在线咨询 | 联系我们
咨询电话:400-052-0352

律师说法

团队介绍
业务领域
联系我们
说房网

在线咨询

  • (*仅律师可见)
  • (*仅律师可见)
您现在的位置是: 律师说法 >

房产纠纷律师——父母共同房屋母亲去世父亲赠与他人有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-06-02


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告郑某刚向本院提出如下诉讼请求:要求确认二被告于201872日订立的《离婚协议书》中第三条夫妻共同财产分割中关于位于北京市东城区一号房屋的财产分割部分约定无效。

事实与理由:黄某与被告郑某秋原系夫妻关系,二人育有二子,分别是长子原告郑某刚、次子郑某(20041116日死亡)。黄某于200479日死亡。黄某生前,郑某秋曾作为承租人承租位于北京市A号房屋一间。2002819日,上述房屋发生拆迁,郑某秋作为乙方购房人与甲方北京某房地产开发有限责任公司签订《朝内危改区就地安置合同》。该合同载明:“应安置人口3人,分别为郑某秋、黄某、郑某。乙方自愿购买甲方在朝内地区建设的就地安置住房,乙方应在2002824日前一次性付清回购安置住房价款192584.70元”。200516日,郑某秋与被告林某英再婚。2006315日,上述回迁安置住房交付(以下简称涉案房屋)。

20071210日,涉案房屋办理了房屋所有权证书,所有权人登记为郑某秋。201872日,二被告因感情不和协议离婚,离婚协议中约定涉案房屋归林某英所有。原告认为,涉案房屋系郑某秋与已去世妻子黄某于婚姻关系存续期间房屋拆迁安置购买转化而来,应为郑某秋与黄某夫妻共同财产,黄某死亡后其享有的房屋份额作为遗产尚未进行分割,故涉案房屋处于共同共有状态,原告作为继承人应系涉案房屋共同共有人之一。二被告协议离婚时,将涉及原告的共有财产进行了分割,侵害了原告的合法权益,故其诉至法院,诉如所请。另,原告自1990年即出国,因此不清楚涉案房屋回迁一事,直至郑某秋离婚后原告才得知涉案房屋被郑某秋擅自处分。

 

被告辩称

被告郑某秋辩称:原告陈述当事人的身份关系属实。首先,涉案房屋由郑某秋出资购买,登记在郑某秋名下,虽然二被告之间曾订立有协议书,载明林某英借名买房,但实际并不存在借名买房关系,该协议效力由法院认定。其次,二被告婚姻关系存续期间,由于林某英要求夫妻间更名,所以将涉案房屋更名至林某英名下。第三,二被告夫妻关系不睦,因此为了能顺利离婚,郑某秋同意将涉案房屋归林某英所有,但郑某秋并未意识到侵犯了其他人的继承权利。郑某秋认为,涉案房屋确属郑某秋与黄某之间的夫妻共同财产,同意原告的诉讼请求。

被告林某英辩称:首先,涉案房屋系林某英在婚前借郑某秋名义购买,由林某英出资。20026月,林某英欲在北京购房,但因无北京户口,因此借用郑某秋名义购买被拆迁房屋承租权。2002819日,双方订立借名买房协议,对上述情况以书面形式进行了确认。20029月,林某英出资购买涉案房屋,并以郑某秋名义订立了《就地安置合同书》,房屋回迁后由林某英及子女居住,所有的房屋资料原件均保留在林某英处。

其次,林某英取得北京户口后,郑某秋依照协议将涉案房屋转移登记至林某英名下,并明确承诺该房屋系林某英婚前财产。最后,双方协议离婚系真实意思表示,郑某秋同意将林某英婚前财产归林某英所有,原告并无涉案房屋继承权。综上,林某英不同意原告的诉讼请求。

 

法院查明

黄某与被告郑某秋原系夫妻关系,二人育有二子,分别是长子原告郑某刚、次子郑某。黄某于200479日死亡。郑某于20041116日死亡(原告称郑某死亡时未婚无子女)。200516日,二被告再婚。

郑某秋曾承租位于北京市东城区A号房,公房租赁合同显示租赁期限为200111日至20021231日。郑某秋向北京市东城区房地产交易市场支付房款16万元。郑某秋称上述承租公房系为林某英申请,手续由林某英办理,但房款均由其交纳。

2002819日,郑某秋(乙方)与北京某房地产开发有限责任公司(甲方)订立《朝内危改区就地安置合同》,约定乙方在朝内地区原有正式住房一间,使用面积19.7平方米,应安置人口三人,分别为黄某、郑某秋、郑某。乙方选择就地安置方式,房价款192584.7元。乙方应于2002824日前交纳就地安置住房款。《房价计算表》显示安置房屋使用夫妇工龄共计80年。200292日,显示郑某秋向北京某房地产开发有限责任公司支付房款192584.7元。2006315日,甲方向乙方交付安置房屋,楼号变更为一号。20071210日郑某秋领取涉案房屋产权证。

