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房产合同纠纷——房屋登记人签署借名买房协议能否认定存在借名买房

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-07-17


 北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某聪、陈某英向本院提出诉讼请求:1、判令郭某梅返还赵某聪190万元;2、诉讼费由郭某梅承担。

事实与理由:赵某聪、陈某英于1994年结婚,2012年离婚。2003年陈某英在赵某聪不知情的情况下借郭某梅的名字买房(位于北京市丰台区一号,以下简称一号),郭某梅在2004年出具证明,承认此房归赵某聪所有,但是郭某梅却在2011年偷偷将此房以190万元的价格出售,将售房款据为己有,严重侵害原告的合法利益。

 

被告辩称

郭某梅辩称,不同意原告的诉讼请求。理由:1、立案案由为合同纠纷,合同法律关系具有主体的相对性,赵某聪在起诉状中诉称对陈某英借郭某梅之名买房之事不知情,因此,赵某聪并非争议房产所谓的借名买房合同一方,不是本案适格诉讼主体,请求法庭驳回赵某聪的起诉;2、自买房到卖房历时多年,原告起诉超过了诉讼时效;

3、一号房屋系郭某梅于2002年初通过按揭方式购买,首付款为现金支付,贷款实际起息于200311月,实际扣缴贷款日期为200312月,一直还款至20111011日,房屋系郭某梅个人所有,并非借名买房,请求驳回原告的诉讼请求;4、郭某梅未与原告签署借名买房的协议,原告提供的协议系其虚构。郭某梅出资购房后,一直居住到房屋出售,原告从未对房屋实际控制和使用,请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

 

法院查明

陈某英与赵某聪于199471日登记结婚,于2012423日协议离婚。

20031013日,郭某梅与北京H公司签订《商品房买卖合同》,约定郭某梅购买一号房屋,房屋总价款共计321768元。郭某梅购买房屋的付款方式为,首先支付部分购房首付款,剩余部分通过贷款方式支付。2003115日,郭某梅与银行、北京H公司签订《个人住房抵押借款合同》,约定贷款金额25万元,贷款用途只能用于同北京H公司于20031013日签订的《商品房买卖合同》购买房产,还款方式是每月还贷1655.42元,分240个月还清,抵押物名称一号房屋。郭某梅使用其名下的银行卡还款,并提供了银行卡明细为证。合同履行后,一号房屋由郭某梅居住使用,赵某聪未实际居住使用。

陈某英主张以郭某梅之名贷款及还款,实际由自己出资还款,但未提供证据佐证。

20119月,郭某梅以190万元的价格将一号房屋出售给他人。

2012514日郭某梅与陈某英登记结婚,婚后未生育子女,20181017日离婚。双方争议的部分,陈某英主张一号房屋系以郭某梅之名购买,购房款全部由自己出资,当时商定该房屋归自己前妻赵某聪所有,为此提交证明一份,内容:“现有丰台区一号房屋一套,是陈某英以分期付款方式购买,户名为郭某梅,其使用权归赵某聪所有,待房产证办妥后将户名过户为赵某聪。2004/5/12,该内容系打印,落款处有郭某梅手写签字和日期2004.5.12

郭某梅认可证明上自己的签名,但对打印内容不予认可。其理由,自己在陈某英开办的K公司负责管理工作,日常工作中,不可避免在空白纸上签名。该证明系陈某英利用签名的空白纸张打印了内容,该内容与事实不符合。一号房屋全部由自己出资购买并实际居住,所有房屋手续由自己持有。2011年,自己将一号房屋以190万元出售,之后自己与陈某英结婚,现经历数年,二原告从未对房屋主张权利,根据法律规定,本诉已经超过诉讼时效。

 

裁判结果

驳回赵某聪、陈某英的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据,当事人未能提供证据或者证据不能证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于陈某英、赵某聪所主张的借名买房关系是否成立,应综合以下几个方面进行判断,即房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。据查明的事实,一号房屋系郭某梅购买,订立了购房合同;支付首付款后,以自己的名义贷款支付购房款,办理了相关手续;之后,一号房屋一直由郭某梅居住使用数年,期间原告并未主张权利。郭某梅将房屋出售至今,期间郭某梅与陈某英曾存在婚姻关系,陈某英、赵某聪理应知晓房屋出售的事宜,亦未主张权利;

现陈某英仅提供所谓的证明,不足以证明陈某英实际出资购买一号房屋,不足以认定借名买房关系的成立。郭某梅提供了贷款申请表和银行卡还贷明细,证明郭某梅是一号房屋实际出资人。原告借名买房的主张,缺少事实和法律依据,同时,本次诉讼亦超过诉讼时效,故二原告主张郭某梅将售房款190万元返还赵某聪的诉讼请求,法院不予支持。

 



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