北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某亮向本院提出诉讼请求：1、判令请求两被告腾退房屋。2、被告按照每月9000元向原告支付，从2018年2月1日起至本案判决生效之日的房屋占用费，截止起诉日暂计为人民币20万元。3、判令被告承担本案诉讼费、执行费。
事实和理由：原告2004年9月一次性全款购买了位于北京市西城区一号的房屋，该房产所有权人登记为原告配偶孙某涵。2018年1月，孙某涵将房产权利人登记变更为原告周某亮。孙某涵为孝敬母亲，取得该房产后，一直让其母亲沈某娟在此居住养病，直至母亲2016年去世。母亲沈某娟去世后，孙某涵的妹妹孙某霞、孙某彤于2017年1月至今居住在该房产内，拒不腾退，并于2018年以借名买房之诉、2019年以确权之诉等恶意诉讼阻拦原告与配偶要求两被告腾退房产的诉讼主张。现孙某霞、孙某彤的借名买房与确认之诉两案二审均被法院裁判驳回。
孙某霞，孙某彤均有自有产权房的情况下，还侵占原告房产，并以恶意诉讼，拖延原告主张腾退房产的诉讼已达三年。被告的恶意占有行为，请法院支持原告，保护其物权，判令二被告腾退原告房产，并支持原告其他诉讼请求。
被告辩称
被告孙某霞辩称：不同意原告的诉讼请求。我们提交的证据可以看出，所有的房款均来源于孙某霞及其母亲沈某娟，虽然说之前的借名买房或者委托买房，没有得到法院认可，但是孙某涵在作为涉案房屋唯一产权人的时候，给孙某霞和母亲沈某娟分别出具了产权证明，产权证明明确了孙某霞和沈某娟有永久的居住权。孙某霞基于对产权证明的信任自05年起，实际入住涉案房屋，并且把自己的全部存款11万多给了孙某涵和周某亮，并购置了涉案房屋里的一些家具。
我们认为，孙某涵作为当时涉案房屋的产权人，在涉案房屋上给孙某霞和沈某娟母亲设定了一个居住权，后来双方经历多个诉讼，原告也就是周某亮他们为了达到其目的，先后通过将房屋更名为共有，以孙某涵赠予形式变为现在的周某亮单独所有，此行为完成是为了达到双方将孙某霞赶出涉案房屋的目的，侵犯了孙某霞的居住权。因此，我们认为应当驳回原告的全部诉讼请求。
被告孙某彤辩称：答辩意见同孙某霞一致，不同意原告的诉讼请求。
第三人孙某涵述称：认可原告陈述的事实，认可原告的诉讼请求。
法院查明
一、涉案人员间的关系：
孙某刚与沈某娟系夫妻关系，二人生有三女，分别是第三人孙某涵、被告孙某霞、孙某彤。孙某刚于2004年5月19日去世，2016年11月15日，沈某娟去世。第三人孙某涵与原告周某亮系夫妻关系。
二、涉案房屋购买、居住等情况：
2004年9月9日，孙某涵（乙方）与北京C公司（甲方）签订《购买房屋合同书》，约定乙方从甲方处购买北京市一号房屋，房屋总价款544794元。2004年9月20日，孙某涵向北京C公司支付了购房款，其中购房款535962元是以支票方式支付，剩余购房款8832元以现金方式支付。后孙某霞和沈某娟入住该房屋。庭审中，原告周某亮、第三人孙某涵认为2004年购房、装修后，沈某娟住进涉案房屋，为了照顾沈某娟，所以让孙某霞也住进去了。被告孙某霞、孙某彤认为入住房屋是家庭口头商议的。
三、房屋产权及相关情况：
2004年10月1日，孙某涵向沈某娟、孙某霞分别出具《房屋产权证明》，内容为：以孙某涵名义购买的一号三居室住房一套，装修后由母亲沈某娟和孙某霞长期居住。产权等一切手续归沈某娟和孙某霞所有。孙某涵自动放弃产权。等房产证下发后由母亲沈某娟保存。母亲沈某娟和孙某霞有房屋处置权。特此证明。此房业主孙某涵，写于2004年10月1日（手印）。
2009年4月25日，孙某涵实际取得了涉案的房屋的所有权证。2017年7月31日，孙某涵将涉案房屋变更登记至孙某涵、周某亮共同所有，变更登记的原因为夫妻间不动产转移登记。2018年1月30日，孙某涵、周某亮又将涉案房屋变更登记至周某亮单独所有，变更原因为夫妻间不动产转移登记。周某亮于2018年1月31日，取得了涉案房屋的产权登记证书。
本案审理中，第三人孙某涵明确表示2004年10月1日其作出的《房屋产权证明》是违心写的，2018年8月就声明撤销过该声明，现在重申要求撤销。另外，涉案房屋是周某亮全款购买的。孙某霞、孙某彤认为涉案房屋是孙某霞和沈某娟出资购买的。
四、相关诉讼情况。
2017年，孙某霞、孙某彤曾在本院起诉周某亮、孙某涵，要求确认孙某霞享有西城区一号房屋百分之五十五的份额，孙某彤享有百分之四十五的份额。此后，孙某霞、孙某彤撤回了诉讼。
