涉案房屋。

综上,原告特依法向法院提起诉讼。

 

被告辩称

被告秦某达辩称:不同意原告所有诉讼请求。首先该房产登记在被告胡某刚名下,原告冯某玲与被告胡某刚是亲属关系,并且该房产登记在胡某刚名下,无论他们之间有何种约定,都应当属于他们的内部约定,不能对抗外部债权人,不能对抗秦某达。并且我们也通过证据可以看出冯某玲只对涉案房屋进行了装修,对于涉诉房屋购房款等实质性的凭证是没有的。鉴于冯某玲与被告胡某刚存在亲属关系,存在恶意逃避执行的企图,故不同意原告的全部的诉讼请求。

被告胡某刚、邹某静、胡某聪共同辩称:1.原告冯某玲是胡某刚和邹某静的儿媳,是胡某刚和邹某静次子胡某浩的配偶,胡某聪是长子,胡某刚和邹某静与胡某聪共同生活,与原告不在一起生活。2.涉案房子是三手房,因为原告当时购房钱不够,找到被告胡某刚借钱。被告胡某刚有两个儿子,因为不能出钱给二儿子使用,为避免经济纠纷和矛盾,所以签订了相关协议。之后按照协议执行,待原告还清借款之后,房子才能给原告,所以答应把钱借给原告。对于涉案房产的购房款,被告胡某刚出资348万元,原告出资240万元。只有原告还清被告胡某刚的欠款后,才能变更房产登记。

3.因为债务纠纷秦某达起诉了胡某刚。因此要拍卖涉案房屋。对于该案中原告冯某玲提交的证据都是真实的,我方都认可,冯某玲尚有48万元没有偿还胡某刚,待还清胡某刚后就变更房屋产权。

 

法院查明

秦某达诉邹某静、胡某刚、胡某聪合同纠纷一案,本院判决:“一、胡某刚、邹某静、胡某聪共同返还秦某达投资款本金六百万元;二、胡某刚、邹某静、胡某聪共同给付秦某达分成款五百六十二万五千元,并支付投资利润;三、胡某刚、邹某静、胡某聪共同支付秦某达违约金。秦某达、胡某刚、邹某静、胡某聪不服该判决提起上诉,北京市第三中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

该案诉讼中,秦某达向本院提出保全申请,本院查封登记在胡某刚名下位于北京市顺义区一号的房屋一套。

因胡某刚、邹某静、胡某聪未完全履行生效法律文书确定的义务,秦某达向本院申请强制执行,本院裁定查封登记在被执行人胡某刚名下位于北京市顺义区一号房屋。并裁定拍卖登记在胡某刚名下位于北京市顺义区一号房屋一套。

执行中,案外人冯某玲提出异议,主张冯某玲曾于20174月出资240万元购买涉案房屋,尽管涉案房屋所有权登记在胡某刚一人名下,但冯某玲同样是涉案房屋的实际出资人,占出资比例40%,故冯某玲依法享有涉案房屋40%的所有权,法院无权拍卖冯某玲占有的40%所有权。本院裁定驳回冯某玲的异议请求。

本案诉讼中,冯某玲提交冯某玲(甲方)与胡某刚(乙方)于201731日签订的《协议书》。双方约定:“甲乙双方经过协商,就关于甲方购买顺义区一号房屋的资金等事宜,达成协议内容如下:一、甲方购买房屋款(未含地下停车位)共计588万元,甲方自筹资金240万元。目前甲方根据购房的付款时间,需要向乙方借款348万元。二、乙方同意为甲方垫付资金(借款给甲方使用),且甲方无需向乙方支付利息;但借款条件、在办理房产证时,房产证上的名字暂时写胡某刚;因甲方作为购买房屋的产权人和出资人,待甲方将348万元借款还清乙方时,乙方必须将房产证上的名字变更为冯某玲,所产生的费用由甲方负责。三、甲方的借款期限以乙方支付资金的时间为准,但最长不能超过五年;如果甲方需要延长使用时间,可另行签署补充协议,并按照银行同期贷款利率向乙方支付利息。”该协议落款甲方处有冯某玲签字并捺手印,乙方处有胡某刚签字并捺手印。

