北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某刚提出诉讼请求：请求确认周某与周某聪于2006年9月10日签订的《房屋买卖协议书》不成立。
事实和理由：周某与兰某娟系夫妻，二人生有周某亮、周某刚等六个子女，兰某娟于1997年3月1日死亡，周某于2003年12月18日死亡。周某亮生有一女周某聪，后改名周某楠。1990年9月10日，周某购买了北京市门头沟区一号（以下简称一号）南房两间。1990年12月周某将上述房屋进行翻、扩建，形成了北房两间、东房一间、厨房一间。
因周某亮当时无房居住，故周某同意其在上述房屋内暂住。2006年9月10日，周某聪与周某亮伪造了《房屋买卖协议书》，并将上述房屋过户到周某聪名下。我认为，周某聪和周某亮的行为严重侵犯了我的合法权益，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称
被告周某楠辩称，一、《房屋买卖协议书》的双方当事人并没有周某刚，周某刚与本案没有直接利害关系，其不具有本案原告的诉讼主体资格。二、一号院系周某亮出资购买并翻、扩建，周某亮是房屋的实际产权人；当时买房时，由于周某亮不是北京户口，没有买房资格，故借用其父亲的名义买的房；周某夫妇一直在其承租的公房内居住生活，并未居住在一号院。三、《房屋买卖协议书》形式上是将登记于周某名下的一号院房屋以买卖的方式过户至周某聪名下，实际是周某亮将房屋过户至其女儿周某聪名下，并未侵害国家、社会和其他人的合法权益，亦未损害周某刚的合法权益。故我不同意周某刚的全部诉讼请求。
第三人周某亮述称，我的意见与周某楠一致，一号院是我买的房子，归我所有，我父母周某和除周某刚外的其他子女对此都没有异议。
法院查明
周某与兰某娟系夫妻，二人生有周某亮、周某刚……等六个子女。兰某娟于1997年3月1日死亡，周某于2003年12月18日死亡。周某亮生有一女周某楠，曾用名为周某聪。
1990年9月10日，周某与秦某全签订了《房产卖契》，约定秦某全将一号院南房两间卖与周某，价款1500元。同年12月，周某申请建房许可证，扩建房屋两间，新建房屋一间。2006年7月20日，房屋办了房屋所有权证，记载房屋权利人为周某，登记房屋面积为75.5平方米。2006年9月10日，甲方周某与乙方周某聪签订《房屋买卖协议书》，约定甲方自愿将一号院75.5平方米房屋卖与乙方，价款为3万元。该协议甲方签字处有“周某”的字样，乙方签订处有“周某聪”的字样。签订协议后，周某聪于2006年10月13日取得了上述一号院房屋的房屋所有权证。
周某亮、周某楠主张一号院房屋系周某亮所买。为证明其主张，周某亮、周某楠向本院提交了如下情况：1.秦某洁出庭作证。秦某洁陈述我系秦某全之女，一号院房屋是我与周某亮协商把房屋卖给他，1500元购房款是周某亮支付给我的，房屋也是交付给周某亮。2.《证明》。内容为：“一号院内两间南屋是我大儿子周某亮出全款购买，以我周某的名誉，此房屋与我其他子女无任何关系。”立证人处有周某的人名章。3.周某亮的邻居出庭，《证明》是其代笔，是周某的真实意思表示。4.亲属书面证言，认可一号院房屋系周某亮全款购买，归周某亮所有。经质证，周某刚表示上述证据不能证明购房的出资情况；本案系合同是否成立的问题，证人证言与本案无关。
庭审中，经询问，周某亮与周某楠均认可《房屋买卖协议书》系2006年9月10日签订，但表示不清楚甲方签字处“周某”的签名系何人所签。
裁判结果
甲方周某与乙方周某聪于二〇〇六年九月十日就北京市门头沟区一号签订的《房屋买卖协议书》不成立。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。公民从出生时至死亡时，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。周某于2003年12月18日死亡，其死亡后即丧失民事权利能力，亦无法就房屋买卖作出意思表示。故诉争的《房屋买卖协议书》因缺乏一方当事人的意思表示而不成立。周某楠辩称周某刚对本案不享有诉权，但一号院房屋原登记在周某名下，周某刚作为周某的继承人，与本案有利害关系。故对于周某楠的该项抗辩意见，法院不予采纳。至于周某亮与周某之间是否存在借名买房的法律关系，并不在本案的审理范围之内，当事人可就该问题另案主张。
