北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文、张某勤向本院提出诉讼请求：1.判令将张某文、张某勤、张某涛、张某峰、张某辉按份共有的坐落于北京市西城区一号房屋依法进行分割，具体分割方案是判决北京市西城区一号房屋归张某文所有，张某文在完成案涉房屋变现，并扣除出售案涉房屋时发生的契税、印花税、中介费等各项税费及补交的差额房价款后的剩余价款向张某勤、张某涛、张某峰、张某辉支付相应折价款，其中张某文获得变现所得价款的3/5，张某勤和张某涛、张某峰、张某辉各获得变现所得价款的1/10；2.判令由张某文全权负责北京市西城区一号房屋的出售、变现、过户、分配等相关工作，张某勤和张某涛、张某峰、张某辉协助张某文完成上述工作；
事实和理由：本案五名当事人及其他二名案外人之间因遗嘱继承纠纷一案，北京市西城区人民法院出具判决书。根据北京市第二中级人民法院民事裁定书，上述一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。因此，根据裁定书送达情况，一审判决已自2022年8月22日起生效。上述一审判决第一项判决内容为：被继承人张某贤名下位于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）由本案五名当事人共同继承，其中张某文继承3/5份额，张某勤、张某涛、张某峰、张某辉各继承1/10份额，张某峰、张某辉、张某勤、张某涛应协助办理涉案房屋的过户手续。但是在一审判决作出后，本案五名当事人对于是否出售涉案房屋变现等问题无法达成一致意见。
其中，张某文、张某勤和张某辉由于年纪较大，均主张将涉案房屋尽快出售变现并将变现所得价款在扣除相关税费成本后按照本案五名当事人各自继承涉案房屋的份额进行分配。张某涛自2015年至今一直占用涉案房屋，自始至终未向张某文、张某勤和张某辉、张某峰支付任何租金、费用或补偿，且在其有足够经济能力另寻其他住处的情形下仍然拒不腾退、搬离涉案房屋，从而导致张某文、张某勤、张某辉的合法权益遭受严重侵害。
而张某峰长期居住于一审判决所涉及的同属于被继承人张某贤名下的另一套房屋，既不同意张某文、张某勤提出的交换彼此房屋份额及补偿差价的方案，又不同意张某文、张某勤提出的出售案涉房屋变现的方案。因此，张某文、张某勤和张某辉虽然名义上持有涉案房屋的部分份额，但实际上无法从涉案房屋获得任何利益。根据已经生效的一审判决第一项，张某文、张某勤合计持有涉案房屋70%份额；如果将张某辉持有的10%份额计算在内，三人合计持有涉案房屋份额达80%。换言之，占涉案房屋三分之二以上份额的按份共有人均同意出售涉案房屋变现。
为此，根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第三百零四条等有关规定，张某文、张某勤诉至法院。另外涉案房屋是央产房，除了本案房屋还有二号（以下二号房屋）是被继承人的遗产，这两处房屋的面积加起来是超标的，需要补交房款，但是目前手续都没有办理，无法提供央产房管理机构出具的准许涉案房屋上市交易的相关材料。
被告辩称
张某涛辩称，一、同意并服从判决书“同时一并解决全部共有物分割问题”的裁决，应一并解决涉案房屋和二号房屋等处房屋产权的析产分割。二、同意将全部共有物一并做变现处置，宜采取在房地产市场交易方式出售变现，不同意拍卖。如必须采取市场交易以外的方式变现时，市场交易价格与变现实际所得之间的收益差价损失和产生的费用由变卖方式的提起人（张某文、张某勤、张某涛、张某峰、张某辉中的一人或多人）承担，房屋过户手续所发生的税、费由全部张某文、张某勤、张某涛、张某峰、张某辉按份额分担。变现收益所得要按照市场交易价格付给张某涛应得的分割份额。
张某涛虽然同意分割，但分割的前提是涉案房屋和二号房屋同时处理，不同意现在只处理涉案房屋，如果同时处理两套房屋张某涛可以全权配合。张某涛不同意张某文、张某勤现在的分割方案。
