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北京房产律师——开发商将拆迁安置房屋出售给不具备购买资格的人签署合同有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2023-04-13


北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告金某向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2010年签订的《回迁安置协议书》无效;2、判令被告返还原告支付的购房款754421.32元,并按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2010年至实际支付之日止的利息损失;3.判令诉讼费由被告承担。

事实与理由:2010年,原、被告双方签署《旧房改造回迁安置协议书》,双方约定被告将位于北京市东城区W号房屋出卖给金某,房屋总价格为754421.32元,原告将涉案房屋购房款汇入被告指定的周某郑某二人银行账户。后S公司无法交付涉案房屋,且未退还原告支付的购房款。

2010年至今,被告占用原告购房款,致使原告丧失了购买其他房屋的机会,遭受了实际损失。原告虽不是该危改项目范围的居民,但购买涉案房屋确系被告蒙骗,被告应该承担相应的责任,故诉至法院。

 

被告辩称

被告S公司辩称:1、同意原告的第一项涉诉请求;2、原、被告签订的安置协议因损害公共利益而无效,在此情况下,被告不同意支付高达同期银行贷款利率四倍的利息损失,否则就是变相鼓励以损害公共利益而获利的行为,与立法本意相悖;3、被告认可周某S公司财务人员,不认可郑某S公司员工,故被告收取的涉案房屋购房款是580751.32元,并非原告所述的754421.32元。

法院查明

被告S公司项目的拆迁实施单位。原告金某并非该危改项目拆迁范围内的居民,在该项目区域内不享有房屋权益。

2010年,S公司(甲方、拆迁人)与金某(乙方、被拆迁人)签订《回迁安置协议书》(以下简称涉案协议书),约定甲方安置乙方W号壹居室,回迁购房款合计90308.4元,公共维修基金1806.17元;所购房屋产权归乙方所有,平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理,承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。另,该份《安置协议》关于乙方在宝华里危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。

另查,金某与其配偶杨某分别作为购房人与S公司各签订两份《回迁安置协议书》,共购买了包括涉案房屋在内的四套房屋,协议约定的房屋建筑面积(暂定)均为57.89平方米。

2010年,金某周某账户转入2323005.28元,向郑某账户转账694680元。原告主张周某郑某S公司指定收款方,上述共计3017685.28元系包括涉案房屋在内共四套房屋的总房款,因四套房屋面积相同,故原告主张每套房屋的购房款为诉讼请求金额754421.32元,S公司金某的意见不予认可,称周某S公司的财务人员,郑某系涉案房屋买卖过程中的中间人,仅认可收到转给周某账户的购房款2323005.28元为四套房屋总房款,主张每套房屋购房款为580751.32元。

又查,除了涉案协议书之外,金某S公司就涉案房屋买卖未签署过其他协议,也无证据证实双方就涉案房屋价款有其他明确约定。除了2010年金某转账给周某2323005.28元及转账给郑某694680元之外,原告方未向被告方就涉案房屋以其他方式支付过款项。

再查,同金某一样不是拆迁居民的购房人与S公司之间回迁安置协议书已被本院确认为无效协议。同金某一样不是拆迁居民的购房人刘某与S公司之间的纠纷,房款支付情况与金某一样,生效判决认定刘某支付给周某郑某的钱款均为购房款。

 

裁判结果

一、确认原告金某与被告北京S公司2010年签订的《回迁安置协议书》无效;

二、被告北京S公司于本判决生效后七日内返还原告金某754421.32元;

三、被告北京S公司于本判决生效后七日内支付金某利息损失(以754421.32元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准,自2010年起计算至实际履行之日止)。

 

房产律师靳双权点评

根据本案查明的事实,与S公司签订《回迁安置协议书》的金某不是被拆迁居民,涉诉协议书上的有关拆迁信息均是S公司违规操作制作的虚假信息,目的是为了让有关拆迁主管部门认为金某是拆迁户,进而取得回迁安置房,对此,签约的金某S公司双方均知情。因金某不是被拆迁居民,其签订拆迁安置协议书违反了国家颁布的有关法规,故签约双方的行为损害了未被安置的拆迁居民的安置利益,属于损害公共利益,故金某S公司签订的协议书依法应为无效协议。

涉案协议书被确认无效后,S公司收取金某的钱款依法应当予以返还。在应返还钱款的数额问题上,法院认为,除回迁安置协议书外,金某S公司就涉案房屋买卖未签署其他协议,金某也未向S公司账户支付购房款,S公司却出具了发票和收据,依据现有证据足以认定周某郑某就是S公司指定的收款人,周某郑某实收的3017685.28元理应视为S公司已收的包括涉案房屋在内的四套房屋总购房款。

现原告主张因协议约定的四套房屋面积相同,故按照每套房屋购房款为754421.32元主张,理由正当,法院予以支持,S公司照此数额退还即可。关于原告主张的利息损失赔偿,虽双方对协议无效的后果均有过错,但S公司收取原告支付的钱款并占用数年,而协议无效确实使原告丧失了购买其他住房的机会,故S公司在返还已收钱款的同时应向原告赔偿利息损失,原告主张利息的计算标准参照借款利息的四倍并无不当,法院予以支持。



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