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房产律师解析一起房屋部分共有人出售房屋其他共有人起诉要回纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-05-31


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

江某良、江某奇向本院提出诉讼请求:1.依法判决位于房山区A村东数第一间平房一间及独立院落归二原告所有;2.要求孙某将案涉房屋恢复原状。

事实与理由:二原告之父江父、之母江母共育子女三人,即江某良、江某奇、江某刚。197448日父江父因兄弟分家分得A村房屋三间,其中包括A村南头一间平房及独立院落(简称涉案房屋)。原告之父江父于19781123日去世,母亲江母于1983224日去世,父母生前均未留遗嘱,其遗产即三间房屋由江某良、江某奇、江某刚共同继承,三人共同管理、使用。

1986年江某刚将二间北房卖出,2013年江某刚将南头一间房屋及院落(即涉案房屋)出租。江某刚于200512月离婚,被告江某君系江某刚之子。江某刚因病于2015612日去世。在本案审理中,依孙某提交的证据,原告才发现案涉房屋已无房顶,原告认为系孙某故意拆除,要求孙某恢复原状。

 

被告辩称

江某君辩称:案涉的一间房屋我不知道对其有无继承权,如果有,我放弃继承,我放弃对江某刚所有遗产的继承权。我不在村内居住,我不了解案涉房屋的具体情况。我父亲江某刚与孙某签的协议我不清楚,我与孙某签协议的本意是放弃江某刚的所有遗产。

孙某述称:第一,就法定继承来说,本案已超过最长20年的诉讼时效。第二,从江某刚去世来讲,也超过3年的诉讼时效。第三,诉争房屋已经灭失,无法继承,应予驳回。第四,江某君和孙某签署的契约,该买卖行为有效,江某良、江某奇无权再向孙某主江返还房屋。第五,江某良、江某奇、江某君的户口均不在本村,也不在案涉房屋的宅院,不能继承宅基地。第六,江某良、江某奇主江江某君未经同意出售房屋,是三人内部关系,不能对抗善意第三人。第七,江某君处理案涉房屋在先,放弃继承在后,其放弃继承的行为无效,我认为其故意逃避责任。另,房屋系自然坍塌,不是孙某故意损坏。

 

法院查明

江父与江母育有长女江某良、次女江某奇、长子江某刚。江某刚于20156月去世,江父、江母早于江某刚去世。江某君系江某刚之子,江某刚于去世前已离婚。房山区A村东数第一间平房(位于孙某家南侧)为江父经分家所得。

2006年,江某刚向孙某借款2万元。

2013329日,江某刚(乙方)与孙某(甲方)签订《协议》一份,约定1.今有甲方租用乙方在新农村南头的宅院,租期为5年,租金为每年壹仟元,2.租期内甲方在保留原有房屋的情况下,可以进行建筑,3.……,4.在租期内,如遇国家征地或改造,乙方对甲方所建房屋设施进行原价补偿后,所有其它补偿一切归乙方所有,……。

201744日,孙某(甲方)与江某君签订《契约》,载明:因江某刚生前与孙某之间的协议(复印件附后),将到期,并且江某刚生前从孙某手中借了贰万元(借条复印件附后),由于二人生前的协议与债务关系,经孙某与江某刚之子江某君协商,达成解决办法,一、甲乙双方确认江某刚生前欠孙某贰万元本金,连本带利共计叁万元,并且甲方对江某刚的房屋所在地投资建筑费用为叁万陆仟元整,二、经甲乙双方协商,乙方将A村南头的房屋、宅院卖给甲方,用以偿还乙方父亲所欠甲方的债务。

江某良、江某奇主江孙某不构成善意取得,江某刚与原告是前后邻居,孙某了解原告的家庭情况以及房屋归属情况,江某刚去世后,201611月,原告找到孙某,协商《协议》事宜,提出要翻盖房屋。另,江某良、江某奇主江,据江某刚陈述,其已向孙某归还1.5万元,仅欠0.5万元,且房屋所在宅基地使用权价值较高,房屋及院落的价值远远高于所抵债务,以房抵债的对价明显不合理。孙某主江江某良与江某奇于201751日之后找其商谈,此时其已与江某君签订《契约》。

 

裁判结果

一、位于北京市房山区A村东数第一间平房一间由江某良、江某奇继承;

二、驳回江某良、江某奇的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

继承开始后,继承人未明确表示放弃继承的,视为接受继承,遗产未分割的,即为共同共有。江父与江母去世后,江某良、江某奇未明确表示放弃继承,视为接受继承。江父与江母的遗产即案涉房屋未进行分割,一直处于继承人共同共有状态,对于共有房屋的分割,不适用诉讼时效制度。因此,孙某主江江某良、江某奇的起诉超过诉讼时效,无法律依据,法院不予认可。

孙某与江某良、江某奇原为前后邻居,孙某在明知案涉房屋可能存在其他权利人的情况下,仍直接与江某君签订以房抵债的《契约》,不应认定孙某受让该房屋时是善意,故在案涉房屋权利人江某良、江某奇未同意的情况下,江某君将案涉房屋转让给孙某的行为应属无效。现江某刚已去世,江某刚的继承人江某君放弃继承,故案涉房屋应由江某良、江某奇继承。该房屋虽已无房顶,但并未灭失,孙某主江该房屋灭失故无法继承的主江,法院不予采纳。



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