张某峰辩称，首先，涉案房屋不存在抵押欠款，不存在债权债务的纠纷，不存在居住环境的瑕疵，不存在房屋质量问题。因此，不同意涉案房屋以所谓的折价或拍卖、变卖等非正常的市场交易方式变现。涉案房屋交易价格不能低于市场正常的交易价格，不能随便放弃预期能够实现的价格。
其次，在全部产权共有人协商的前提下，同意办理涉案房屋的分割、交易事宜。张某文、张某勤在处理涉案房屋交易分割时，如因操作不当给其他共有人造成损失的，其损失应由办理者承担，并给予其他共有人补偿；办理人以任何低于房地产市场正常交易价格出售的，其造成的一切损失由办理人承担并给予其他共有人差价补偿。张某峰认为拍卖、折价的方式有损房屋的价值，张某峰不同意张某文、张某勤现在的分割方案，张某峰要求在判给张某文前拿到房屋折价款。
张某辉辩称，同意张某文、张某勤的意见，房子先判给张某文，张某文卖完再分钱。
法院查明
张某贤与林某红系夫妻关系，二人育有五名子女，分别为张某辉、张某文、张某勤、张某涛、张某峰。张某贤于2004年死亡，林某红于2015年死亡。二人的父母均早于二人死亡。
涉案房屋和二号房屋均于2001年6月6日登记在张某贤名下。
2021年，张某文以遗嘱继承纠纷为由将张某峰、张某辉、张某勤、张某涛诉至本院。本院经审理判决张某贤名下涉案房屋由张某文、张某峰、张某辉、张某勤、张某涛共同继承，其中张某文继承3/5份额，张某峰、张某辉、张某勤、张某涛各继承1/10份额，张某峰、张某辉、张某勤、张某涛应协助办理上述房屋的过户手续。张某文不服上述判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院裁定：准许张某文撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。各方认可上述判决、裁定均已发生法律效力。
经询，上述判决生效后，各方未办理新的不动产权证，涉案房屋目前仍登记在张某贤名下。张某文自认，涉案房屋系央产房，需要补交超标房款，但目前尚未办理手续，亦无法提供央产房管理机构出具的准许涉案房屋上市交易的相关材料。
诉讼中，张某文称可以在判决涉案房屋由其所有之前，将支付给张某涛、张某峰的房屋折价款提存至法院账户，张某勤、张某辉同意将涉案房屋判决给张某文所有后，再由张某文向张某勤、张某辉支付房屋折价款并承担张某文不能支付折价款的风险。但各方就涉案房屋的市场价值无法达成一致意见，张某文、张某勤向本院申请对涉案房屋的现市场价值进行评估。
裁判结果
驳回张某文、张某勤的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。根据已经发生法律效力的判决书，裁定书，涉案房屋由张某文、张某勤、张某涛、张某峰、张某辉按份共有，在无证据证明各方存在不得分割涉案房屋的情况下，张某文、张某勤有权起诉要求分割涉案房屋。
但根据本案查明的情况，张某文、张某勤提出的分割方案未获得张某涛、张某峰同意，张某涛、张某峰不能接受涉案房屋因拍卖、变卖导致的价值贬损，故张某文、张某勤要求将涉案房屋判归张某文所有，并在张某文在完成涉案房屋变现，并扣除出售涉案房屋时发生的契税、印花税、中介费等各项税费及补交的差额房价款后，向张某勤、张某涛、张某峰、张某辉支付相应剩余房屋折价款的分割方案，暂不具备实施条件，法院不予支持。
此外，张某文提出可在法院判决涉案房屋归张某文之前，先行将应支付给张某涛、张某峰的房屋折价款提存至法院账户，但各方对涉案房屋的市场价值无法达成一致意见，故张某文、张某勤申请对涉案房屋的市场价值进行评估。但是，张某文自认涉案房屋系央产房，存在未补交的超标房款，现阶段不能提供央产房管理机构出具的准予上市交易的证明材料，故涉案房屋的市场价值无法通过评估程序予以确定，法院对张某文、张某勤的评估申请不予准许，涉案房屋亦暂不满足张某文提出的上述分割方案的条件。
若各方同意将涉案房屋在存量房屋交易市场出售并分割价款，应自行协商办理出售事宜。
综上，法院对张某文、张某勤要求分割涉案房屋的诉讼请求暂不予支持。
