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房产买卖律师——购房后房屋登记人将房屋抵押导致无法过户可以解除合同主张损失

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-06-09


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某君向本院提出的诉讼请求:1、解除原告与周某奇于201381日签订的《房屋买卖协议书》;2、周某奇、郭某丽返还原告购房款160万元;3、周某奇、郭某丽给付原告经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失);4、诉讼费由被告承担。

事实与理由:201381日,原告与周某奇签订《房屋买卖协议书》,约定:周某奇将其位于北京市大兴区一号楼房以160万元的价格出售给原告,购房款一次性付清;双方约定于2013111日前将房屋过户到原告名下,过户的一切费用由周某奇负担,如到期未能过户,周某奇按每日5000元向原告支付违约金,如履行协议过程中一方违约,相对方支付二倍违约金,即320万元。协议签订当日,原告通过转帐方式向案外人周某涵的工商银行帐户汇入160万元,周某奇、周某涵共同给原告出具收条,确认收到购房款。201311月,原告进入涉案房屋内居住,但一直未能办理过户手续。

2016726日,原告因房屋买卖合同将周某奇诉至法院,大兴区人民法院确认双方签订的房屋买卖协议有效。201784日,原告起诉二被告要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任,该案审理过程中,查明,2014218日,涉案房屋在银行的抵押注销登记,2014221日,被告恶意将该房屋抵押给D公司(以下简称D公司)、陈某山。此时周某奇早已将房屋出售给原告,已经收到全部购房款且已经过了双方约定过户期限,其应该积极履行过户手续,其恶意的抵押行为,侵害原告的合法权益。

该案还查明,涉案房屋于2015921日被大兴区人民法院依法查封,上述情况,原告完全不知情,均系周某奇恶意操作,导致涉案房屋无法过户,法院驳回了原告的诉讼请求,现涉案房屋已经进入司法拍卖的执行程序。综上所述,被告恶意违约行为导致合同履行不能,无法实现合同目的,严重侵害了原告的合法权益,给原告造成了巨大的经济损失。

 

被告辩称

周某奇、郭某丽辩称,不同意原告的全部诉求,周某奇并不是房产的实际所有权人,原告应向该房产所有权人周某涵主张,房屋买卖协议也是原告和周某涵协商的,被告郭某丽对房产出售全部环节未参与,涉案房屋不属于夫妻共同财产,郭某丽与本案无关。原告在其他案件中的陈述,原告在购买本房产时,明知房屋上设有抵押,其自愿承担风险,故其主张的损失实际上应是其承担风险的一部分,所以无权向被告予以主张。

第三人周某涵述称,周某奇是我弟弟,我购房时因北京的限购政策,我名下已有房,没有购房资格,就借用我弟弟的名义购买了涉案房屋。因我着急做一个工程,就把涉案房屋挂到网上卖,原告是通过熟人私下找的我来买房,我们私下就达成了买卖协议,没有通过中介。涉案房屋当时值200多万,因我着急用钱,我就以160万元的低价出售给原告,前提条件我也和原告说了,这个房子暂时过不了户,因为银行有贷款,当时都告知原告了,原告也是认可的。到我们签协议的时候,我才把周某奇叫过来,因为是他的名字,所以需要他亲自签。这个房款是原告打到我名下的,钱也是我实际使用,与周某奇无关。原告把房款打给我之后,我就把房屋腾空交给原告使用了。

我因为做工程,工程款回款慢,导致涉案房屋一直未给原告过户。从2013年原告打款给我之后,一直到现在都是由原告实际居住的。对于原告的诉求,想解除合同退钱的话,因这个钱是我实际使用的,与周某奇无关,我愿意承担解除合同、退还房款的责任,但赔偿损失的责任要求降低

 

法院查明

201381日,赵某君(买受人)与周某奇(出卖人)签订《房屋买卖协议书》,约定:“现有北京市大兴区一号(即涉案房屋),面积87.66㎡,房主周某奇,卖给赵某君,房款160万元整,一次性付清。双方约定房屋产权于2013111日前过户到赵某君名下,过户中发生的一切费用都由原房主周某奇承担。如到期未能于2013111日前过户到赵某君名下,房主周某奇按每日5000元违约金支付给赵某君。过户后房屋交给赵某君。如中途双方有一方在协议执行中违约,向对方支付2倍违约金,即3200000元整。”协议签订当日,赵某君向周某涵的账户汇入1600000元。