秦某达不认可该协议的真实性,其认为该协议签订于201731日,其中包含“未含地下停车位”,但地下停车位交易时间是20175月,冯某玲与胡某刚达成协议时就已经预测到会存在停车位问题,存在逻辑性问题,秦某达怀疑该份协议书是倒签的。

冯某玲提交2017318日冯某玲(乙方,购房人)与赵某鹏(甲方,售房人)签订的《协议书》。显示二人约定如下:“甲乙双方经友好协商,就乙方购买甲方在北京市顺义区一号房屋的实际售价和房产过户手续等问题,达成如下协议:一、甲乙双方确定的实际交易总金额为588万元。二、乙方作为该房屋的购房人,因交易总额较大,根据办理房屋转让手续的进度,乙方指定的交款人冯某玲和胡某刚,应按照甲乙双方商定的时间、数额,在办理房产证手续之前,向甲方指定的银行账户转账或现金支付购房款。三、在乙方付清该房屋的购房款后,甲方必须配合乙方办理房产过户手续;乙方指定的房产证上的名字为胡某刚。”该协议落款甲方处有赵某鹏签字并捺手印,乙方处有冯某玲签字并捺手印。

冯某玲提交2017412日(购房人)胡某刚、冯某玲与(售房人)赵某鹏签署的《收款证明》。显示:“售房人为赵某鹏,购房人为胡某刚、冯某玲,交款人为冯某玲。成交房产地址为北京市顺义区一号。本人系成交房屋的产权所有人(售房人),拟以合法手续将该房产出售给购房人胡某刚、冯某玲,现收到购房人冯某玲支付的购房款240万元整。”该《收款证明》落款处的售房人处有赵某鹏签字并捺手印、购房人处有胡某刚和冯某玲签字,交款人处有冯某玲签字。

冯某玲提交201769日冯某玲(购房人)、胡某刚(交款人)与赵某鹏(售房人)签订的《收款证明》。显示:“售房人赵某鹏,今收到交款人胡某刚交来购买房屋的购房款178万元。截止到今日,售房人赵某鹏已收到交款人胡某刚交来的购房款348万元,且已收到购房人冯某玲交来的购房款240万元。至此,目前售房人赵某鹏的全部售房款共计588万元,已经全部付清。”该证明落款售房人处有赵某鹏签字并捺手印,购房人处有冯某玲签字并捺手印,交款人处有胡某刚签字并捺手印。

针对上述《协议书》《收款证明》,秦某达不认可上述证据的真实性,其认为正式的购房协议应以不动产交易中心备案的为准,不能仅凭售房人赵某鹏单方出具的证明来认定购房人。

诉讼中,冯某玲提交2张银行交易流水,显示:冯某玲通过广发银行账户向转账100万元,附言备注为“还秦某达投资款”;冯某玲之配偶胡某浩通过账户转账200万元,附言备注为“偿还秦某达投资款”。

诉讼中,冯某玲提交2020110日胡某刚向冯某玲出具的《证明》并载明:“胡某刚于2020110日分别收到冯某玲和冯某玲爱人胡某浩归还购买顺义区一号房屋的购房还款,共计300万元。其中,收到冯某玲打款100万元,收到胡某浩打款200万元”

诉讼中,冯某玲提交2017525日《收条》、发票。《收条》载明:“今收到冯某玲交来的购买顺义区一号地下车位款,共计106万元。”落款收款人处有胡某刚签字,出资人处有冯某玲签字。2017525日增值税普通发票,载明:“购买方为胡某刚,应税名称为一号院,价税合计为106万元,”冯某玲据此主张其将购买涉案房屋地下车位款交给了胡某刚,其为涉诉房产的地下车位的产权人和出资人。秦某达辩称冯某玲未提交实际给付凭证,以上证据恰恰证明胡某刚才是车位的实际购买人。庭审中,各方一致确认涉案房屋和地下车位的所有权登记在2个房本上。

