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房产律师——父母借子女名义买房被法院查封父母起诉解除查封案例

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-06-08


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告秦某君向本院提出诉讼请求:请求不得执行坐落于北京市昌平区一号房屋。

事实与理由:北京市通州区人民法院作出的判决书,判决邹某江对范某玉负有金钱债务,孙某浩对债务承担连带担保责任。判决生效后,范某玉向北京市通州区人民法院申请强制执行,法院查封被执行人孙某浩名下位于北京市昌平区一号房屋。案涉房屋财产权利不属于孙某浩,而属于孙某浩的母亲秦某君。

案涉房屋自交付以来,一直是秦某君在案涉房屋居住和使用。秦某君是案涉房屋的实际所有人,能够排除执行。原告于202135日向北京通州区人民法院提出执行异议,通州区人民法院驳回秦某君的异议请求,现原告对上述裁定不服,认为裁定有误,特提起诉讼,请求法院支持原告诉讼请求。

 

被告辩称

被告范某玉辩称,不同意原告的诉讼请求,涉案房屋在孙某浩名下,应当执行,其他人与孙某浩之间是债权关系,需单独向孙某浩进行追偿。

被告孙某浩辩称,涉案房屋是父母购买的,因父母没权利贷款,当时范某玉在他那给我贷的款,让我购买房屋,实际居住人都是我父母,我没在那住过。2004年我进监狱,20104月才回来。

被告邹某江未答辩。

法院查明

20041215日,房屋所有权证载明涉案房屋所有权人为孙某浩。被告孙某浩与银行签订《抵押贷款房产回购协议》,并以涉案房屋为担保,于20041222日设定抵押登记,于201079日注销抵押登记。2005518日,原告秦某君办理涉案房屋的入住手续。

201111日,被告邹某江向原告范某玉借款并出具借条,载明:今借到范某玉人民币30万元整,所有现金已收到。定于20111231日归还,年利率10%,全部本息到期一次性偿还。被告孙某浩在担保人处签名。借款到期后,被告邹某江未偿还借款,被告孙某浩未履行保证责任。本院判令被告邹某江偿还原告范某玉借款人民币三十万元及利息,于本判决生效之日起七日内付清;被告孙某浩对上述三十万元债务及利息承担连带保证责任;被告孙某浩承担保证责任后,有权向被告邹某江追偿。

判决生效后,邹某江、孙某浩未履行相应义务。经范某玉申请,本院在执行过程中,对涉案房屋进行了查封。

202135日,秦某君向本院提出执行异议,本院裁定驳回了秦某君的异议请求。

庭审过程中,原告秦某君认为涉案房屋系其个人财产,与被告孙某浩系借名买房关系,自己是涉案房屋的实际所有权人,若被强制执行,合法权益将被侵害,无法保证其居住生存的权利。被告孙某浩认可原告秦某君当庭陈述的内容。

裁判结果

驳回原告秦某君的诉讼请求。

 

 

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。

本案中,原告秦某君与被告孙某浩认为双方系借名买房的法律关系,秦某君为借名人,孙某浩为出名人。如双方存在借名买房,则借名人秦某君不享有涉案房屋所有权,仅享有请求出名人孙某浩办理房屋过户登记的债权请求权,该权利为普通债权,不具有优先性。对于该权利能否阻却执行,可以参照商品房买受人物权期待权阻却执行的认定标准处理。在法院查封涉案房屋之前,原告秦某君合法占有涉案房屋,支付全部价款,但在涉案房屋具备过户条件的情况下,因自身原因未办理过户登记,存在一定过错,因此无法产生阻却执行的法律效力。法院依法查封并拍卖被告孙某浩名下的房屋,符合法律规定,故对于原告秦某君要求停止强制执行的诉讼请求,依据不足,法院不予支持。



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