周某奇与周某涵共同向赵某君出具收条,载明:“今收到赵某君交来购买坐落大兴区一号(即涉案房屋)房屋款1600000元。因赵某君向周某奇转卡失败,改为赵某君向周某涵账户转入人民币1600000元整。”收条尾部有周某奇、周某涵的签字及捺印。

2016726日,赵某君因房屋买卖合同纠纷将周某奇诉至本院,本院出具民事调解书,内容为:一、赵某君与周某奇于201381日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效。

201784日,赵某君又将周某奇诉至本院,请求本院判决周某奇协助赵某君办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费,并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记,房屋买卖协议存在继续履行的障碍,客观上暂无法办理产权过户手续,且赵某君经本院依法释明仍未变更诉讼请求,故本院判决驳回赵某君的诉讼请求。

另查,201212月涉案房屋设定最高额抵押权登记,该笔抵押于2014218日办理注销登记,注销原因为贷款结清。2014221日,D公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。

D公司与周某鹏、周某奇借款合同纠纷一案,本院判决:一、周某鹏偿还D公司借款本金5000000元并支付借款利息,如周某鹏未履行上述第一项、第二项义务,则D公司对周某鹏名下位于北京市大兴区一号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权;如周某鹏未履行上述第一项、第二项义务,则D公司对周某奇名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后,周某鹏、周某奇未如期履行判决书确定的义务,D公司向本院申请强制执行,本院查封涉案房屋。后郑某玉以其受让D公司就判决书享有的全部债权为由,申请变更为申请执行人,本院裁定变更郑某玉为执行人。

赵某君就涉案房屋提出案外人异议,本院裁定中止对涉案房屋的执行。郑某玉不服该裁定,向本院提起案外人执行异议之诉,本院判决:准许执行北京市大兴区一号房屋。赵某君上诉后,北京市第二中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

庭审中,针对第三人周某涵陈述涉案房屋系其用其弟弟周某奇的名义购买,购房款系其实际收取及使用,其愿意承担本案相关法律责任,赵某君称:我方认为法律上不存在借名买房的事儿,我方是和周某涵联系,但房主为周某奇,后续多项判决主体均为周某奇,具体周某涵与周某奇之间对房屋的约定与我方无关,虽然第三人周某涵当庭认可是其原因导致没有过户,愿意承担各项责任,但本案中我方仍要求由周某奇、郭某丽承担责任,不要求由周某涵承担相关责任,其内部之间的关系由其内部自行解决。

周某奇、郭某丽称:我方认为应由房屋实际权利人周某涵承担相应责任,借名买房的行为并不为法律所禁止。第三人周某涵称:原告当时知道我是用我弟弟的名义买的,他也没有异议,希望原告实事求是,我愿意承担本案的责任。

 

裁判结果

一、自本判决生效之日起解除赵某君与周某奇签订的《房屋买卖协议书》;

二、周某奇于本判决生效之日起十日内返还赵某君房款1600000元;

三、周某奇于本判决生效之日起十日内赔偿赵某君经济损失1500000元;

四、驳回赵某君的其他诉讼请求

 

房产律师靳双权点评

根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决,可以判定周某奇未按房屋买卖合同约定履行过户义务,导致无法实现合同目的,属于违约行为。关于周某涵与周某奇之间借名买房的问题,并不妨碍赵某君行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故,赵某君要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求周某奇退还房款160万元的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,法院予以支持。

对于赵某君要求周某奇赔偿经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失)的诉讼请求,因周某奇系违约方,应对赵某君的合理实际损失予以赔偿,但对于具体赔偿数额,法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑,酌情确定为由周某奇一次性赔偿赵某君实际损失150万元。

赵某君要求郭某丽共同承担本案给付责任的主张,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

 



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