北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某雯向本院提出诉讼请求：1.判令依法停止对下述执行标的物的执行并解除对执行标的物的查封：北京市昌平区A号房屋（以下简称A号房屋）；2.依法确认涉案不动产归原告单独所有；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由：关于周某奇申请执行郭某宏民间借贷纠纷一案，法院出具民事调解书。之后，因郭某宏未能履行生效法律文书确定的义务，周某奇向法院申请强制执行。法院根据周某奇的申请裁定查封了涉案不动产。原告作为该案的案外人，基于对涉案不动产单独享有的所有权提出了书面异议，法院于驳回了原告的执行异议。原告认为，原告并无向周某奇偿还债务的义务，且涉案不动产实际系原告的个人财产，原告对涉案不动产单独享有足以排除强制执行的所有权。
具体理由如下：根据法院就周某奇与郭某宏民间借贷纠纷作出的《民事调解书》，郭某宏与周某奇之间的借贷关系发生于2018年2月22日至2018年9月20日之间。但是，原告与郭某宏早在2017年6月12日就已经协议离婚，并且，根据原告与郭某宏的离婚协议，双方婚姻关系存续期间包括涉案不动产在内的共同财产均归属原告所有。周某奇主张郭某宏应向其履行的债务显然是郭某宏的个人债务，不属于原告与郭某宏的夫妻共同债务，应该由郭某宏以其个人财产自行偿还，与原告无关。更重要的是，根据原告与郭某宏的离婚协议，涉案不动产已经归属原告单独所有。虽然目前涉案不动产尚未办理过户登记，但原告一直实际占有和使用涉案不动产，完整掌握涉案不动产的购买合同和权属证明文件。
另外，在2016年底，涉案房屋交付后，房屋是由原告一直居住使用，郭某宏从未在该房屋居住过，当时原告与郭某宏就处于分居状态。因此，原告是涉案不动产事实上的唯一所有权人。虽然涉案不动产的产权未进行变更登记，但如果双方对房屋产权归属的约定是明确的，在双方并非假离婚逃避债务的情况下，当事人对房产享有的包括变更登记为所有权人的请求权已经足以排除人民法院对涉案不动产的强制执行，人民法院应当支持案外人要求停止执行的诉讼请求。
综上所述，郭某宏与周某奇之间的民间借贷纠纷与原告无关，周某奇无权要求法院对原告个人所有的涉案不动产采取强制执行措施。因此，原告请求法院依法停止对涉案不动产的执行，并确认涉案不动产归属原告单独所有，以维护原告的合法权益。
被告辩称
被告周某奇辩称：1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。A号房屋于2017年12月15日取得不动产登记，登记的所有权人为郭某宏、赵某雯，共有情况是房屋共同共有。周某奇不认可郭某宏、赵某雯2017年6月12日《离婚协议》的真实性。但即使该《离婚协议书》是真实的，二人并未依据《离婚协议书》办理A号房屋的不动产登记。相反，《离婚协议书》签订于2017年6月12日，二人是在离婚协议签订后接近半年的2017年12月15日办理A号房屋的不动产登记，登记的情况是二人共同共有，故《离婚协议书》中有关A号房屋的约定未发生物权变动效果，也不具有对抗第三人的法律效力。赵某雯依据在前的《离婚协议书》约定要求排除执行在后登记的不动产物权，没有事实与法律依据。此外，赵某雯提供的《离婚协议书》并未涉，赵某雯以《离婚协议书》要求解除对一号的查封没有事实依据。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。A号房屋的不动产登记为郭某宏、赵某雯共同共有，故A号房屋属于郭某宏、赵某雯共同共有的财产；一号登记为郭某宏、赵某雯按份共有，共有比例各50%，故一号属于郭某宏、赵某雯按份共有的财产。在郭某宏对周某奇负有债务的情况下，人民法院对郭某宏享有所有权的A号房屋查封、处置，并无不当。
赵某雯并未提供确实证据及充分理由证明A号房屋不属于郭某宏的财产，亦未能提供充足证据证明自己对A号房屋享有足以排除执行的民事权益。
3.赵某雯主张自己一直占有使用A号房屋、持有A号房屋的产权证均未提供证据证实，周某奇不予认可，且持有A号房屋的产权证与能否排除执行毫无关系。4.赵某雯主张与郭某宏于2017年6月12日的《离婚协议书》中约定A号房屋归赵某雯所有，并据此要求排除执行。但《离婚协议书》签订后，双方先是在2017年12月15日共同办理了A号房屋的所有权登记，2018年4月6日又共同办理了A号房屋的抵押登记，A号房屋目前的不动产登记状况完全是赵某雯离婚协议书签订之后积极为之。赵某雯在不动产登记之后又要求对A号房屋排除执行，没有事实与法律依据。请求驳回赵某雯的全部诉讼请求。
