北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告就平谷区一号房屋达成的买卖合同关系；2.判决被告返还原告购房款580000元；3.解除原告与第三人于2017年3月12日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；4.被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2017年3月12日，原告与被告经他人介绍建立了购买北京市平谷区一号房屋的买卖合同关系。原告为买方，被告为卖方；买卖的标的为北京市平谷区一号房；房屋价格为580000元。当日，原告即向被告支付清全部房款580000元，原告也接收了本案诉争房屋。
由于该房为被告的抵账房，于是当日被告协助原告办理了更名手续和第三人签订了《北京市商品房现房买卖合同》，但是原告并未与第三人建立真实的房屋买卖合同关系。2017年12月原告购买的诉争房屋被北京市平谷区人民法院（以下简称平谷法院）查封，原告经过了解才发现本案的诉争房屋在2015年6月27日已经被H公司卖给了张某，并办理了网签。原告认为，被告将自己未取得所有权且在出售时已被他人网签的房屋出售给原告，造成了原告无法取得该房屋的所有权，且被平谷法院查封的后果，原告认为被告应对此承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
陈某旭辩称，一、我不是本案适格被告。原告在诉状中陈述不属实，案涉房屋所有权人是H公司，该房产在2014年已经办证至该公司名下，原告在购买涉案房屋时，案涉房屋已经竣工交付且早已经具备办证条件。原告系与H公司签订买卖合同，且H公司向原告出具了收取房款的收据，案涉房屋的价款、交付、办证等具体合同事项均是原告与H公司协商的，我从未见过原告，更未与原告协商任何合同事宜，更不可能存在买卖房屋的意思表示，因此我并非涉案房屋买卖合同相对人，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告诉请没有事实基础和法律依据，请求法院驳回原告对我的起诉。
二、我是基于与北京XX建设有限公司、烟台市XX经贸有限公司、H公司的三方协议取得涉案房屋的债权担保，H公司承诺以三套房产抵押，卖房后优先偿还我。2017年3月12日，H公司将案涉房屋出售给原告，并与原告签订《北京市商品房预售合同》，原告根据被告指示将房款支付至我控制账户，以此抵消H公司拖欠我的债务。据此，我与H公司债权债务消灭，原告与H公司就案涉房屋成立债权债务关系。为配合H公司办理手续，我在相关材料上签字。
三、退一步讲，假使根据原告与我签订的《个人声明》认定，原告与我存在《个人声明》这份协议记载的合同关系，那么，该声明中明确载明：“自本声明签署之日起，现买受人承担预售合同中的权利义务，原买受人退出预售合同关系。因此产生的一切责任由现买受人承担。”在原告与H公司签订《北京市商品房预售合同》，支付购房款，H公司将案涉房屋交付原告，我收到债权款项后，原告、H公司、我三方之间的债权债务概括转移已经履行完毕。原告现起诉反悔要求解除该债权债务转让关系没有事实和法律依据，不应被支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人H公司述称，不同意解除与杨某霞之间的合同。
法院查明
第三人H公司开发建设了北京市平谷区XX镇XX号院S号楼，该楼所在土地用途为商业，于2014年7月4日竣工验收合格，2014年11月14日办理初始产权登记。2015年6月27日，H公司作为借款人与出借人张某签订《借款合同》。自2015年起，H公司作为出卖人与买受人张某分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定张某购买H公司开发建设的北京市平谷区XX镇XX号院S号楼内66套房屋，其中包括涉案房屋。
张某认可其与H公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为H公司向张某的借款提供担保。涉案房屋的网签人为张某，第一次网签时间为2015年6月27日。2015年6月29日，双方当事人向北京市某公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市某公证处于2015年6月29日作出公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。
2017年3月12日，杨某霞向陈某旭的儿子转账580000元，陈某旭为杨某霞出具收据，记载收到杨某霞购买涉案房屋全部房款580000元。同日，陈某旭、杨某霞双方出具声明，载明：陈某旭于2013年1月10日与售楼处签署《北京市商品房预售合同》购买的一号房，由于个人原因，现更名为杨某霞。自声明签署之日起，现买受人承担预售合同中的权利义务，原买受人退出预售合同关系。因此产生的一切责任由现买受人承担，原买受人自愿承担连带责任。杨某霞在该声明上注明：本人已知晓此房屋暂时不能网签，具体时间待开发商通知。
同日，H公司与杨某霞签订《北京市商品房预售合同》，约定涉案房屋所在土地用途为商业，该商品房已经设定抵押，抵押权人为XX支行，抵押登记日期为2012年5月15日；总价款为497990元等。2017年3月13日，陈某旭与杨某霞办理了客户变更手续，将涉案房屋的客户姓名人变更为杨某霞。
2017年12月4日，北京市某公证处作出执行证书，主要内容：被执行人为H公司；执行标的为：1、借款本金：人民币2000万元。2、利息：3、违约金。4其他费用……。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，上述执行标的2、3、4项总计不超过年利率24%等。后张某持公证书、执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封了H公司名下多处房屋，含本案所涉1126号房屋，查封期限3年。杨某霞作为案外人曾向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。本院作出执行裁定书，驳回了杨某霞的执行异议。杨某霞向本院提起案外人异议之诉，要求对涉案房屋停止执行。本院驳回杨某霞的诉讼请求，该判决已发生法律效力。后杨某霞诉至本院，提出本案诉讼请求。
裁判结果
一、解除原告杨某霞与被告陈某旭就位于北京市平谷区一号房屋所达成权利义务转移的合同关系；
二、被告陈某旭于本判决生效后三十日内返还原告杨某霞580000元；
三、解除原告杨某霞与第三人北京H公司以于2017年3月12日签订《北京市商品房预售合同》形式所形成的权利义务关系。
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以物抵债需要将物的所有权转移后才能产生债权人实现债权的法律效力，即除双方达成以物抵债的意思表示之外，还需要物的所有权实际转移。本案中，涉案房屋属于H公司所有，因H公司欠案外人债务，H公司与案外人达成以房抵债的协议。之后H公司为抵顶工程款，将案涉房屋出售给陈某旭，而陈某旭并未实际向H公司支付购房款，购房款仍是H公司所欠债务折抵，即陈某旭与H公司之间的买卖关系，仍是以房抵债协议的履行部分，并不是一个独立的房屋买卖关系。
陈某旭通过签署个人声明的方式将其与H公司之间的合同权利义务关系转让给杨某霞，故杨某霞与H公司之间也非独立的买卖关系，杨某霞与H公司之间签订买卖合同的基础来源于陈某旭与H公司之间的权利义务关系。涉案房屋并未转移登记至陈某旭名下，杨某霞不能从承受陈某旭与H公司之间权利义务移转的过程中获得涉案房屋的所有权，其最终获取房屋所有权的目的无法实现，故陈某旭与杨某霞之间权利义务转让的合同关系应予解除，杨某霞有权主张陈某旭返还所支付的580000元。
杨某霞对其与陈某旭之间权利义务关系的认识有误，法院按照双方之间真实的权利义务关系进行处理，但其主张陈某旭返还580000元的请求，法院予以支持。同时，基于H公司的原因涉案房屋所有权也不能转移登记至杨某霞名下，致使以房抵债的合同不能实际履行，故H公司与杨某霞以签订《北京市商品房预售合同》形式所形成的权利义务关系亦应解除。陈某旭虽主张其收取杨某霞的款项属于收取H公司支付的抵债款，但并未向法院提供证据予以证明，法院对其主张不予采纳。
