北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告之间的借名买房的合同关系；2．依法判决北京市海淀区一号房屋上的权利归原告所有；3．依法判令被告向原告支付已取得的2008年3月至2011年9月延期交房违约金213879元；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：双方系兄妹关系，2004年老宅拆迁，由赵某英作为被拆迁人签订《拆迁协议》并办理拆迁事宜，依据拆迁政策，可购买安置房多套，在购买过程中，双方协商其中一套安置房由赵某文购买，因赵某英系被拆迁人，因此以赵某英的名义与北京G公司签订房屋买卖合同，所有的需要缴纳的款项由赵某文支付，有关房屋的一切权利均由赵某文享有。
因双方为亲属关系，故未签订借名买房合同。在此基础上，赵某英与北京G公司于2004年6月4日签订的《拆迁认购（期房）购销合同》，2011年9月29日签订《补充协议》购买了北京市海淀区一号房屋，赵某文承担了全部费用，合同原件也由赵某文持有，在房屋交付后，一直由赵某文占有使用，并承担了物业、供暖等后续费用。现因房屋价值上涨，赵某英否认与赵某文借名买房的事实，为维护赵某文合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
赵某英辩称，不同意赵某文诉讼请求，双方不存在借名买房关系，请求法院驳回赵某文的诉讼请求。
法院查明
2004年6月4日，赵某英（买方、乙方）与北京G公司（卖方、甲方，以下简称G公司）签订《认购（期房）购销合同》，约定乙方自愿购买甲方位于一号房屋，价款合计327297元。付款方式为2004年6月4日前一次性支付全部房价款，合同第六条违约责任：甲方如未按合同约定的期限将该房交付乙方使用，甲方应按乙方累计已付款的万分之五向乙方支付违约金。2011年9月29日，双方再次签订《补充协议》，根据实测面积调整为84．59平方米，应补交购房款6834元。上述协议签订后，对应的购房款收据327297元交纳时间为2004年6月4日，补交购房款6834元交纳时间2011年9月29日，收据所开的交费人为赵某英。
上述合同、补充协议以及收据原件均由赵某文持有。赵某文主张上述原件由其持有的原因系其与赵某英口头约定借名买房，因此合同及协议的原件均由赵某文持有，而收据所对应的购房款及补差款的缴纳亦系赵某文实际支付，因此收据原件亦有赵某文持有。赵某文向本院提交交易对手信息，证明其通过现金方式向赵某英支付了购房款177300元、剩余15万元左右系因赵某文在拆迁时应得的拆迁补偿由赵某英领取，折抵购房款，上述两笔款项相加为327300元，与购房款327297元相当。
赵某英对上述证据的真实性均予以认可，但否认双方存在借名买房关系，其主张原件在赵某文处系因为其说住房紧张，将房屋借给其居住。就付款情况，赵某英称与本案无关，且其本人并未收到赵某文支付的177300元，购房款实际系由其支付。
赵某文提交《供暖安全协议》、《业主装修管理协议》、《入住合同》、《业主入住公约》、《北京市居民供热采暖合同》，其主张上述协议中的签名虽然是赵某英的名字，但是都是由赵某文所签，用于证明借名买房，赵某英对上述证据的真实性予以认可，但其主张系因为赵某文借住，所以由其代办相关手续。涉案房屋自实际交付至今，均由赵某文实际控制。
赵某文主张因开发商违约，就涉案房屋支付了延期交房的违约金，就上述违约金，赵某文主张赵某英特地为其开立账户，并将相应的违约金向其支付。赵某英对此不予认可。本院经查询建设银行赵某文账号开户材料，查证该账号系赵某英替赵某文申请开户，并于2008年3月18日存入99822元。经本院询问双方确认上述费用为截至2008年2月的逾期交房的违约金，赵某文主张该账户开立及存款可以证明赵某英认可借名买房的事实，赵某英主张系赵某文认为被拆迁宅基地上有“祖业产”，自2006年7月1日至2011年9月30日就涉案房屋共发放违约金314028元。
诉讼中经核实，涉案房屋现不具备办理房屋权属登记的条件。
裁判结果
一、赵某英于本判决生效后十五日内，支付赵某文剩余延期交房违约金213879元；
二、驳回赵某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
首先，本案所涉房屋的《认购（期房）购销合同》及《补充协议》的原件为赵某文持有，而对应的两次支付购房款的收据原件亦由其持有，赵某英辩称涉案房屋系其借予赵某文居住，但借房居住并不需要将上述原件交由借住人持有，此行为明显与常理不符，因此法院对于赵某文主张的涉案房屋购房款由赵某文实际支付予以采信；其次，本案涉案房屋因卖方延期交付产生了延期交房的违约金，根据调取银行开户信息的结果，赵某英于2008年为赵某文开户并存入了截至开户时的卖方已支付的逾期交房的违约金，亦足以说明双方存在借名买房的合同关系，就赵某英抗辩系基于其母亲的协调才支付上述违约金缺乏证据支持，法院不予采信。
因涉案房屋尚未办理房屋权属证书，不具备确认相应物权的条件，故法院对于赵某文请求依法判决北京市海淀区一号房屋上的权利归赵某文所有，现并不具备相应条件，法院不予支持。就延期交房违约金，根据G公司出具的函件，确认2006年7月1日至2011年9月30日就涉案房屋共发放延期交房违约金314028元，现赵某英已经给付赵某文99822元，剩余部分214206元亦应当予以支付，赵某文要求支付213879元未超过应付金额，法院予以支持。
