北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告齐某聪向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认2009年4月7日周某文、周某武签订的《房屋产权协议书》无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：齐某聪、周某文在北京市怀柔区人民法院离婚后财产纠纷案中，庭审期间，周某文向法庭提交了2009年4月7日周某文、周某武签订的《房屋产权协议书》作为否定原告齐某聪分配怀柔区A号宅基地房屋（以下简称“A号房屋”）的证据。2007年1月9日齐某聪、周某文结婚。婚姻存续期间夫妻共同申请了A号宅基地。2008年11月19日《村民宅院地使用许可证》、2009年4月17日《村民建房建设工程规划许可证》均落在周某文名下。周某文之胞弟周某武系非农户口，无权享受村集体的宅基地福利。
2009年4月7日，在齐某聪不知情的情况下，周某文与周某武私下签订《房屋产权协议书》，将齐某聪、周某文婚姻存续期间取得的A号宅基地私自转给其弟周某武。后周某武出资在上述A号宅基地上建房并空置至今。农村宅基地按家庭规划批建。婚姻存续期间齐某聪、周某文系同一家庭成员，所取得的村宅基地属于家庭使用。周某武与齐某聪、周某武并非并同一家庭成员，在齐某聪不知情的情况下，周某文擅自将家庭所有的村宅基地使用权处分给周某武，并签订《房屋产权协议书》。对于周某文的擅自处分行为，齐某聪不同意，周某文的行为违反了相关法律的规定，该处分行为无效。齐某聪为维护自身合法权益，故依法诉至法院。
被告辩称
周某文辩称，离婚的时候，我与原告的共同财产就是一辆车，已经折价给原告了。A号房屋是周某武全资新建的，我没有出资，但是该房屋是以我的名义申请新建的。不同意原告的诉讼请求，认为协议有效，A号房屋就是周某武的。
周某武辩称，不同意原告的诉讼请求，A号房屋是我出资建设的，建房的时候由于周某文没有钱，于是家里人就商量将A号宅基地归我，让我出资建房。我与周某文之间签订的协议应该是有效的。我的户口是居民户口。
法院查明
齐某聪、周某文原系夫妻关系，二人于2007年1月9日结婚，2020年判决离婚。周某文与周某武系兄弟关系。2007年12月25日，周某文向北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村村委会提交建房申请一份，该申请中载明：“……本村村民周某文，男，30岁，妻子，齐某聪，25岁，……家中原有住房4间，由于弟弟周某武已成家，经家庭协商，将原有住房分给周某武继承。我们5口人没有房，为解决生活中的实际困难，也申请新批一处宅基地……”。齐某聪提交的村民建房申请审批表中载明，申请人周某文，同住人员为齐某聪、齐某娟，批准建房。2008年周某文取得宅院地使用许可证，该许可证中载明，户主姓名周某文，2009年周某文取得建房建设工程规划许可证，该许可证明载明，建设人为周某文。
2009年4月7日，周某文周某武签订房屋产权协议书一份约定：“今有宅基地一块（位于前桥梓A号），宅基地为周某文批建，后经父母兄弟协商，此宅基地（A号）由弟弟周某武2009年全资建盖，房屋使用权及产权由周某武所有。如周某文要回时，需将当时周某武盖房时全资返还，并给予一定补偿。”
庭审中，齐某聪称桥梓镇前桥梓村的A号房屋是其与周某文婚姻关系存续期间，周某文以家庭的名义申请新建的，虽然该房是周某武出资新建，但是齐某聪没有同意，而且，周某文与周某武签订房屋产权协议书的事情齐某聪完全不知情，周某武是非农户口不能够获得农村宅基地的使用权，因此周某文与周某武签订的协议是无效的。
对此，周某文认为A号院是周某武出资建的，其与周某武签订的合同也是有效的。周某武是居民户。A号院是由其出资，而且也与周某文签订了协议，该宅院就是周某武的。
本案审理过程中，本院前往调查，经查周某武在2003年至2009年期间并非农业户籍的村民，也不是村经济合作社社员。
裁判结果
驳回齐某聪的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力。周某文与周某武签订的《房屋产权协议书》系双方真实意思表示，此协议是双方对涉案宅基地使用权及将来所建房屋归属的约定，协议签订后，亦由周某武出资建造了房屋。就周某武的宅基地使用资格问题，周某武原系农民，其因上学户别转为非农户，毕业后，又将户口迁回本村，且周某武与周某文系亲兄弟关系，周某武可以通过继承、接受赠与等方式取得该村宅基地的使用权。周某文与周某武签订的涉案协议并不违反法律、法规的强制性规定。
农村宅基地审批实行“一户一宅”的原则，涉案宅基地系周某文申请，在申请时与周某文同一户内的家庭成员均对所申请的宅基地享有使用权，齐某聪提出周某文在齐某聪不知情的情况下私自转让宅基地，但是即使周某文在处分权上存在瑕疵，亦不影响合同的效力。故法院对于齐某聪要求认定2009年4月7日周某文、周某武签订的房屋产权协议无效的诉讼请求，不予支持。
