北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某慧、吴某超向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告2010年8月29日签订的《备忘录》无效；2.判令被告立即腾退昌平区一号房屋，恢复原状后返还给原告；3被告支付原告2010年10月至返还涉案房屋之日止的房屋使用费（暂计算至2020年8月）489800元.被告返还购房发票。
事实及理由：赵某慧与吴某超系夫妻关系。2010年8月29日，二原告与被告赵某杰签订了《备忘录》，就一号房屋转让达成协议。2013年1月16日原告取得该房屋所有权。由于该房屋性质为限价商品房，属于国家政策性保障住房的一部分。根据北京市昌平区人民法院判决书的认定，该《备忘录》属于损害社会公共利益的合同，应属无效。
故诉至法院，请求法院判令该合同无效，被告立即将该房屋返还给原告。诉讼过程中，二原告得知被告已欠3年多的物业费未缴纳，且二原告去涉案房屋处询问得知被告早在前几年就已将涉案房屋出租，且是打隔断群租的方式出租。原告在起诉时未查询到这10年的房屋租金，后通过链家中介查询得知，故向法院申请变更诉讼请求。
被告辩称
赵某杰辩称，一、关于原被告之间所签订的《备忘录》属于借名买房的合同关系，该合同是双方真实意思表示，虽然已经认可合同无效，但造成无效的原因系原告所致。首先，2010年8月原被告双方在平等自愿的情况下签订了《备忘录》，约定原告将位于北京市昌平区一号房屋转让给被告，价款为74万元，该房屋可以过户交易时原告应积极配合办理过户手续。该合同签订并没有表明房屋一定变更登记到被告名下，被告可以指定过户至其他人名下，而原告恰恰利用过户需要其配合，认为现在房屋价值已经升值，有了巨大的利益空间，便欲解除该协议，就解除案件原告已经向贵院进行过诉讼。“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，原告的行为恰恰是违背了该诚实信用原则，因此被告才是本案的受害者及利益最大受损者。
其次，本案中房屋买卖行为的形成以及本案纠纷的造成完全是因为原告，原被告双方在进行涉案房屋买卖事宜时，北京市并没有颁布相关限购政策的规定，并且当时购买该房屋的价款也是与市场价没有差异的，还高于一般的市场价格，被告之所以购买该房屋是因为原告当时急需资金，才通过其子吴某易、吴某凡找到被告来购买该房屋，此事实在原告起诉被告的案件中，原告吴某超之子吴某凡的证人证言中可以体现。因此本案中造成买卖行为无效的原因完全是原告的责任，并非被告，在该买卖行为发生之时，被告完全可以在北京同地段，以相同的价格购买一处相同面积的可以登记在自己名下的房屋。
二、涉案房屋不能办理过户，完全是因为原告方存在违约行为，不予配合办理。合同签订后，被告便根据约定向原告支付了购房款及其他费用共计90万元。2010年10月，原告与被告共同到开发商处领取了涉案房屋钥匙，办理了入住手续，并补交了2万余元的房屋价款。在涉案房屋已经可以办理过户手续时，被告多次找到原告要求协助办理过户手续，但原告见涉案房屋已经大量的增值便一直不予配合办理。因此在整个合同履行的过程中被告并没有任何的违约情形，而是原告在巨大的利益驱使下便不再遵守诚实信用。原告坚称被告方一直不办理过户手续明显不符合常理。
三、本案中，原告从合同履行的角度看是明显的违约；当初原被告双方所签订的合同时间为2010年8月，当时北京市并没有出台限购政策。根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定：“本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备‘京十五条’规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”因此目前该合同仍可继续履行，即使被告因为不可预见的政策原因导致现在无法取得购房的资格，但是其可以过户至指定人名下。
其次，就原告目前的行为而言将给被告造成巨大的损失。合同无效，原告因此获得了相应的房屋权利，这对被告而言明显不公平。结合本案来看，原被告双方该房屋买卖行为产生的背景是原告因资金紧张而找寻的被告购买房屋，并且当时并没有任何限购政策，被告也不知道该房屋系限价性住房，原告一直告知被告该房屋系回迁房且当时房价也是与当时房价几乎等同的，被告基于信赖利益及对朋友之间的诚信原则才予以购买，现原告因看到该房屋的巨大升值利益便欲通过任何方式将该合同解除或将房屋收回来获得巨额利益，并且被告已经对房屋进行了装修形成附和价值，现原告作为违约方或者合同无效的责任方应承担全部的责任，原告的不诚信行为本身应该受到法律的约束，并且应承担相应的责任，法律不能允许也不应该保护不诚信之人所得不合理利益。
赵某杰向本院提出反诉请求：1.被反诉人返还购房款74万元；2.被反诉人赔偿原告损失217.7万元；3.本案诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年8月29日签订《备忘录》，约定被反诉人将位于北京市昌平区一号房屋转让给反诉人，价款为人民币74万元，待该房屋达到过户条件时，被反诉人应积极配合反诉人办理过户手续。
