北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某文上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李某英的一审诉讼请求。事实和理由：我与李某英之间不存在借名买房的法律关系，房屋系李某文单位分配的，购房款系李某文缴纳的，是基于对弟弟的照顾给李某英居住，并不能导致房屋所有权的变更。
被告辩称
李某英辩称，同意一审判决，不同意李某文的上诉请求。
赵某静述称，同意李某文的上诉意见。
法院查明
李某英向一审法院起诉请求：1．判决李某文、赵某静配合李某英办理位于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）的产权变更登记；2．案件受理费由李某文负担。
一审法院认定事实：李某文与李某英系兄弟关系，李某文与赵某静于1985年7月31日登记结婚。
2000年，D公司作为卖方，李某文作为买方，双方签订《房屋买卖契约》，约定卖方将西城区（原宣武区）一号1居室单位房出售给买方，买方以成本价购买房屋立契价为29412元，并应支付公共维修基金1014元。
2000年2月21日，D公司出具收据载明：“今收到一号李某文……交来购房款壹万元整……交款人李某文”；2000年12月7日，D公司出具收据载明：“今收到一号李某文交来购房款壹万捌仟元整……交款人赵某静”；2001年10月21日，D公司出具收据载明：“今收到一号李某文……交来购房款贰仟肆佰柒拾伍元柒角整……交款人李某英”。
涉案房屋于2001年6月20日登记至李某文的名下。
上述《房屋买卖契约》、收据以及房屋所有权证，除2000年2月21日的收据为复印件外，其他文件原件均由李某英持有，李某文称其手中亦未有2000年2月21日的收据原件，但称上述文件因存在涉案房屋的抽屉里未取出，所以上述文件由李某英持有。
2020年12月11日，李某文重新办理涉案房屋不动产登记证。
另查，一、庭审中，李某英提交对账单收据、股票账户、结婚证，证明涉案房屋款项均由李某英支付。李某文及赵某静认为该份证据真实性无法核实，且认为与本案无关。
二、庭审中，李某英提交个人房屋装修合同、自来水集团缴费通知单、电费发票、工商银行业务专用发票、保单、银行卡对账单以及联通业务登记单，其中李某英提交自2000年8月至2017年4月1日期间的电费发票，证明涉案房屋一直由李某英居住使用。李某文及赵某静称上述材料真实性无法核实，且认为李某英无偿使用房屋应当承担相应的费用，同时，李某文将有关房屋的原件材料放在涉案房屋正是为了方便李某英的生活。
三、庭审中，李某英提交录音资料，证明李某英于2018年将房屋出租告知过李某英，李某英表示同意对涉案房屋进行出租。李某文、赵某静对录音资料真实性认可，但认为在录音形成之前李某英是不同意对房屋进行出租的，但出于兄弟情谊以及多年对李某英的照顾惯性，李某文无奈同意了出租房屋，但这也是李某英不拥有涉案房屋所有权的承认。
一审法院认为，本案的争议核心是李某英与李某文就涉案房屋之间是否形成的借名买房合同关系。首先，结合李某英提交的证据显示，李某英在李某文与D公司订立涉案房屋买卖契约之前已在涉案房内居住，且结合双方陈述可知，李某英居住涉案房屋至2018年将房屋出租使用之前；另，依据双方陈述以及李某英提交的录音显示，涉案房屋出租租金仍由李某英收取。其次，李某英持有除2000年2月21日的收据外，包括《房屋买卖契约》、其他收据以及房屋所有权证原件，李某文亦称2000年2月21日的收据已没有原始件，因此，李某英持有除李某文重新办理补发的不动产登记证以外涉案房屋的全部材料；
李某文、赵某静称涉案房屋上述材料是其留存在涉案房屋中便于李某英生活使用，但李某文并未举证证明其在涉案房屋中居住过，且房产证办理时间在2001年明显晚于李某英入住房屋的时间，李某文、赵某静的陈述全部材料均由其留存明显有违常理。再次，对于购买房屋的款项支付，李某英提交了其银行取款记录等证据材料，而李某文、赵某静称前两次交款均为家中现金，故法院认为涉案房屋的购房款应系李某英所支付。综合李某英对于涉案房屋材料原件的持有、实际居住期间以及购房款项的支付情况，李某英已完成了举证责任，以上事实形成了完整的证据链，法院有理由认定双方之间存在借名买房合同关系，故法院对李某英要求李某文协助办理涉案房屋转移登记手续的诉讼请求予以支持。
对于李某英要求赵某静配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，因李某英与李某文之间存在借名买房合同关系，故涉案房屋转移登记至李某英名下系李某文的义务，依据合同相对性，法院对李某英要求赵某静协助办理房屋过户的诉讼请求不予支持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李某文提交了郭某鹏的书面证言，欲证明其曾给李某文进行装修。李某英对此不予认可，认为与本案无关，其主张当时确实找了郭某鹏装修，确实是李某文找的，但装修费其已给付李某文。李某文还申请证人李某文、李某英的继母杜某芳出庭作证，欲证明其与李某文、李某英的父亲再婚后，由于李某英住在楼上影响其正常生活，于是其请求李某文将单位刚分配的房屋借给李某英住，李某文出于对其的同情，答应将房屋借给李某英。李某英对证言的真实性、关联性均不予认可。
李某英提交了王某良的证明、收据一张（无原件），欲证明涉案房屋系其直接从北内的职工王某良处接过来的，之前由王某良使用。李某文对上述证据均不予认可。
裁判结果
一审判决
一、自判决生效之日起七日内，李某文协助李某英将位于北京市西城区一号房屋产权变更登记至李某英名下；二、驳回李某英其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实及双方当事人陈述，李某英自2000年起就在涉案房屋中居住，直至2018年将涉案房屋出租，租金由李某英收取。涉案房屋的产权证、《房屋买卖契约》、除2000年2月21日之外的购房款收据的原件等，均由李某英持有。李某文称上述材料是其留存在涉案房屋中便于李某英使用，但李某文从未在涉案房屋中实际居住，且房屋所有权证的办理时间在李某英居住涉案房屋一年以后，故李某文的该主张与常理不符。关于购房款的支付情况，前两张收据上载明的交款人分别为李某文、赵某静，李某文主张系用家中现金交纳；李某英则主张款项实际由其支付，并提交了其配偶的股票账户交易明细予以佐证。
对此应当指出，结合李某英提交的账户交易记录的时间及金额、收据显示的交款时间及金额，同时综合考虑房屋一直由李某英实际居住使用近20年并收取租金的事实，以及李某英持有房屋全部购房手续及产权证的情形，能够认定李某英对于借名买房关系存在的举证已经达到了民事诉讼证据高度盖然性的证明标准。此外，依据在案证据，李某文对涉案房屋并未进行实际管理，且如系借用房屋，对于李某英支付部分购房款的行为并未予以合理的解释。故法院认定双方之间存在借名买房合同关系并无不当。李某英要求李某文协助其办理涉案房屋的转移登记手续，并要求赵某静予以配合，应予支持。