诉讼中,冯某玲提交增值税普通发票、银行刷卡凭条、银行划款凭条,主张在2017年至2018年期间,冯某玲及其配偶胡某浩装修涉诉房屋共出资300713万元以上。秦某达不认可上述证据与本案的关联性。

诉讼中,冯某玲主张其实际居住于涉诉房屋,并提交物业于202010月开具的《居住证明》。

诉讼中,胡某刚提交冯某玲于2020110日向胡某刚出具的《欠条》,并载明:“截止到现在,冯某玲欠胡某刚的购房借款共计48万元。”

诉讼中,冯某玲提交胡某刚于20201029日向冯某玲出具的《收款证明》、20201029日银行客户回单,主张其已于20201029日将购买涉诉房屋的借款48万元还给胡某刚,自此冯某玲购买涉诉房屋的资金已经全部还清。秦某达认为此属于冯某玲、胡某刚在涉诉房屋被查封后恶意拼凑条件,不发生法律效力。

诉讼中,本院询问为何2017412日《收款证明》中载明购房为胡某刚、冯某玲2人,且冯某玲在申请案外人异议时主张其对涉诉房屋有40%的产权。冯某玲解释称因为购房时冯某玲只筹措到240万元,占比即为40%,冯某玲称当时仅是借用胡某刚的名字办理产权登记,说是代持也可以,借名买房也可以,但不是冯某玲、胡某刚共同买房。胡某刚亦称,其与冯某玲不是共同买房,胡某刚属于产权代持。

 

裁判结果

驳回原告冯某玲的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

执行异议之诉作为排除不当执行的诉讼制度,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定,判断执行标的物能否执行,需认定案外人就执行标的物是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持;(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

法院依秦某达之保全申请于20196月裁定书,对登记在胡某刚名下的涉案房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条之规定,诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的,进入执行程序后,自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施,并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。因此,有关涉案房屋的查封时间应以20196月诉讼保全程序中的查封日期为准。冯某玲提交的《协议书》虽显示其于法院查封涉案房产前,与涉案房屋的原产权人赵某鹏签订了购房协议,但法院注意到买卖双方签订2017412日《收款证明》中明确载明购房人为冯某玲、胡某刚2人,且冯某玲在申请案外人异议时明确表示其为持有40%产权的产权人。

从冯某玲、胡某刚提交的证据来看,冯某玲、胡某浩转款300万元至法院执行案款专用账户,对于余款48万元直接转至胡某刚账户而非交付执行。且从现有证据及当事人庭审陈述,难以认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”该条件成就。

另外,冯某玲、胡某刚庭审中均称胡某刚系替冯某玲代持涉诉房屋产权,但借名买房、房屋产权代持并不能有效阻却法院强制执行。依照规定,不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言,不动产登记簿记载的内容具有推定力和公信力。我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式,即除法律另有规定外,不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而房屋所有权代持并不属于法律另有规定的情况。因此,依据物权公示原则,房屋产权代持协议的效力主要体现在对内的效力上,对外不具有物权效力,不能直接引起物权变动。

另外,冯某玲出于某些因素考虑将涉案房屋登记在胡某刚名下,就应当预见到可能由此带来的风险,并应当承担此种风险出现的后果。法院在执行中依据不动产登记薄,查封登记在胡某刚名下的涉案房屋符合物权法定原则,该执行措施并无不当。至于所查封的房产,在被执行后用于偿付债务而导致冯某玲经济损失的,冯某玲可基于债权关系向胡某刚主张损失赔偿。

综上,冯某玲以其为涉案房屋实际所有人为由,要求法院停止对涉案房屋的执行并确认其对涉案房屋享有百分之百所有权,于法无据,法院不予支持。

 



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