2002819日,二被告曾订立《借名购房协议》,载明林某英因需要在京购买住房,但因办理投靠入京手续尚未完成,经协商郑某秋同意借用其名义购房。林某英于20026月以16万元购买位于北京市东城区A号住房,于20029月以192584.7元价格购买危改就地安置房,《就地安置合同》由林某英持有和保管,以后关于房屋取得的一切手续均由林某英持有和保管。林某英承担购买A号住房及就地安置房的全部购房款、税费等相关费用,郑某秋不承担任何费用。A号住房及就地安置房所有权归林某英完全所有。在林某英取得北京户口前,房屋产权证暂办至郑某秋名下,产权证由林某英保管。林某英取得户口或者其他需要办理过户手续时,郑某秋应按照林某英的指示过户到林某英或林某英指定的其他人名下。

郑某秋具有合法夫妻关系,郑某秋及其配偶和全部家庭成员已经对该协议进行了充分了解,林某英只是借用郑某秋的名义购买房屋,该房屋的所有权益与郑某秋及其家庭无任何关系,并保证郑某秋的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。当事人均对上述协议中签名的真实性不持异议,但原告称二被告之间存在不正当关系,因此郑某秋迫于该关系订立上述协议书,实质为出资购买房屋以供林某英居住,郑某秋否认原告所述二被告之间的关系,但认可被拆迁房屋及涉案房屋款项均由其出资,由于二被告系好友关系才订立《借名购房协议》,但该协议并未实际履行,郑某秋出资后,林某英并未还款。

林某英认可上述证据的真实性,但否认与本案的关联性,称与郑某秋夫妇均系朋友关系,林某英由于无北京户口而借用郑某秋名义购买房屋,被拆迁房屋及涉案房屋购房款均由其支付。就房款支取记录及交纳情况,二被告均称以现金支付,郑某秋称因工作原因家中保留现金,林某英称自银行支取后交纳,但已无法提交支取记录。

200516日,二被告再婚。

2008225日,二被告办理夫妻共有财产更名手续,执证人由郑某秋变更为林某英。现涉案房屋登记在林某英名下。就为何在夫妻存续期间更名,林某英称系履行《借名购房协议》,郑某秋称应林某英要求进行过户。

201872日,二被告协议离婚。《离婚协议书》载明“三、夫妻共同财产分割:1、位于北京市东城区一号的房产归女方所有;……”

诉讼中,林某英出示1、物业费、供暖费发票等,证明林某英及子女在房屋交付后持续占用涉案房屋,郑某秋作为名义购房人与该房屋无关。经质证,原告及郑某秋均认可上述证据的真实性,但否认证明目的,称夫妻关系存续期间,支付费用的主体为夫妻二人。22018112日的《说明》,载明“林某英因当时没有北京户口,将其购买的涉案房屋暂时落户在郑某秋的名下。2008319日我将房屋归还给林某英,并将房屋所有权人更名为林某英,即此房屋所有权为林某英婚前财产。”经质证,郑某秋称不清楚是否系其签名,但针对署名不申请笔迹鉴定,原告认可郑某秋的质证意见。

 

裁判结果

确认被告郑某秋与被告林某英于201872日订立的《离婚协议书》中第三条夫妻共同财产分割中关于位于北京市东城区一号房屋的财产分割约定无效。

 

房产律师靳双权点评

本案中,被拆迁房屋原由郑某秋承租,虽然林某英称其系该房屋的真正承租人,但并未提交相应的证据,且公有住房租赁合同本质上系债权行为,并带有福利性质,因此林某英称其系被拆迁房屋的真正权利人,理由不足,法院不予采信。2002年该房屋被拆迁,郑某秋与北京某房地产开发有限责任公司订立《安置合同》取得涉案房屋,根据该合同及相关档案材料显示,涉案房屋被安置人为郑某秋、郑某、黄某,且使用了郑某秋与黄某的夫妻工龄,房价款交纳时间亦早于黄某去世时间,因此原告认为涉案房屋系郑某秋与黄某夫妻共同财产,理由正当。

根据相关司法解释规定,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。现《安置合同》的订立主体为郑某秋,交款凭证显示支付主体亦为郑某秋,林某英认为双方成立借名买房关系,应由其承担举证双方成立借名买房关系的举证责任。林某英虽提交了《借名购房协议》,但其并未提交上述协议已实际履行的相关证据,即证明涉案房屋由其出资购买;且根据《借名购房协议》记载,林某英明知郑某秋彼时具有合法夫妻关系,涉案房屋使用了黄某的相关利益,但该《借名购房协议》并未取得黄某的认可,因此法院对林某英的上述主张不予采信。

2006年黄某、郑某相继去世,涉案房屋在未经继承析产的情况下属被继承人郑某秋、郑某刚的共同共有财产。虽然二被告在婚姻关系存续期间曾变更涉案房屋的所有权人,郑某秋亦向林某英出具《说明》,但该行为实则为郑某秋对共有财产的擅自处分。二被告离婚时,林某英明知取得涉案房屋时郑某秋尚与黄某存在夫妻关系,二被告在黄某去世后未经共有权人同意的情况下擅自在离婚协议中将涉案房屋约定由林某英取得,构成恶意串通,损害了原告的合法权利。原告据此提出本案诉讼请求,理由正当,法院予以支持。

 

 



添加微信×

扫描添加微信