北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市石景山区房屋所有权转移登记在原告名下；2、诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告姑姑赵某娟原系某单位职工，赵某娟与郑某阳是夫妻关系，二人无子女，原告经常到二人家中走动，二人视原告为女儿。2002年在北京市石景山区建集资房，为便于原告照顾走动，赵某娟、郑某阳便让原告购买该集资房，赵某娟替原告交了预付款10万元，并告知原告该10万元作为馈赠不需返还。2008年6月25日赵某娟去世，2008年年底房屋建好开始选房时，为便于办理购房手续，原告与姑父郑某阳协商，以郑某阳名义签订《购房协议书》，但购房款由原告支付，房屋归原告。
2008年12月23日，原告与郑某阳签订借名购房协议，明确约定实际受益人是原告，房屋归属权属于原告。当日，以郑某阳名义签订了《购房协议书》。2008年12月24日，原告将购房款40余万元交给郑某阳，由郑某阳交给单位。2008年12月31日，原告与物业签订《物业服务管理协议》，对该房屋进行装修并搬入该房屋居住至今。2014年秋，郑某阳与被告结婚，2015年春郑某阳去世，二人无子女。在郑某阳去世前，其与被告对原告居住该房屋及该房屋属于原告所有均无异议。2019年被告在原告不知情的情况下，以郑某阳法定继承人的名义向法院起诉继续履行《购房协议书》为其办理不动产登记手续，在诉讼中被告隐瞒原告系实际购房人并自2009年在该房屋居住至今的事实并向法院提供虚假的《购房协议书》原件遗失声明。
2019年11月北京市石景山区人民法院作出民事判决，被告持该判决为该房屋办理了产权证书。综上，诉争房屋由原告实际出资购买并居住管理至今，且原告与郑某阳签订借名购房协议，协议明确约定房屋归属权为原告，故该房屋的所有权属于原告，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告孙某林辩称：1、赵某丽所称10万元购房款为赵某娟赠与的说法无事实及法律依据，不应予采纳。依据民事判决书及购房协议书可知房屋价款为55万余元，10万元是郑某阳与赵某娟交纳，属夫妻共同财产，赵某娟于2008年6月25日先于郑某阳去世，该笔夫妻共同财产的权益依法应当由赵某娟的第一顺位继承人郑某阳继承。后郑某阳与被告登记结婚，在郑某阳去世后，上述10万元应由被告继承。郑某阳从未说过赵某娟赠与10万元给赵某丽的事实，此主张无事实及法律依据；
2、赵某丽与郑某阳不存在借名买房的关系，赵某丽与郑某阳从未签署过协议，被告作为其妻子，郑某阳告知其有两套房屋，但从未说过借名买房的事宜及房屋归赵某丽所有。原告诉状中所称的被告知情属编造。郑某阳去世时孙某林在国外，回国后发现郑某阳的遗产已被郑某阳的兄弟姐妹瓜分，房屋的材料均已被拿走，房屋也被搬空，孙某林于是在报纸上刊登了声明并提起了诉讼。赵某丽所提交的借名买房协议系伪造，我方不认可郑某阳的签字,格式上看文件没有标题，正文的内容与签名人、日期之间留有很大的空白，不符合正常书写的习惯，有拼接的嫌疑，而且也没有见证人的见证及郑某阳的手印。内容亦有矛盾之处,日期与合同是同一天，与一般的借名买房不相符。
3、郑某阳从未说过收到过赵某丽的款项，也没有说过有借名买房的事情；4、孙某林已办理了不动产权证书，取得了证明，是唯一的所有权人。
法院查明
郑某阳与赵某娟原系夫妻关系，二人婚后无子女，赵某娟于2008年6月25日死亡。2014年7月26日，郑某阳和孙某林再婚。2008年12月23日，郑某阳（购房人，乙方）与单位（签定《购房协议书》，约定郑某阳购买北京市石景山区住房一套，其中房款505395元、住房专项维修资金10107．9元，总计515502．9元。合同约定，按照北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，甲方为乙方办理房屋所有权证。乙方所购房屋按照经济适用住房产权管理。
2019年7月，孙某林向本院提起诉讼，要求判决被告单位继续履行《购房协议书》并协助原告办理北京市石景山区一号房屋的房屋所有权证。我院经审理后认为郑某阳之第一顺位法定继承人孙某林向单位主张继续履行合同，单位亦同意继续履行合同，故孙某林要求单位继续履行《购房协议书》、要求单位协助其办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，如涉案房屋存在第三人权益，第三人可通过共有物分割纠纷、第三人撤销之诉等途径另行主张其权利。
2019年11月21日，我院判决如下：单位与孙某林继续履行2008年12月23日的《购房协议书》，即单位于本判决生效之日起六十日内协助孙某林办理位于北京市石景山区一号房屋的不动产登记手续。现诉争房屋登记在孙某林名下。
庭审中，赵某丽提交2008年12月13日赵某丽与郑某阳共同签字的书面说明一份，内容为：单位集资建房三居室一套，地址为石景山区。此房屋是本系统职工权益，所以必须是以本单位职工名义购买，但实际受益人是赵某丽，所以由侄女赵某丽出全部购房款515502．9元，她是本房的实际住户，这一点毋须质疑，就是说房子归属权属于赵某丽。注2002年头笔预付款10万元已由赵某娟支付，剩下余款40万元由赵某丽出。赵某丽主张10万元付款系赠与，诉争房屋购房款全部由其支付。孙某林不认可该协议。
就购房款，2002年3月22日，郑某阳与赵某娟交纳购房款10万元。2008年12月30日，郑某阳交纳购房款399809元。赵某丽陈述除10万元外，其余购房款均由赵某丽及其母亲向郑某阳转账支付。就此提交银行交易记录，载明：2008年12月24日，赵某丽向郑某阳转账257500元，用途载明为购房款。2008年10月26日，赵某丽之母石新立向郑某阳汇款142500元。
赵某丽为证明诉争房屋由其居住使用，提交物业服务管理协议、水电燃气收费票据、有线电视交费明细等为证，孙某林不认可上述证据，但认可诉争房屋由其居住使用的事实。
裁判结果
孙某林于本判决生效后30日内协助赵某丽办理北京市石景山区房屋过户手续，将该房屋过户至赵某丽名下。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
本案的争议焦点是赵某丽与郑某阳之间是否存在借名买房的法律关系。法院认为，首先，依据赵某丽与郑某阳签订书面协议，已明确载明购房出资情况以及郑某阳确认诉争房屋归赵某丽所有的意思表示。其二，从出资情况，赵某娟支付10万元购房款，赵某丽支付了剩余购房款，郑某阳作为赵某娟唯一继承人，在赵某娟死亡后明确表示诉争房屋归赵某丽所有，应认定为赠与。第三，依据房屋占有使用情况以及房屋相关手续持有情况，亦可以佐证赵某丽与郑某阳对于涉案房屋存在借名买房的法律关系。孙某林作为郑某阳的继承人虽不认可借名买房，但未提交相反证据证明其主张。现郑某阳已死亡，赵某丽有权要求蔡厚忠的唯一继承人孙某林继续履行合同债务，故就赵某丽要求孙某林办理房屋过户登记的诉讼请求，法院予以支持。