被告郭某宏辩称：购房合同是在2016年就签订了，因为是按揭购买的，抵押登记是开发商去做的；涉案房屋我确实没有住过。离婚时，原告已经向我支付了包括房屋补偿款等约200万元左右，因为之前有感情基础，不想让双方父母知道，就没有写在离婚协议中；我与周某奇的债务是在离婚后发生的，同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
周某奇与郭某宏民间借贷纠纷一案，本院民事调解书，载明：周某奇主张双方借款发生在2018年2月22日至2018年9月20日期间，双方达成的调解协议内容为：一、郭某宏返还周某奇借款本金57万元及利息23万元，共计80万元，分别于2019年12月30日之前给付27万元，于2020年6月1日之前给付25万元，于2020年11月1日之前给付28万元，若郭某宏未按约定履行给付义务，周某奇有权就剩余款项一并申请强制执行；二、双方再无其他争议；周某奇曾向本院申请财产保全，本院于2019年3月26日保全查封了登记在郭某宏、赵某雯名下的A号房屋和一号。
因郭某宏未履行生效法律文书确定的义务，周某奇向本院申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，查封了上述房屋和车位。赵某雯为此向本院提出书面异议。本院裁定驳回赵某雯的异议请求。赵某雯在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
另查，赵某雯与郭某宏自2013年5月20日登记结婚，于2017年6月12日协议离婚。《离婚协议书》约定，双方婚后一共有两处房产，都归女方赵某雯所有，房屋贷款由赵某雯偿还，其中一处为A号房屋，该房屋系以按揭贷款方式购买，于2015年9月10日由赵某雯与郭某宏作为共同买受人签订《北京市商品房预售合同》，并于2017年12月15日办理产权登记，登记为郭某宏、赵某雯共同共有，并于2018年4月16日设立抵押登记。关于上述房屋未办理所有权变更登记的原因，赵某雯解释称因贷款未还清，无法办理所有权变更登记手续。
裁判结果
一、停止对北京市昌平区A号房屋的执行并解除对该房产的查封；
二、驳回原告赵某雯的其他诉讼请求。
法院认为，案外人提起执行异议之诉，需证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点在于：一、能否确认A号房屋为赵某雯单独所有；二、赵某雯对A号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于A号房屋的所有权归属，法院认为，赵某雯与郭某宏于2017年6月12日离婚时，双方在离婚协议中约定A号房屋归赵某雯所有，该协议对赵某雯、郭某宏双方具有法律约束力。由于该房屋并未办理所有权登记变更手续，现仍登记在该二人名下。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案仅凭案涉离婚协议无法发生A号房屋的物权变动效力，但赵某雯可基于离婚协议对案涉房产归属的约定，向不动产登记机关请求变更登记为其单独所有，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如在按揭贷款未全额偿还的情况下抵押权人是否同意变更登记等，故尚处于不确定状态。
因此，现阶段赵某雯对A号房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，故法院对于赵某雯请求确认其对A号房屋享有单独所有权的请求不予支持。
二、关于赵某雯对案涉房产及车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。A号房屋虽不能直接确认归赵某雯单独所有，但其对该房产享有变更登记为单独所有的请求权，该请求权是基于2017年6月12日的离婚协议产生，而周某奇享有的请求权是基于2018年2月22日至2018年9月20日期间其与郭某宏之间的借贷关系产生，赵某雯的请求权成立在前，其与郭某宏不存在通过离婚协议转移财产逃避债务的情形。另外，赵某雯享有的是针对A号房屋要求变更为单独所有的请求权，而周某奇享有的是针对郭某宏的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生，该债权相较于赵某雯享有的变更登记请求权，在性质和内容上不具有优先性。
故赵某雯关于停止对A号房屋停止执行的诉讼请求，法院予以支持。