2018年1月，孙某霞、孙某彤因合同纠纷一案，将孙某涵诉至本院，要求：请求法院确认孙某涵与孙某霞、沈某娟之间在2004年10月1日就北京市西城区一号房屋的借名购房合同有效。2018年8月，本院判决：驳回原告孙某霞、孙某彤的诉讼请求。孙某霞、孙某彤对此不服，提起上诉。2018年10月，北京市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。
2019年4月，孙某霞因所有权确认纠纷一案，将周某亮、孙某涵诉至本院，要求：请求人民法院依法确认位于北京市西城区一号的房屋的所有权归原告孙某霞所有；本案的诉讼费由被告承担。2019年7月，本院裁定：驳回孙某霞的起诉。孙某霞对此不服，提起上诉。2019年9月，北京市第二中级人民法院作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。
2019年10月，孙某霞因合同纠纷一案，将周某亮、孙某涵诉至本院，要求：请求依法确认孙某涵将西城区一号房产赠与周某亮无效，将房产署名恢复原状；本案诉讼费由被告承担。2020年2月，本院判决：驳回原告孙某霞的诉讼请求。在该案中，本院作出如下认定：……涉案房屋购买后，孙某涵虽向孙某霞、沈某娟出具了《房屋产权证明》，表示涉案房屋的产权归孙某霞、沈某娟所有，但周某亮并未在该证明中签字确认，孙某霞也未举证证明周某亮知晓并同意此事，故该证明对于周某亮并无约束力，孙某涵一人处分涉案房屋的产权，应属无效……。孙某霞对此不服，提起上诉。2020年8月，北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
在该案中，北京市第二中级人民作出如下认定：孙某涵向孙某霞、沈某娟出具过《房屋产权证明》，但作为涉案房屋的共同共有人的周某亮并未在该证明中签字，孙某霞亦未充分举证证明周某亮对此知悉并予以确认，且周某亮事后不予追认，故上述《房屋产权证明》对周某亮不具有法律约束力。作为涉案房屋共有人的孙某涵、周某亮在婚姻关系存续期间有权就共有房屋进行处置、分割，亦可进行经双方认可的处分及变更登记行为。故孙某霞上诉请求确认孙某涵将涉案房屋赠与周某亮行为无效，进而将房屋署名恢复登记，缺乏事实及法律依据，本院不予支持……后孙某霞不服向北京市高级人民法院申请再审，2021年3月，北京市高级人民法院裁定：驳回孙某霞的再审申请。
对于房屋占用费，原告表示在2018年2月1日取得产权证之后曾多次在诉讼中主张，但后来案件撤诉了。二被告表示明确知道原告主张房屋占用费是在收到原告的律师函前后，在之前原告没有主张过房屋占用费，2019年12月3日签收律师函。
裁判结果
一、被告孙某霞、孙某彤于本判决生效之日起六十日内，将原告周某亮名下的北京市西城区一号房屋中自己的物品腾空，并将该房屋交还原告周某亮；
二、被告孙某霞、孙某彤于本判决生效之日起十五日内，支付原告周某亮房屋使用费十万零六百六十六元六角七分；
三、驳回原告周某亮的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案中，原告周某亮作为涉案的北京市西城区一号房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告孙某彤、孙某霞主张该涉案房屋系孙某霞和沈某娟出资购买，房屋的产权归孙某霞、沈某娟所有，且孙某涵曾出具过《房屋产权证明》，同意孙某霞、沈某娟居住该房屋。但经人民法院生效裁判认定，孙某霞、孙某彤主张该房屋所有权和借名购房合同有效并未获得支持，且孙某涵作出的《房屋产权证明》对现房屋所有权人周某亮不具有法律约束力。因此，孙某霞、孙某彤以《房屋产权证明》的内容对抗周某亮现对涉案房屋享有的所有权权利依据不足，其就涉案房屋的出资问题等主张，亦应当作为债权另行处理和解决。故原告周某亮有权要求被告孙某霞、孙某彤腾退涉案房屋，腾退时间法院依法酌定。
被告孙某霞、孙某彤现无权占用涉案房屋，应当向原告周某亮支付房屋使用费，但周某亮未提供充足证据证明在向被告发律师函之前曾向二被告主张过房屋占用费（即房屋使用费），二被告表示知道原告主张房屋占用费是在收到律师函后，因此法院确定二被告应自2019年12月3日收到原告律师函之第二日起，向原告支付房屋使用费。对于房屋使用费的计算标准问题，鉴于现原、被告均未要求对此进行评估、鉴定，法院考虑到双方的亲属关系、被告入住房屋的历史原因，以及涉案房屋并非由被告在公开市场中予以出租获利，仅为其居住使用，基于上述原因，房屋使用费不宜完全按照公开市场的房屋租金价格来判定。因此，法院结合诉争房屋的面积、地段等情况，酌情判定被告孙某彤、孙某霞应向原告周某亮支付房屋使用费的数额为每月5000元。
