北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林女士向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法分割双方婚后共同购买的北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）、北京市通州区二号房屋（以下简称二号房屋）、北京市通州区三号房屋（以下简称三号房屋）、海南省四号房屋（以下简称四号房屋），四号房屋和二号房屋我主张所有权，不向对方支付折价款，三号房屋和一号房屋由刘先生所有，要求其按照2018年10月31日双方离婚时房屋市场价值扣减目前剩余贷款本金之后的金额，向我方支付折价款，离婚之后刘先生偿还的贷款我方不向对方支付，因为对方通过司法途径伪造债务，转移夫妻共同财产；
事实与理由：双方于2018年10月31日经大兴法院判决离婚，但双方婚后在通州购买的3套房屋在离婚诉讼中未予处理。关于一号房屋，刘先生与陈某达成调解协议。我认为刘先生虚构事实，侵害我的正当权益，向通州法院提起第三人撤销之诉，通州法院撤销了其与陈某的调解书。刘先生与陈某不服提出上诉，二审法院维持原判。就此一号房屋涉及案外人利益的情况已不存在。二号房屋及三号房屋，刘先生主张系其舅舅周某旭及母亲周某兰借名购买，并在可以通知我的情况下，对我公告送达，造成缺席判决，因此，通州法院做出对我不利的判决。我收到判决后提起上诉，二审法院撤销原判发回重审。后刘先生在该案发回重审后于2019年撤诉。
因此，目前该两处房屋涉及案外人利益的情况已不存在。鉴于刘先生虚构债务，意图转移夫妻共同财产的行为，要求在分割婚后夫妻共同财产时，对其少分或不分。故诉至法院。
被告辩称
刘先生辩称，不同意对方诉讼请求。对于三号房屋和二号房屋，案外人周某旭和周某兰已经发表明确意见，这两套房屋属于案外人财产，不属于夫妻共同财产，案外人借刘先生名义买房，不同意分割。案外人没有再行起诉。四号房屋是周某兰买的，由周某兰占有使用，我方有35万元的转账记录，我方主张所有权，同意扣除35万元之后的金额向对方支付50%的折价款，按照2018年12月31日离婚时房屋市场价值计算，折价款金额为13.4万元，房屋没有贷款，登记在刘先生名下。
四号房屋是2017年3月26日购买。我要来房子之后，还给周某兰。一号房屋不属于夫妻共同财产，属于案外人陈某借名买房，不同意分割。如果坚持分割，应当扣除案外人首付款及还贷金额，我方主张房屋所有权，房屋在离婚时的价值再折算首付款和还贷金额，已经没有补偿款了，不同意支付折价款。
一号房屋从2017年7月开始还贷，每月还款7558.74元，等额贷款，尚未偿还完毕，一号房屋截止2022年2月21日查询时，尚欠贷款本金为419624.64元。如果坚持分割二号房屋和三号房屋，应当扣除案外人首付款及还贷金额，我方主张房屋所有权，房屋在离婚时的价值再折算首付款和还贷金额，已经没有补偿款了，不同意支付折价款。
通州三套房屋全是2016年8月购买，与合同上的日期不一致，合同上的价款与我方实际支付价款不一致，实际支付的多。二号房屋是从2017年7月份开始偿还贷款，每月偿还4859.19元，等额贷款，截止我2022年2月21日查询时，尚欠贷款本金为269758.69元。三号房屋从2017年7月份开始偿还贷款，截止我2022年2月24日查询时，尚欠贷款本金为425777.95元，每月偿还7774.7元。要求按照双方离婚时的市场价值核算相关数额。
通州三套房屋的首付和贷款都是案外人偿还的，在双方婚内及婚后都未对该三套房屋进行出资。通州三套房屋现在空置，所有权都登记在我名下。
法院查明
林女士和刘先生于2015年登记结婚，2018年，经北京市大兴区人民法院做出判决，解除双方之间的婚姻关系，该案中写明法院对于四号房屋、二号房屋、一号房屋、三号房屋不予处理。
对于四号房屋，2019年9月，刘先生、周某兰（刘先生之母）曾以所有权纠纷为由起诉林女士，后于2020年6月9日撤诉。2021年1月，刘先生、周某兰再次以所有权纠纷为由起诉林女士，要求确认周某兰、刘先生、林女士按份共有四号房屋，四号房屋归刘先生、周某兰所有，向林女士支付补偿款等，法院判决书，驳回刘先生、周某兰的全部诉讼请求。刘先生、周某兰提出上诉，法院驳回上诉，维持原判。
该案认定：周某兰在签订认购协议并交纳定金5万元后向T公司出具更名申请书，申请将涉案房屋更名为林女士，说明双方并没有共同出资买房的合意；周某兰主张由其本人及朋友账户转给刘先生30万元系涉案房屋的购房款并由林女士代周某兰支付的主张，法院不予采信；2016年6月1日，林女士与T公司签订商品房买卖合同，并由林女士转给该公司530987元房款，房屋登记在林女士名下，因此涉案房屋在刘先生与林女士婚姻存续期间购买，属于刘先生与林女士夫妻共同财产。
对于二号房屋、三号房屋，周某兰、周某旭（周某兰哥哥）曾以合同纠纷为由起诉刘先生、林女士，要求刘先生、林女士支付补偿款278万元，法院查明：2016年7月31日，刘先生（甲方）与周某兰、周某旭（乙方）签订借名协议，约定乙方委托甲方以甲方名义购买三号房屋、二号房屋；
