北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某岚向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）归原告所有；2、诉讼费由被告负担。
事实与理由：赵某岚与郭某峰（2013年因病去世）系夫妻关系，双方于2010年2月22日登记结婚。郭某峰与赵某岚再婚前，生育郭某良、郭某聪。2014年郭某良以法定继承纠纷为由起诉赵某岚和郭某聪，在主张分割郭某峰的遗产范围内有一套房屋即一号房屋系赵某岚与郭某峰结婚前的个人财产，与其他人员无关。该套房屋全部房款即308519元全系赵某岚出资，当时借名登记在郭某峰名下，而且该套房屋的装修及全部家具均系赵某岚出资，房屋装修后一直由赵某岚居住使用，直至2014年8月由郭某良、郭某聪强行占有。
为此，赵某岚认为上述诉争房产系原告婚前个人所有，不应作为郭某峰的遗产被分割。截至目前，涉案房屋被郭某良强占，郭某峰另外一套位于北京市大兴区二号房屋（以下简称二号房屋）也被郭某良占有使用，现赵某岚居无定所。故为了维护原告的合法权益，现提起起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
郭某良、齐某娟共同辩称，不同意赵某岚的诉讼请求。第一，涉案房屋系郭某峰与齐某娟婚姻关系存续期间由郭某峰购买，购房合同是郭某峰签订，购房全款由郭某峰支付，房屋登记所有权人也是郭某峰，与赵某岚无关。而且购房全款是338519元，并非赵某岚主张的308519元。第二，赵某岚主张房屋是其借名登记在郭某峰名下，没有任何的事实依据。实践中借名购房常见于以下四种情形：（1）规避房屋限购令；（2）规避限贷令以及其他贷款障碍；（3）贪图便宜，为了享受特定购房优惠政策；（4）转移财产、逃避债务、隐藏真实的财产信息等。但是本案中，原告购房不存在上述任何一种情形或者障碍。从涉案房屋购买的时间来看，2004年北京并不存在任何房屋限购问题，也不存在限制贷款的障碍，以及任何的特定优惠政策，郭某峰也和赵某岚一样都是外地户口，赵某岚若以郭某峰的名义购房，可以说是有百害而无一利。因此，原告主张借名购房，没有任何可支撑其借名购房的理由、背景或者可能。
第三，2004年，赵某岚刚从农村来城里，当时的30多万相对于赵某岚的经济状况来说完全是一巨额款项，其根本不具备购买涉案房屋的经济能力。第四，房屋装修及全部家具都是郭某峰负责和购买，房屋装修后一直由郭某峰居住、使用和管理，赵某岚主张装修由其负责、装修后由其居住和使用，也与事实相悖。第五，除购房款、装修款均由郭某峰支付外，房屋契税、维修基金费、印花税、测绘费、天然气管道费等，也都是由郭某峰支付。房屋购买之后，购房合同、房本原件、契税、维修基金费、印花税等购房相关材料原件，均由郭某峰管理和控制，这与借名买房的一般常理不符。第六，涉案房屋购买时间为2004年4月，至郭某峰2013年3月死亡，时间长达9年，赵某岚有足够的时间和机会向郭某峰主张过户登记，但在此长达六年的时间，却从未向郭某峰主张过转移登记的意思表示。其怠于主张房屋权利的事实，间接证明其并非房屋的实际权利人。
因此，本案中，即使赵某岚提交的取款凭证被认定为房屋购房款，但也仅仅能够证明其对房屋的购买存在出资关系，不能仅仅因存在出资关系，便直接以此确认其对房屋的产权份额，否则该认定于法无据。至于其对房屋出资的处理，可以根据出资的性质（如：“赠与”、“借款”等），作为出资方的债权，另行向房屋所有权一方主张。
郭某聪、郭某涵共同辩称，一、涉案房屋为郭某峰的个人财产，与原告无关。涉案房屋的购房合同是由郭某峰个人签署，房产证此前也是郭某峰的个人名字，涉案房屋是郭某峰的个人财产，所有权人是郭某峰，与原告无关。原告提交的取款单上取款人是由郭某峰签字，能证明该卡是由郭某峰实际控制。因为原告当时是郭某峰的秘书，郭某峰很多的收入是直接打到原告名下的卡上，但该份收入是郭某峰的个人资产，原告对卡里的钱不享有权益。该取款单是由被继承人郭某峰实际掌握、控制，该卡里面的钱也是郭某峰的个人财产。
