北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某霞向本院提出诉讼请求：1、判令确认我与周某丽之间关于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）存在借名买房合同关系；2、判令解除双方之间借名买房合同，周某丽赔偿我房价款损失609.55万元。
事实和理由：我与周某丽系同胞姐妹关系。我于1988年移居美国至今，并已取得美国国籍。由于长期不在国内，无法及时照料父母，出于尽孝我出资购买了一号房屋。但是依据当时的购房政策，需购房人具有北京户籍，我父母均非北京户籍，我当时已是美国国籍，只有妹妹周某丽大学毕业后在京落户，遂以其的名义购买一号房屋，购房款由我全额出资，房屋登记至周某丽名下，待父母百年后，房屋所有权仍归我所有。现由于北京限购政策，我无法取得房屋登记，继续保持借名购房合同关系对我不利。故诉至法院，望判如所请。
周某丽未到庭应诉,亦未提交书面答辩意见。
法院查明
周某霞与周某丽系同胞姐妹关系。周某丽与北京市S公司签署《房屋买卖契约》，根据96年同拆迁居民签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书及回迁购房补充协议书，周某丽购买一号房屋，总计103962元。后一号房屋于2001年12月11日登记至周某丽名下。
关于借名购房约定，周某霞表示发生于1997年至1998年，当时周某霞已取得美国国籍，爱人孙某良做海运生意，家庭生活富裕，意欲在京购买房屋让父母居住使用。当时经人介绍购买拆迁房必须拥有在京户籍，周某丽大学刚毕业在京落户，双方协商借用周某丽名义购房，一号房屋所有权人是周某霞，待父母去世后房屋归周某霞所有。经询，周某霞表示未签署书面借名购房约定，但家庭成员对此均知情且无异议。
关于房屋出资及使用情况，周某霞表示在美国委托国内朋友林某君办理购房手续，购房合同及房管部门变更产权登记的签名都是加盖周某丽的人名章。购房款加上各种手续费用近100万元，孙某良给付林某君美元，林某君兑换成人民币后全款付清，没有贷款。一号房屋于1998年交付使用，孙某良出资进行了装修，一直由双方父母居住使用。父母去世后，房屋用于存放母亲骨灰，现无人居住。经询，周某霞表示找不到购房凭证及相关手续。
与家人通话录音，证明房屋由原告借名购买
民事判决书、周某旭手书材料等，欲证明周某丽于购房时刚刚大学毕业，无能力出资购买一号房屋；周某丽曾向周某霞借款250万元购买现住房屋，至今仍未归还；父亲周父偏爱周某丽，几年来一直给付周某丽款项，周某丽不具备购房的经济条件。
庭审中，证人周某旭出庭作证称：我是周某霞、周某丽的哥哥。一号房屋是周某霞和孙某良全额出资购买的，当时父母在京没有住处。购买一号房屋后，装修费用也是周某霞出资的，房屋装修后就由父母居住。购房款八、九十万元加上装修款近百万元。大家都认为是周某丽代出资人周某霞持有房屋。我没有参与购房过程，是听母亲和周某霞说的。
经查，周某霞曾于2019年以房屋买卖合同纠纷为由将周某丽诉至本院，要求周某丽协助办理一号房屋过户手续，将房屋过户至周某丽名下。经鉴定一号房屋市场价值609.55万元。
裁判结果
一、原告周某霞与被告周某丽就北京市朝阳区一号房屋存在借名买房约定。
二、原告周某霞与被告周某丽之间的借名买房约定于本判决生效之日起解除。
三、被告周某丽于本判决生效之日起七日内退还并赔偿原告周某霞购房款及房屋增值款共计四百二十七万元。
四、驳回原告周某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对己方提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
结合原告所述及诉求可知，本案争议焦点系周某霞与周某丽之间是否存在借名买房关系，在不具有书面约定情形下，应当结合购房背景、购房能力、购房出资、购房条件、占有使用等因素综合判断待证事实是否存在。首先，据《房屋买卖契约》载明一号房屋系回迁安置房屋，该类房屋对于购买方的资质及条件有所限制，周某霞系外籍身份，因周某丽具备在京户籍故借用其名义购房具有合理性。第二，据《房屋买卖契约》载明依据1996年拆迁文件售房，据《北京市房屋登记表》载明于1999年11月12日制表，结合各方所述可以推断购房日期发生于1997年至1998年期间，购房时周某丽刚刚大学毕业入职工作，在无其他资金支持下实难负担全款购房，周某霞所述己方具备出资能力符合在案证据指向。
第三，根据在案证据审查，双方的多位证明一号房屋由周某霞出资借用周某丽名义购买，各家庭成员对于事实的陈述呈现较为一致的倾向性。最后，一号房屋自购买后一直由双方父母居住使用，周某丽从未占有使用房屋，即便在父亲去世后房屋空置、周某丽承受各类债务情形下，周某丽亦未能充分利用一号房屋的使用及收益性能，此与房屋所有权人行权习惯明显不符。
综上，在案证据可以形成证据链证明周某霞所述事实，虽然双方未就借名买房签署书面协议，但周某霞已就上述事实予以充分举证，且证据具有优势，法院对其所述予以采信。周某霞要求确认双方之间存在借名买房约定有事实及法律依据，法院予以支持。
关于解约赔偿，周某霞与周某丽就借名买房约定项下已经部分履行，周某霞确以周某丽名义购买了一号房屋，现因周某霞不具备购房资格无法办理房屋权属转移登记手续，导致合同最终目的在法律上及事实上不能履行，其要求解除合同理由正当，法院予以支持。关于退赔款项，合同履行不能并非单纯归责于周某丽，周某霞不具备购房资格导致无法完成权属转移登记手续变更。且就购房事实而言，周某霞只有借用周某丽名义才有资格购买一号房屋，其本人并不享有取得物权必备资格，一号房屋价值中包含了周某丽的贡献率，故周某霞参照一号房屋市值主张周某丽全额退赔依据不足，法院综合考虑房屋贡献率及违约责任，酌情判处周某丽退还并赔偿周某霞房款及增值款427万元。
