北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某霞向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《协议书》无效；2、判令赵某刚向赵某霞返还购房款305363．52元及利息97818．11元，合计403181．63元；3、判令赵某刚向赵某霞返还契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息4161．72元，合计17907．36元；4、判令赵某刚向赵某霞给付房屋增值补偿金1556336．48元；5、诉讼费、保全费、评估费由赵某刚承担。
事实和理由：赵某霞与赵某刚系姐弟关系。赵某刚于2012年按国家政策可以购买经济适用房一套。赵某霞与赵某刚约定由赵某霞支付购房款，借用赵某刚之名购买北京市房山区一号房屋（共计53．38平方米，以下简称一号房屋）一套，房屋所有权归赵某霞。2013年11月19日，赵某霞支付了购房款304906元。2013年11月22日，赵某霞与赵某刚签署《协议书》，约定：一、赵某刚于2012年按国家政策分得一号房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于赵某霞住房更困难，姐弟商量后，赵某刚自愿将一号房屋由赵某霞全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改产权户主名，赵某刚主动协助赵某霞办理房屋过户手续，将户主改为赵某霞。购房合同及所有权证归赵某霞所有。
二、赵某霞居住期间如需缴纳其他费用，赵某霞全额负责。三、赵某霞在居住房屋期间要遵守国家相关规定，如有违法行为由赵某霞负责。赵某霞于2014年4月4日支付了产权契税3053．64元、专项维修基金10692元、物业服务费853．22元、购房款457．52元。房屋交付后赵某霞对房屋进行了装修，并一直占有、利用至今。2016年6月18日，北京市国土资源局为房屋进行登记，颁发不动产权证。与房屋有关的不动产权证书、发票、税收缴款书、收据等文件始终由赵某霞持有。2020年8月，房屋具备办理过户手续条件时，赵某刚因房屋的增值巨大而拒绝配合办理过户手续。
综上所述，赵某霞借用赵某刚购买经济适用房的资格，房屋实际由赵某霞出资购买并一直由赵某霞占用和利用，赵某霞与赵某刚之间形成了借名买房合同关系，根据法律规定，借名买房合同关系应属无效。赵某霞支付了全部购房款、税费并一直占有和利用，赵某刚与赵某霞达成借名买房合同后又拒绝履行，对合同无效应当承担主要责任。赵某刚应当向赵某霞返还因购房支出的购房款、公共维修基金、契税等款项，并赔偿赵某霞因此受到的利息损失，对于房屋升值产生的收益也应当给予补偿。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
赵某刚辩称，对于借名买房的事实认可，购买房屋的价款认可是赵某霞出的，其他各项费用我不清楚，都是赵某霞办理的，这些钱里面没有我交纳的。从交房至今，房子一直由赵某霞使用。认可鉴定报告里评估的房屋现值，但对赵某霞主张的现值不认可，因为没有扣除转卖之后要缴纳的税费。赵某霞主张的利息没有依据。
赵某刚提出如下反诉请求：要求赵某霞返还一号房屋。事实和理由：2013年11月22日赵某霞与赵某刚签署的协议书无效，因赵某霞提起诉讼要求确认协议无效并要求赵某刚赔偿损失，现赵某刚要求赵某霞返还房屋，其他损失另案处理。
法院查明
2013年11月22日，赵某刚与赵某霞签署《协议书》，约定，一、赵某刚于2012年按国家政策分得一号房屋一套，按购房协议于2013年11月19日将要交房款，由于赵某霞住房更困难，姐弟商量后，赵某刚自愿将一号房屋由赵某霞全额购买（共计304906元），并拥有永久性居住权，女儿孙某丹是唯一继承人并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名，赵某刚主动协助赵某霞办理房屋过户手续，将户主改为赵某霞。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归赵某霞所有。二、赵某霞居住期间如需缴纳其他费用，赵某霞全额负责。
2013年11月19日，赵某霞为购买一号房屋支付了购房款304906元;2014年3月26日，赵某霞又支付购房款457．52元;2014年4月4日，赵某霞办理入住手续，支付产权契税3053．64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。赵某霞办理入住后一直占有使用至今。
2016年6月18日，一号房屋取得不动产权证书，登记信息显示该房屋权利人为赵某刚，权利性质为经济适用房。
2020年8月，赵某霞要求赵某刚配合办理房屋过户手续，赵某刚拒绝办理。赵某霞将赵某刚诉至本院，要求确认双方签署的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。
房屋市场总价186．17万元。
裁判结果
一、确认赵某霞与赵某刚于2013年11月22日签订的《协议书》无效；
二、赵某霞于本判决生效之日起十五日内将位于房山区一号房屋返还赵某刚；
三、赵某刚于本判决生效之日起十五日内返还赵某霞购房款305363．52元及利息；
四、赵某刚于本判决生效之日起十五日内返还赵某霞契税3053．64元、专项维修资金10692元及利息；
五、赵某刚于本判决生效之日起十五日内赔偿赵某霞房屋增值损失933801．89元；
六、驳回赵某霞其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实，赵某霞不具备购买经济适用房的资格，其借用赵某刚名义购买了涉案房屋，双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房，鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性，赵某霞与赵某刚所签订的《协议书》违反了相关政策，损害了社会公共利益，应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《协议书》无效后，赵某霞为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息，赵某刚应当予以返还。关于赵某霞主张的购房款的利息计算基数及起止期间，法院结合其主张，根据相关规定予以调整，其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间，未超过合理范围，法院予以确认。
故赵某霞要求赵某刚返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。同理，赵某刚要求赵某霞返还涉案房屋，亦于法有据，法院亦予以支持。
鉴于赵某霞借用赵某刚名义购买涉案房屋时，双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房，且明知赵某霞不具备购买资格，仍然签订《协议书》，对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于赵某霞要求赵某刚赔偿房屋增值损失的诉讼请求，该损失符合信赖利益损失范畴，赵某刚应当予以赔偿，法院根据双方的过错程度酌定赵某刚赔偿增值损失的60%，赵某刚赔偿赵某霞房屋增值损失933801．89元，故赵某霞要求合理部分，法院予以支持，过高部分，法院不予支持。