合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了房屋款项以及其他费用共计90万元，至2015年该房屋可以办理过户条件时，反诉人多次找到被反诉人要求配合办理该房屋的过户手续，但被反诉人却不予配合办理，现被反诉人明显违约导致合同不能继续履行，即使该买卖行为被认定无效，也完全是由于被反诉人原因所致，因此反诉人请求赔偿因房屋出现巨大的增值所遭受的损失。
赵某慧、吴某超辩称，原告同意返还74万元押金，不同意支付房屋增值费用。
法院查明
2010年8月29日，赵某慧、吴某超（甲方）与赵某杰（乙方）签订《备忘录》，约定双方就甲方名下一号房屋转让达成如下协议：（一）乙方以74万元现金作为押金押给甲方，甲方收到押金即将购房发票交给乙方，五年后房产过户时，就以此款作为交易价，不再增减。（二）甲方在办理入住手续时，按物业公司要求，应缴纳的各种押金、费用，均由乙方缴纳，交齐后甲方即将房门钥匙交予乙方，乙方即享有该套房屋的所有权。在五年期内，由于乙方违反国家相关法律、法规，导致该房被国家收回，甲方不退还押金。乙方入住后，因该房所发生的各项费用，均由乙方承担。因欠费引起诉讼，甲方可以配合应诉，但发生的费用均由乙方承担。（
三）考虑其他因素，甲方将保留房本直到双方办理过户手续时止。甲方取得房本时将复印件交给乙方留底。（四）该房产可以过户交易时，甲方积极予以配合，甲方应缴纳各种税金、费用均由乙方支付。（五）该房产可以交易过户时，不论何种原因乙方不作过户，即构成乙方单方终止过户，即丧失押金的请求权，交易自动终止；自双方明确责任后15日内乙方搬出。（六）该房产可以交易过户而甲方不予配合并提出终止过户，应按所收押金双倍返还乙方，方可终止过户。
《备忘录》签订后，赵某杰分别于2010年8月30日、2010年9月1日汇款60万元、30万元。2010年9月3日，吴某超之子吴某易出具收据，载明收到赵某杰购房款90万元。吴某超、赵某慧认可收到74万元款项。2010年12月，赵某杰入住使用涉案房屋。2012年11月21日，赵某慧交纳了房屋的契税5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不动产登记。
关于《备忘录》及涉案一号房屋买卖一事，赵某慧、吴某超与赵某杰发生纠纷，曾于2019年起诉至本院，在该案中，本院查明涉案一号房屋系限价房，故认定吴某超、赵某慧向赵某杰出售涉案房屋的行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，此种行为损害社会公共利益，因此双方之间签订的《备忘录》应认定无效。
本案审理过程中，赵某慧、吴某超与赵某杰均认可涉案房屋现值为385万元。
裁判结果
一、赵某慧、吴某超与赵某杰于2010年8月29日签订的《备忘录》无效。
二、赵某杰于本判决生效后60日内将位于北京市昌平区一号房屋腾退给赵某慧、吴某超。
三、赵某杰于本判决生效后60日内将北京市昌平区一号房屋的购房发票返还赵某慧、吴某超。
四、赵某慧、吴某超于本判决生效后赵某杰腾房当日返还赵某杰购房款740000元。
五、赵某慧、吴某超于本判决生效后赵某杰腾房当日赔偿赵某杰经济损失1866000元。
六、驳回赵某慧、吴某超的其他诉讼请求。
七、驳回赵某杰的其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。该《备忘录》因损害社会公共利益而无效。赵某慧、吴某超要求确认《备忘录》无效的诉讼请求具有法律依据，法院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，赵某杰应当将涉案房屋返还赵某慧、吴某超，而赵某慧、吴某超亦应当返还赵某杰购房款74万元。对于无效合同的产生，双方均有过错，赵某杰主观上无恶意，过错在于明知涉案房屋交易受限仍然购买，加大了自身风险。
赵某慧、吴某超则不同，赵某慧、吴某超作为房屋产权人完全知悉房屋来源、性质、上市条件，其明知涉案房屋转让受限仍然出售，过错较大。比较双方的行为，赵某慧、吴某超过错明显大于赵某杰，赵某慧、吴某超应当承担主要责任，赵某杰承担次要责任。法院综合考虑双方的过错程度、出卖人因房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失等因素对赵某慧、吴某超赔偿赵某杰信赖利益损失的数额予以酌定。
关于赵某慧、吴某超要求赵某杰支付房屋使用费一节，因赵某杰占用涉案房屋期间，双方的房屋买卖合同效力尚有争议未经法院生效判决确认，赵某杰基于物权期待使用该房屋具有法律依据，故赵某慧、吴某超的该项诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。同理，赵某杰基于物权期待装修房屋，与房屋形成附合，使房屋价值提升，恢复原状不符合经济效用原则，法院不予支持。