2016年12月7日，刘先生与高某签订存量房屋买卖合同，购得三号房屋，2016年12月8日，刘先生与刘某签订存量房屋买卖合同，购得二号房屋；2017年9月13日，周某兰、周某旭与刘先生签订补充协议，约定：解除周某旭、周某兰、刘先生签订的借名协议，刘先生支付两人补偿款278万元，二号房屋和三号房屋归刘先生所有，贷款由周某旭、周某兰按月偿还至2017年12月，此后由刘先生负责偿还；周某旭、周某兰称已给付刘先生购房款及相关费用165.3万元，房贷由其偿还，刘先生对此予以认可；三号房屋及二号房屋登记在刘先生名下。
该案认定：周某兰、周某旭与刘先生签订的借名协议和补充协议合法有效，涉案两套房屋购房首付款及部分贷款由周某旭、周某兰支付。该案判令刘先生给付周某旭、周某兰补偿款278万元。林女士不服提出上诉，北京市第三中级人民法院做出裁定书，撤销原判，发回重审。重审期间，周某兰、周某旭撤诉。
对于一号房屋，陈某曾以合同纠纷为由起诉刘先生，要求其支付补偿款160万元及利息，陈某诉称，2016年7月31日，其与刘先生签订借名协议，约定借用刘先生名义购买一号房屋，2017年9月30日，其与刘先生签订补充协议，约定房屋归刘先生所有，刘先生向其支付补偿款160万元。北京市通州区人民法院出具调解书，调解内容为刘先生给付陈某160万元。2018年12月3日，林女士以刘先生、陈某为被告提起第三人撤销之诉案件，要求撤销上述民事调解书，北京市通州区人民法院出具判决书，查明：2016年12月8日，刘先生与高某签订存量房屋买卖合同，购得一号房屋，2017年，一号房屋登记在刘先生名下，2017年，刘先生与银行签订个人房产抵押贷款合同。
该案认定：刘先生与陈某之间借名买房关系难以成立，建立在刘先生与陈某之间存在借名买房关系、刘先生与陈某协商一致解除借名买房关系有效基础上做出的上述民事调解书，侵犯了林女士的合法权益，应予撤销。法院判决撤销调解书。刘先生、陈某提出上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
本案查明，四号房屋产权登记在林女士名下，二号房屋、一号房屋、三号房屋产权登记在刘先生名下，该3套房屋尚有贷款未偿还完毕，截止2022年2月，一号房屋尚余贷款419624.64元未偿还，二号房屋尚余贷款269758.69元未偿还，三号房屋尚余贷款425777.95元未偿还。
本案诉讼期间，经当事人申请，对二号房屋、一号房屋、三号房屋、四号房屋价值进行鉴定，估价结果为：二号房屋在2018年价值为74.02万元，该房屋在2022年价值为64.77万元，一号房屋在2018年价值为103.84万元，该房屋在2022年价值为91.07万元，三号房屋在2018年价值为103.31万元，该房屋在2022年价值为90.62万元，四号房屋在2018年价值为61.8万元，该房屋在2022年价值为78.27万元。
刘先生主张二号房屋、一号房屋、三号房屋均系案外人借其名义于2016年8月出资购买的房屋，不属于夫妻共同财产，并提交银行流水、微信聊天记录、周某旭及周某兰出具的说明佐证。说明主要内容为：周某旭及周某兰分别借刘先生之名购买二号房屋及三号房屋，首付款、贷款、每月还贷均是本人通过刘先生账号支付，本人是房屋实际所有人。
林女士对此不予认可，主张上述房屋为夫妻共同财产，首付款及婚内贷款均由夫妻共同财产出资，离婚后其未偿还贷款，因为刘先生恶意诉讼、扩大损失，导致迟迟无法分割上述房屋，损失应由刘先生承担。
裁判结果
一、北京市通州区一号房屋及四号房屋归林女士所有；
二、北京市通州区二号房屋与北京市通州区三号房屋归刘先生所有；
三、驳回林女士、刘先生的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
双方争议焦点在于四号房屋、二号房屋、一号房屋、三号房屋是否为夫妻共同财产以及如何分割问题，对此，法院予以逐一分析。
对于四号房屋，根据生效判决确认，该房屋属于夫妻共同财产，现已具备分割条件，法院予以分割。对于刘先生提出的扣除35万元问题，其中30万元，经生效判决确认未予认定其购房款的性质，对于5万元，属于案外人支付，刘先生要求扣除于法无据，法院对此不予采信。
对于一号房屋，根据生效判决确认，该房屋不存在借名买房事实。据查，该房屋购于双方婚姻关系存续期间，房屋产权登记在刘先生名下，法院认定该房屋属于刘先生与林女士的夫妻共同财产应予分割。对于刘先生要求扣减案外人支付款项的主张，依据不足，法院不予支持。
对于二号房屋、三号房屋，案外人曾对上述房屋主张权利，后撤诉，此后未再提起诉讼，属于怠于行使权利，应承担不利的法律后果。刘先生提交的证据不足以证明上述房屋存在借名买房事实以及房屋归案外人所有。据查，该房屋购于双方婚姻关系存续期间，房屋产权登记在刘先生名下，法院认定该房屋属于刘先生与林女士的夫妻共同财产应予分割。对于刘先生要求扣减案外人支付款项的主张，依据不足，法院不予支持。
对于4套房屋的具体分割意见，在考虑到当事人主张的基础上，并参考房屋价值等情况，法院认为，一号房屋及三号房屋价值、贷款金额、还贷金额较为相似，法院判令一号房屋归林女士所有，三号房屋归刘先生所有，双方互不支付房屋补偿款。对于四号房屋及二号房屋，法院判令四号房屋归林女士所有，二号房屋归刘先生所有，虽然四号房屋价值较高，且无贷款需要偿还，但考虑到刘先生因多起诉讼导致房屋无法尽快处理分割，且与案外人自行达成调解协议，损害林女士的合法权益等情形，故法院判令林女士不向刘先生支付房屋补偿款。
