北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即将北京市西城区一号房屋交付给原告；2.请求判令被告向原告支付违约金（共计1228890元）；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2020年10月18日，原告与被告在第三人居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将坐落于北京市西城区一号房屋出卖给原告，房屋成交总价款为822万元，被告收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给原告。
2020年11月4日，原告与被告办理了房屋不动产转移登记手续；2020年12月1日，被告已收到全部购房款；截至2021年3月31日，合同约定的120日期限届满，被告未将案涉房屋交付给原告。之后，原告多次与被告就房屋交付问题进行沟通，但被告以其家庭内部矛盾为由搪塞原告，至今未将案涉房屋交付给原告，根据目前情况，原告有理由相信被告将长时间不能将案涉房屋交付给原告。
原告认为，被告应当严格按照合同约定履行相应义务，其所谓的家庭内部矛盾与原告无关，更不应以此为由损害原告对于案涉房屋的合法权益。被告林某贤不能按照合同约定到期交付案涉房屋的行为显然构成违约。
被告辩称
被告林某贤辩称，第一，林某贤本人一直都是积极按照合同约定进行履约。本案中造成原告方不能如期收房的原因是林某贤的父母林某鹏、周某兰以及林某贤的弟弟林某鑫霸占房屋拒不腾出。所以本案中原告起诉林某贤是没有任何道理的。
实际上，原告方提供的视频也能够证明，在房屋没有如期交付之后，是林某贤和吴某辉一起报警，请求警察现场处理。这些都说明林某贤是在积极主动履行合同。对于原告诉讼请求，我方认可原告第一项诉讼请求，因为案外人导致房屋无法正常交付。第二项违约金不同意支付，如果法院要求我们支付，请法院调低。
法院查明
2020年10月18日，出卖人林某贤与买受人吴某辉签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定林某贤将坐落于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）出售给吴某辉，双方委托房地产经纪机构A公司成交，房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价355万元。
根据上述《买卖合同》第六条约定，林某贤应于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给吴某辉。《买卖合同》第七条违约责任约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。……”。
2020年10月18日，甲方（出卖方）林某贤、乙方（买受方）吴某辉、丙方（居间方）A公司就上述《买卖合同》签订《补充协议》，约定房屋交易价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计822万元。
2020年11月4日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书，案涉房屋登记至原告名下。
截至2021年3月31日，合同约定的120日交付期限届满，截至本案最后一次开庭日2022年1月24日被告仍未将案涉房屋交付给原告。
另查，吴某辉就案涉房屋于2021年4月9日立案的案件，以物权保护纠纷起诉林某贤及林某贤之父林某鹏、之母周某兰、之弟林某鑫及A公司，后在上述案件中撤回对林某贤的起诉，要求林某鹏、周某兰、林某鑫将案涉房屋腾退并交付给原告并支付房屋占用费、误工费、律师费。上述判决认定事实部分查明，“涉案房屋原为林某鹏、周某兰的夫妻共同财产，原登记在林某鹏名下。2017年4月24日，林某鹏（甲方）、周某兰（乙方）将涉案房屋赠与了林某贤（丙方）。双方在赠与协议书中约定，涉案房屋的使用权归林某鹏、周某兰所有，产权归林某贤所有。该赠与协议中约定的林某鹏、周某兰对涉案房屋享有的使用权事项，双方并未到相关部门登记备案，林某鑫（丁方）系该合同的当事人之一。
其后，2017年7月17日，双方在房管部门办理涉案房屋产权过户登记手续时，根据房管部门的要求，林某鹏与林某贤又签订了一份赠与合同，约定林某鹏将涉案房屋无偿赠与林某贤。在此赠与协议中，双方未约定林某鹏、周某兰的居住权问题。其后，林某贤取得了涉案房屋的产权证书”。上述案件，本院于2021年8月20日判决如下：“一、自本判决生效之日起十五日内，被告林某鹏、周某兰、林某鑫将原告吴某辉所有的位于北京市西城区一号房屋腾退，并将该房屋交付给原告吴某辉。二、驳回原告吴某辉的其他诉讼请求。”
后，林某鑫不服提出上诉，北京市第二中级人民法院（判决如下：“一、撤销北京市西城区人民法院（2021）京0102民初13560号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院判决第一项为：自本判决生效之日起十五日内，林某鹏、周某兰将落座于北京市西城区一号房屋腾空，并交付给吴某辉。三、驳回吴某辉的其他诉讼请求”。后，吴某辉就该案件申请执行，至本案庭审辩论终结前，尚在执行过程中。吴某辉表示执行中获知，因林某贤父母年事已高等原因，腾房可能需要很长时间。
再查，林某贤曾于2021年4月2日以排除妨害纠纷起诉林某鹏、周某兰、林某鑫要求其立即搬出案涉房屋，法院以林某贤不再是案涉房屋所有权人不是适格原告为由裁定驳回林某贤的起诉。原被告双方认可2021年间被告数次报警要求其父母和弟弟腾房，被告表示其父母不听劝告拒绝腾房，原告认为被告仍构成违约。
审理中，原被告及第三人认可原告购买房屋时曾现场看房，当时被告的父母没在。原被告亦认可被告未向原告交付房屋，被告表示正要准备交付时其父母闯入房屋霸占至今。
裁判结果
一、本判决生效之日起十五日内，被告林某贤将坐落于北京市西城区一号房屋交付给原告吴某辉；
二、本判决生效之日起七日内，被告林某贤给付原告吴某辉违约金12万元；
三、驳回原告吴某辉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
吴某辉与林某贤签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同约定，吴某辉应按期向林某贤支付购房款，林某贤应于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后120日内将案涉房屋交付给吴某辉。
审理中，林某贤认可其于2020年12月1日收到除物业交割保证金外的全部购房款，交付房屋系出卖人在房屋买卖合同中应履行的基本义务，林某贤应于2021年3月31日前将案涉房屋交付吴某辉。但，截至本案庭审辩论终结前，林某贤仍未向吴某辉交付房屋，故吴某辉有权依据合同要求其交付房屋并支付违约金。虽然案涉房屋未完成交付系因存在林某贤父母实际占用且拒不搬离房屋的情形，但林某贤在明知其父母对房屋享有居住权的情况下，未妥善解决即将房屋卖与吴某辉，同时因吴某辉去现场看房时林某贤父母并不在案涉房屋内，吴某辉签订《买卖合同》并完成房屋过户并无过错，故即使林某贤因案外人原因未完成交付，亦应承担合同基本的交付义务及相应的违约责任。故法院对吴某辉要求林某贤交付房屋的诉讼请求予以支持。
关于违约金，吴某辉自述林某贤父母腾房可能需要很长时间，考虑该案客观情况，违约金以处理至本案最后一次庭审之日2022年1月24日较为适宜，如吴某辉后续产生新的损失，其可另行主张。因合同约定及吴某辉主张的违约金过高，法院综合合同履行情况、过错情况、已发生的实际损失等，酌情确定林某贤支付吴某辉违约金12万元。