此外，即使原告可以证明自己确有购买能力，但在合同和房产证上为何不体现原告姓名，对此原告应给出合理解释。否则根据现有证据、法律规定及社会常识来判断，该笔款项应当认定为无条件的赠与或没有约定利息的借款。二、原告主张的借名买房不成立。2004年北京不限制买房，原告若要达成证明目的，应当提供相应证据，例如借名买房协议等等。在没有借名协议等证据支持的情况下，应将涉案房屋直接认定为郭某峰的个人财产。三、原告与郭某峰之间在2004年不存在同居关系。同居关系需要二人以“夫妻名义持续、稳定的共同生活”。对此，原告需要提交相应证据来证明原告与郭某峰在2004年以“夫妻名义”共同生活。郭某峰当时已经离婚，且符合再次申请结婚的条件。原告既然主张二人以夫妻关系一起生活，为何在2004年不结婚，反而到了2010年才办理的结婚手续。原告在2004年仅仅是郭某峰的秘书。
综上，原告主张的涉案房屋并非原告的个人财产，而是被继承人郭某峰的个人财产。原告主张的借名买房关系根据现有证据无法成立，原告赵某岚无法对涉案房产独自占有，只能按照普通继承人的身份对涉案房屋予以继承。
法院查明
1974年7月5日，齐某娟与郭某峰在安徽省长丰县孙庙人民公社办理结婚登记。1994年7月5日，郭某峰与郑某花登记结婚。于1999年1月26日经法院调解离婚。2010年2月22日，郭某峰与赵某岚登记结婚。2013年3月12日，郭某峰去世。
2014年9月1日，郭某良以郭某峰之子的身份，将郭某聪、赵某岚诉至本院，要求继承郭某峰名下的各项遗产。其主张的遗产范围中包括涉案一号房屋。赵某岚针对该一号房屋另案提起确权之诉。在齐某娟提出多次行政诉讼确认郭某峰与赵某岚结婚无效均被驳回，郭某良向本院申请撤回法定继承纠纷起诉。赵某岚撤回所有权确认起诉。在行政诉讼案件程序结束后，郭某良、赵某岚分别向本院提起诉讼。齐某娟以其系郭某峰合法继承人身份要求参加本案诉讼。另，郭某良、齐某娟、赵某岚均不认可郭某涵为郭某峰与郑某花之女。郭某涵提交住院病历，户口簿等，以郭某峰合法继承人身份加入本案诉讼。
郭某峰去世后，案外人郑某花以郭某峰妻子及女儿郭某涵监护人身份，与郭某聪于申请继承郭某峰名下的一号房屋和二号房屋，并办理了公证书。2014年5月12日，二号房屋变更登记于郑某花、郭某涵名下。一号房屋变更登记于郑某花、郭某聪、郭某涵名下。2014年9月18日，北京市志诚公证处根据郭某良的申请，决定撤销之前公证书。
2004年4月28日，北京A公司（甲方）与郭某峰（乙方）签订了商品房买卖合同，约定乙方购买一号房屋，商品房用途为住宅，建筑面积为111.87平方米，每平方米3026元，价款合计338519元。付款方式中约定乙方同意2004年4月28日前一次性付款。
庭审中，赵某岚提交了其名下银行账户于2004年4月28日的取款凭证，其上记载由该账户取出308519元后转存入周某霞名下账户中。经本院查询，银行出具的存款凭证中显示周某霞账户于该日入账308519元。根据赵某岚的申请，本院向北京A公司核实了周某霞账户情况。该公司答复称周某霞是公司财务人员，当年公司出售房屋时使用周某霞账户代公司收取购房款。
郭某良、齐某娟对银卡取款凭证的真实性认可，证明目的不予认可。主张该银行卡开户名虽为赵某岚，但实际使用人为郭某峰。理由：1、该取款凭证上“赵某岚”的签字肉眼上看明显与起诉状中原告赵某岚的签字非同一人所签，恰好与购房合同中“郭某峰”的签字似为同一人所签（字体均向左倾斜）。2、取款凭证中取款人身份证号与赵某岚身份证号并不一致，由此也可印证实际取款人并非“赵某岚”本人。3、取款凭证上房款数额与购房合同中房款数额也并不一致。
对于付款问题，郭某良、齐某娟主张即使认定该款项系支付至大东利和公司，但也仅仅是名义上以赵某岚的账户汇入，该账户实际持卡人为郭某峰，实际支付人也为郭某峰，不过是以赵某岚的名义开设的银行户名而已。赵某岚对此虽当庭解释为其“开车到银行门口，由郭某峰代办”，但该解释显然与双方当时的职位不符，更显违常理。即使该款项不能认定为郭某峰支付，该款项也仅仅能够证明赵某岚对涉案房屋的部分出资，不能证明赵某岚即是房屋的实际购买人。
关于银行汇款金额与合同约定的购房款不符，赵某岚称在买卖合同签订前，其以现金形式向开发商支付过定金3万元。
