北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某辉、陈某宏向一审法院起诉请求：依法确认陈某杰签订的位于北京市海淀区一号房屋买卖合同无效。
陈某杰上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。
事实和理由：1．涉案房屋系陈某杰出资购买，其他兄弟姐妹亦知情，购买后一直由母亲郭女士居住使用，并由陈某杰照顾郭女士至终老；2．涉案房屋虽登记在郭女士名下，但系经过家庭内部协商后，经父母同意由唯一的儿子陈某杰出资购买，并归陈某杰所有，为防止发生纠纷，在母亲郭女士在世时变更登记至陈某杰名下；
3．涉案房屋买卖合同是陈某杰与郭女士为变更登记所签订，通过该合同和变更登记行为能够印证涉案房屋所有权归陈某杰的真实意思；4．陈某杰父母当时支付购房款能力有限，根据陈某杰提交证人证词能够证明涉案房屋购房款系陈某杰妻子从银行取现后出资，应认定陈某杰出资购房事实。
被告辩称
陈某辉、陈某宏辩称，同意一审判决。
法院查明
陈某江与郭女士系夫妻，陈某宏、陈某辉与陈某杰系二人之子女。陈某江于1997年1月12日因死亡注销户口，郭女士于2018年3月23日去世。
位于北京市海淀区一号房屋系2000年10月20日郭女士与单位签订的出售公有住房协议书，约定单位向郭女士按成本价出售乙方自有住房。房价款48436元。该价格使用男方29年工龄，女方1年工龄。2001年3月14日，下发产权证，登记在郭女士名下。2011年8月30日，郭女士与陈某杰签订《存量房屋买卖合同》，约定郭女士将涉案房屋出售给陈某杰，成交价款为45万元。
当日，该房屋登记在陈某杰名下。庭审中，双方确认陈某江系单位职工，郭女士并无工作。该房屋是原单位的公房，1996年房改购买。当时，陈某江尚未过世。办理房产手续时陈某江过世，故登记在母亲郭女士名下。2015年前，郭女士居住在涉案房屋内，2015年搬到陈某杰家居住生活。
现陈某宏、陈某辉表示涉案房屋是父母的共同财产，陈某杰在其他姐妹不知情的情况下，将涉案房屋过户至自己名下，侵犯了其他人的合法权益，该合同应属无效合同。陈某杰认为涉案房屋是母亲郭女士的个人财产，母亲有权自己处分，且郭女士是想把涉案房屋赠与给陈某杰，通过买卖的方式办理的过户手续，赠与合同已经履行完毕，合同中约定的房价也不是真实的市场价格，只是为了过户而填写的价格，母亲郭女士也未要求陈某杰给付该款项。故该合同是有效合同。
另，陈某杰表示1996年购房的购房款是陈某杰支付的，陈某宏、陈某辉表示并不知晓购房款何人支付，2012年去看望母亲郭女士时，母亲将房屋过户的事情予以了告知，但母亲明确表示房屋虽然过户给了陈某杰，也有其他兄弟姐妹的份额，陈某杰也予以了确认。但是在母亲过世后，陈某杰予以否认，故才提起诉讼。陈某杰否认上述说法，并表示陈某辉、陈某宏的起诉已过诉讼时效。
法院认为，公民的合法权益受法律保护。涉案房屋虽然是郭女士签订的购房合同并登记在郭女士名下，但考虑到该房屋原是陈某江工作单位单位的公房，且在陈某江在世时购买，故法院认为该房屋应属陈某江与郭女士的夫妻共同财产。陈某杰是否出资购买亦无法改变房屋的权属性质。
根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，郭女士与陈某杰之间虽然签订了房屋买卖合同，约定了购买价款，但陈某杰表示双方之间是以买卖的形式办理了赠与房屋的手续，不是真实的买卖关系。结合双方之间的亲属关系以及郭女士在陈某杰并未支付购房款的情况下就协助陈某杰办理了房屋过户手续的事情，法院认为双方之间无真实的房屋买卖合同关系。故上述存量房屋买卖合同应属无效。
二审中，陈某杰提交产权人姓名为郭女士的产权证发出单以及陈某杰妻子刘某芬三位同事的书面证人证言，证明涉案房屋为陈某杰购买；陈某辉、陈某宏对上述证据材料的关联性、合法性和证明目的均不认可；本院认为，产权证发出单并未载明陈某杰进行了出资，刘某芬三位同事虽主张刘某芬曾提取现金，但无法直接证明现金用途，本院对陈某杰所提交证据的证明目的不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
裁判结果
判决：确认郭女士与陈某杰签订的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
涉案房屋是原单位公房，由陈某江作为职工参加房改购买，并使用了陈某江的29年工龄，因此，虽然郭女士在陈某江去世后签订单位出售公有住房协议书并将涉案房屋登记于郭女士名下，但涉案房屋应属陈某江与郭女士的夫妻共同财产。陈某杰主张涉案房屋为经过家庭协商、父母同意后由其出资购买并归其所有，但其提交的现有证据并不足以证明该主张，陈某辉、陈某宏亦不予认可，法院对此不予采信。
因涉案房屋系陈某江与郭女士的夫妻共同财产，陈某江去世后，在未进行遗产继承情况下，涉案房屋应由郭女士及陈某江的其他继承人共同共有。现郭女士与陈某杰在明知上述情形的情况下，未征得陈某辉、陈某宏同意，通过签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋转移登记至陈某杰名下，难以认定郭女士与陈某杰的上述行为系善意，且损害了共同共有人陈某辉、陈某宏的利益，故此，郭女士与陈某杰之前签订的《存量房屋买卖合同》应属无效，陈某辉、陈某宏的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。