关于将房屋登记在郭某峰名下的理由，赵某岚称当时鉴于郭某峰来京时间较长，当地社会关系比较广，且双方自2000年开始断断续续处于同居状态，故房屋买卖合同由郭某峰签署，后期房屋产权证也登记在郭某峰名下。关于赵某岚经济来源的问题。赵某岚主张其认识郭某峰前从事医药相关行业，有独立的经济来源，并非郭某良等被告声称的保姆、生活秘书等。二人因从事的行业相同，有沟通的共同语言基础，故于2000年开始断断续续同居，但二人的经济收入是完全独立的，郭某峰并未支付给赵某岚任何款项，二人之间没有转款往来，故二人的经济收入并没有混同。一号的房款系赵某岚个人财产，与郭某峰无关，与郭某峰的继承人无关。
赵某岚提交了收据、商品保修卡、天然气用户收费单等，证明其购买装修材料、支付装修费、交纳水电费等。被告方对证据真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。
郭某良、齐某娟提交了商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证明、北京市住宅公共维修基金专用收据、五项税费收据、房屋产权证。赵某岚对上述证据的真实性认可，但主张其与郭某峰一直共同生活，物品混同，部分原件在郭某峰去世后被郭某良和齐某娟占有。
郭某良、齐某娟提交了住宅室内装修管理服务协议、物业服务委托协议、安全用气协议以及进住证、物业管理收费凭证、物业费、供暖费收据，证明购买房屋后一直由郭某峰居住、使用和控制。赵某岚对证据真实性认可，不认可证明目的，主张装修协议、物业委托协议及安全用气协议均是开发商交付房屋办理入住时，一并由赵某岚签字并办理的。协议中的手机号均是赵某岚本人的，进一步印证了赵某岚系房屋所有权人及装修、使用人。更加印证了系郭某良等人窃取一号房屋内赵某岚夫妻的物品及材料。
郭某聪、郭某涵对郭某良、齐某娟提交的上述证据的真实性和证明目的均认可。
针对原登记于郭某峰名下的另一套房屋，齐某娟以郭某峰之妻身份与郭某良共同作为原告，向本院提起了法定继承之诉。赵某岚、郭某仁、郭某涵对齐某娟身份不予认可。郭某良、齐某娟和赵某岚对郭某涵的身份亦不予认可。
本案审理中，法庭向赵某岚释明如其认为双方之间存在借名买房的合同关系，应按合同之诉主张权利。赵某岚表示房屋是在其与郭某峰同居生活期间出资购买，其要求确认房屋所有权的核心理由还是基于出资。即使法庭最终不认定其对房屋全额出资，也应当按照出资比例确认其应享有的房屋份额。
裁判结果
驳回赵某岚的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据在案证据可知，郭某峰生前共有三次婚姻。根据庭审中三方的陈述可知，无论是赵某岚自认的同居，还是被告方主张的保姆、司机、生活秘书等角色，共同说明了一个事实，即在涉案一号房屋交易前，郭某峰与赵某岚应是共同生活在一起的。本案审理的争议系发生于赵某岚与郭某峰登记结婚之前。至于齐某娟、赵某岚谁与郭某峰的婚姻为合法有效，郭某涵是否为郭某峰法定继承人的争议，并非本案审理的焦点。
关于涉案房屋的出资争议，通过银行交易流水及法院调查核实情况，可以认定，在一号房屋买卖合同履行过程中，从赵某岚账户支付过308519元购房款。被告方并未举证证明郭某峰于房屋购买时有过其他支付行为。并且，总结被告方的观点，其核心主张在于郭某峰系该笔款项的权利人，郭某峰是以赵某岚的名义开设的银行户名，但对此除了陈述以外，被告未能提交充分证据佐证。故法院认定赵某岚在郭某峰购买一号房屋过程，存在出资的事实。
具体到涉案诉争的房屋权属问题，根据谁主张谁举证的证据规则，赵某岚主张其与郭某峰之间存在借名买房的约定，对此其有义务提交证据佐证。现赵某岚既未提交书面的借名协议，亦未提交其他可直接证明借名关系存在的充分证据。正如被告一方所主张，2004年时赵某岚并无借名之客观需要。赵某岚提出的借名理由并不具有合理的说服力。一个客观标准是实际购买人需要支付全部房屋价款，但赵某岚提交的证据不足以证明除308519元以外的30000元购房款也是由其支付。
此外，借名买房事实上，本案中赵某岚主要是以其在购房时实际出资为依据来反证其存在借名买房。对此法院认为，虽然在案证据能够证明其在涉案房屋交易过程中确实存在308519元的出资行为，但在购房时出资与借名买房不能简单等同，从出资买房并不必然得出借名买房的结论。基于上述理由，法院对赵某岚主张其对一号房屋存在借名买房一事不予采信。
综上所述，赵某岚以其对一号房屋存在出资为由，主张该房屋所有权，无法律依据，法院不予支持。赵某岚对其购房出资可另行向相关义务人主张出资债权。
